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Les outils fonciers des collectivités locales : comment renforcer des dispositifs encore trop méconnus ?

1 octobre 2013 : Les outils fonciers des collectivités locales : comment renforcer des dispositifs encore trop méconnus ? ( rapport d'information )

N° 1

SÉNAT

SESSION ORDINAIRE DE 2013-2014

Enregistré à la Présidence du Sénat le 1er octobre 2013

RAPPORT D'INFORMATION

FAIT

au nom du groupe de travail (1) de la commission des finances (2) et de la commission des lois constitutionnelles, de législation, du suffrage universel, du Règlement et d'administration générale (3), sur les outils fonciers à disposition des élus locaux,

Par MM. François PILLET, René VANDIERENDONCK, Yvon COLLIN
et Philippe DALLIER,

Sénateurs.

(1) Ce groupe de travail est composé de : MM. François Pillet, René Vandierendonck, Yvon Collin et Philippe Dallier.

(2) Cette commission est composée de : M. Philippe Marini, président ; M. François Marc, rapporteur général ; Mme Michèle André, première vice-présidente ; Mme Marie-France Beaufils, MM. Jean-Pierre Caffet, Yvon Collin, Jean-Claude Frécon, Mmes Fabienne Keller, Frédérique Espagnac, MM. Albéric de Montgolfier, Aymeri de Montesquiou, Roland du Luart, vice-présidents ; MM. Philippe Dallier, Jean Germain, Claude Haut, François Trucy, secrétaires ; MM. Philippe Adnot, Jean Arthuis, Claude Belot, Michel Berson, Éric Bocquet, Yannick Botrel, Joël Bourdin, Christian Bourquin, Serge Dassault, Vincent Delahaye, Francis Delattre, Mme Marie-Hélène Des Esgaulx, MM. Éric Doligé, Philippe Dominati, Jean-Paul Emorine, André Ferrand, François Fortassin, Thierry Foucaud, Yann Gaillard, Charles Guené, Edmond Hervé, Pierre Jarlier, Roger Karoutchi, Yves Krattinger, Dominique de Legge, Marc Massion, Gérard Miquel, Georges Patient, François Patriat, Jean-Vincent Placé, François Rebsamen, Jean-Marc Todeschini, Richard Yung.

(3) Cette commission est composée de : M. Jean-Pierre Sueur, président ; MM. Jean-Pierre Michel, Patrice Gélard, Mme Catherine Tasca, M. Bernard Saugey, Mme Esther Benbassa, MM. François Pillet, Yves Détraigne, Mme Éliane Assassi, M. Nicolas Alfonsi, Mlle Sophie Joissains, vice-présidents ; Mme Nicole Bonnefoy, MM. Christian Cointat, Christophe-André Frassa, Mme Virginie Klès, secrétaires ; MM. Alain Anziani, Philippe Bas, Christophe Béchu, François-Noël Buffet, Gérard Collomb, Pierre-Yves Collombat, Jean-Patrick Courtois, Mme Cécile Cukierman, MM. Michel Delebarre, Félix Desplan, Christian Favier, Louis-Constant Fleming, René Garrec, Gaëtan Gorce, Mme Jacqueline Gourault, MM. Jean-Jacques Hyest, Philippe Kaltenbach, Jean-René Lecerf, Jean-Yves Leconte, Antoine Lefèvre, Mme Hélène Lipietz, MM. Roger Madec, Jean Louis Masson, Michel Mercier, Jacques Mézard, Thani Mohamed Soilihi, Hugues Portelli, André Reichardt, Alain Richard, Simon Sutour, Mme Catherine Troendle, MM. René Vandierendonck, Jean-Pierre Vial, François Zocchetto.

LES PROPOSITIONS DU RAPPORT

1. Documents d'urbanisme

Proposition n° 1

Créer des cadres prescriptifs nouveaux en matière foncière et urbanistique.

En contrepartie, élaborer ces cadres dans le cadre d'une démarche de co-élaboration et d'un dialogue territorial construit.

Proposition n° 2

Faire du SRADDT le schéma support des nouveaux cadres prescriptifs en matière foncière.

Proposition n° 3

Prévoir un schéma régional intégrateur pour parvenir à un objectif de lisibilité et de cohérence des documents d'urbanisme.

Trouver une gouvernance régionale pour la mise en place d'un tel schéma d'aménagement d'ensemble plus contraignant.

Proposition n° 4

Différer la mise en oeuvre des plans locaux d'urbanisme intercommunaux en laissant aux maires leur pouvoir d'initiative et leur droit de veto.

