ANNEXE N° 5 - LE FINANCEMENT DES PRÊTS HYPOTHÉCAIRES EN FRANCE92 ( * )
L'organisation d'un « marché hypothécaire » spécifique est, en France, d'origine relativement récente avec la création, en 1966, du « marché hypothécaire », qui devait permettre au système bancaire de mobiliser les ressources d'épargne et de les transformer en prêts à long terme garantis par des hypothèques. D'autres étapes sont, depuis, intervenues :
- la création, en 1985, de la Caisse de refinancement hypothécaire , aujourd'hui la Caisse de refinancement de l'habitat (CRH), destinée à permettre un allongement de la durée des ressources collectées par l'émission d'obligations de longue durée ;
- la mise en place du cadre juridique de la titrisation par la loi n° 88-1201 du 23 décembre 1988 relative aux organismes de placement collectifs en valeurs mobilières et portant création des fonds communs de créances ;
- la création des obligations foncières et des sociétés de crédit foncier par la loi n°99-532 du 25 juin 1999 relative à l'épargne et à la sécurité financière.
Les différents dispositifs aujourd'hui disponibles pour refinancer les crédits hypothécaires consentis par les banques et institutions spécialisées restent peu mobilisés.
Hormis le recul de l'hypothèque dans les garanties des prêts immobiliers, cette situation s'explique par le manque d'attractivité de ces outils par rapport aux dispositifs de droit commun qui sont majoritairement utilisés pour adosser la distribution des crédits hypothécaires bancaires, du moins dans le contexte actuel de développement du crédit immobilier en France, caractérisé par une relative modicité des encours .
I- LES DIFFÉRENTS INSTRUMENTS SPÉCIFIQUES DISPONIBLES POUR REFINANCER LES CRÉANCES HYPOTHÉCAIRES OU IMMOBILIÈRES
Plusieurs dispositifs ont été mis en place pour favoriser le refinancement des crédits à long terme à l'habitat. Au prix de règles prudentielles relativement exigeantes, les mécanismes en cause permettent d'accéder à des ressources longues dans des conditions avantageuses pour adosser les crédits immobiliers consentis par les banques.
A- La Caisse de refinancement de l'habitat (CRH)
1- La Caisse de refinancement de l'habitat, successeur du marché hypothécaire
La création de la Caisse de refinancement hypothécaire en 1985, tout comme la mise en place du marché hypothécaire en 1966 a procédé de la volonté de dégager pour le logement des ressources nouvelles de financement à long terme , permettant de faire circuler la garantie hypothécaire entre les acquéreurs successifs de titres .
La création d'un marché suffisamment liquide a nécessité de contourner les dispositions contraignantes du Code civil relatives à la cession de créances.
Le régime juridique applicable aux titres du marché hypothécaire jusqu'à sa clôture en 1987, puis aux titres de la CRH, a permis de lever ces contraintes par la technique de la « mise à disposition ». Les établissements prêteurs émettent des « billets à ordre » par lesquels ils mettent des créances primaires « à la disposition » des porteurs de ces billets. Cette « mise à disposition » entraîne la constitution d'un gage transmissible à l'ensemble des porteurs successifs. Si l'établissement prêteur ne respecte pas les échéances du titre émis, le porteur peut demander la remise matérielle des créances « mises à sa disposition ».
La CRH est issue de la loi n°85-695 du 11 juillet 1985, dont l'un des objectifs était de dynamiser le marché hypothécaire, critiqué pour sa faible profondeur : son encours maximum avait été de 100 MdF, soit environ 25 % de l'encours des prêts éligibles et 7 % de l'encours des prêts au logement 93 ( * ) .
Pour permettre la mobilisation de ressources plus abondantes et plus longues, la loi de 1985 a autorisé l'émission d'obligations de longue durée par des organismes agréés en contrepartie des créances hypothécaires . Seule la Caisse de refinancement hypothécaire, devenue aujourd'hui la Caisse de refinancement de l'habitat, a été créée et agréée en application des ces dispositions. Elle s'est donc trouvée en situation de monopole d'émission.
* 92 Cette note résume une annexe du rapport de la Mission sur le développement du crédit hypothécaire. Les appréciations qui y sont formulées ne reflètent pas toutes les jugements du rapporteur.
* 93 Source : Inspection générale des Finances, Rapport sur le crédit au logement (crédit hypothécaire), Michel Euvrard, 30 mars 1988.