Proposition n° 5

Stabiliser les normes urbanistiques existantes dans le temps.

Proposition n° 6

Engager une réflexion afin :

- d'alléger le dispositif des études d'impact en fusionnant les différentes études d'impact existantes ;

- de clarifier leur régime par la fixation de seuils d'intervention pour éviter les zones grises relevant de l'appréciation du préfet.

Proposition n° 7

Spécialiser les juges de l'expropriation dans le ressort de chaque cour d'appel.

Proposition n° 8

Fixer des prix référentiels pour aider le juge de l'expropriation et abonder des fonds régionaux de couverture du risque d'augmentation du coût des terrains acquis par le biais du droit de préemption en cas de contentieux.

Proposition n° 9

Encadrer les prérogatives de l'emphytéote pour des motifs d'intérêt général

2. Dispositions financières et fiscales

Proposition n° 10

Compte tenu de l'imbrication des dispositifs fiscaux, organiser une concertation préalable entre l'Etat et les collectivités territoriales avant la présentation de nouvelles réformes touchant la taxation du foncier.

Élargir le périmètre des études d'impact fournies lors de la présentation de ces réformes au Parlement aux conséquences globales sur l'ensemble des collectivités publiques.

Proposition n° 11

Mieux garantir la cohérence des mesures fiscales de l'Etat en matière immobilière et foncière et le droit du Parlement à débattre de la loi fiscale conformément à l'article 34 de la Constitution qui dispose que la loi fixe les règles concernant « l'assiette, le taux et les modalités de recouvrement des impositions de toutes natures ».

Proposition n° 12

Mettre un terme à l'instabilité fiscale dans le domaine de la fiscalité foncière et établir un moratoire d'une durée minimale de cinq années.

Proposition n° 13

Raccourcir le délai de détention pour l'exonération des plus-values de cession immobilières. Privilégier un régime d'imposition simple, stable et lisible pour le contribuable.

Rechercher en priorité des formules qui garantissent la neutralité fiscale vis-à-vis des décisions des personnes physiques concernant le foncier et écarter toute solution ayant pour effet de transférer le poids de l'impôt foncier depuis les résidences secondaires et terrains nus vers les résidences principales.

Proposition n° 14

Mettre à disposition des collectivités les simulations leur permettant d'être informées des effets de la majoration des valeurs locatives cadastrales des terrains constructibles, afin d'éviter des difficultés similaires à celles nées lors de la fixation de la cotisation minimum de CFE.

Proposition n° 15

Etablir un bilan du nouveau régime de la taxe sur les friches commerciales, issu de la loi de finances pour 2013 avant d'en modifier les modalités.

Proposition n° 16

Identifier les bonnes pratiques auprès des collectivités et étudier les effets de la création de la taxe d'aménagement pour les aménageurs.

3. Connaissance et évaluation du foncier

Proposition n° 17

Préciser et clarifier les modalités régissant la consultation préalable de France Domaine.

Proposition n° 18

Encadrer, par voie réglementaire, les méthodes d'évaluation par catégories de biens et clarifier leurs critères.

Proposition n° 19

Faciliter l'accès des collectivités aux informations dont disposent les services de l'Etat.

Proposition n° 20

Créer un outil national d'observation du foncier et inciter les collectivités de plus de 10 000 habitants à s'équiper de services d'information géographique grâce à une redistribution du concours particulier « urbanisme » de la dotation générale de décentralisation.

4. Etablissements publics fonciers

Proposition n° 21

Réformer la carte des EPF en :

- adaptant les EPF aux spécificités territoriales ;

- réaffirmant la priorité des EPFL sur les EPFE ;

- en interdisant la superposition d'un EPFE et d'un EPFL sur le même territoire ;

- en favorisant l'échelle départementale pour les EPFL ;

- en privilégiant l'extension du périmètre des EPFL existants pour couvrir les zones blanches.

Proposition n° 22

Assouplir les conditions d'adhésion des EPCI à un EPFL.

Proposition n° 23

Réexaminer la position de l'administration fiscale et, le cas échéant, permettre de définir des opérations « hors marché » lorsqu'il s'agit pour les EPF de faire entrer un bien sur le marché.

5. SAFER

Proposition n° 24

Renforcer la représentation des collectivités territoriales dans les conseils d'administration des SAFER, afin qu'elles disposent d'au moins la moitié des sièges.

Proposition n° 25

Recentrer les compétences des SAFER sur leur coeur de métier et encadrer davantage les pouvoirs coercitifs dont elles disposent.