Logement, "vente à la découpe"

Objet du texte

La proposition de loi présentée par Mme Martine Aurillac, députée de Paris, relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble, a été adoptée en première lecture par l'Assemblée nationale le 16 juin 2005.

L'actualité récente a montré combien les ventes d'immeubles par lots, pratiquées depuis plusieurs années, étaient de nature à causer préjudice aux locataires des logements concernés qui, compte tenu des prix de vente proposés, sont souvent contraints de se reloger dans des conditions parfois difficiles -ou en tout cas moins favorables pour eux- ou de procéder à l'acquisition de leur logement alors que les prix ont fortement augmenté.

Le texte transmis par l'Assemblée nationale a un objet très circonscrit et cherche à protéger les occupants les plus fragiles, tout en évitant d'accroître la pénurie de logements actuellement proposés à la location.

Si la voie de la négociation collective a déjà été utilisée par le passé dans le cadre des instances de concertation entre bailleurs et locataires mises en place par la loi du 23 décembre 1986 relative à l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, la question délicate de la vente d'immeubles à usage d'habitation par lots, désormais communément qualifiée de « vente à la découpe », semble nécessiter également l'intervention de dispositions d'ordre législatif. La législation actuelle prévoit certes déjà des mécanismes de protection en faveur des locataires confrontés à la vente de leur logement. Toutefois, ces dispositions se révèlent encore inadaptées compte tenu des caractéristiques très particulières de cette modalité de vente.

La proposition de loi adoptée par l'Assemblée nationale apporte, dans ce cadre, des éléments de réponse en cherchant à trouver un compromis -toujours difficile à établir- entre la nécessité d'assurer la protection du locataire contre des drames humains résultant de l'éviction de son logement et la légitimité de garantir les droits du bailleur qui découlent du droit de propriété, constitutionnellement garanti. Elle permet de maintenir le fragile équilibre résultant de l'application combinée de la loi du
23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Dans le cadre de son examen de la proposition de loi, la commission des lois a également souhaité se saisir, conjointement à ce texte, de deux propositions de loi sénatoriales ayant un objet similaire :

- la proposition de loi n° 238 (2004-2005) tendant à lutter contre la vente à la découpe et la spéculation immobilière et à garantir la mixité sociale, présentée par Mme Michèle Demessine et les membres du groupe communiste républicain et citoyen ;

- la proposition de loi n°353 (2004-2005) renforçant les protections des locataires victimes de ventes à la découpe, présentée par M. Roger Madec et plusieurs membres du groupe socialiste.

Ces trois propositions de loi entendent restreindre les effets nuisibles que peut avoir sur la situation des locataires la mise sur le marché de plusieurs milliers de logements résultant du découpage d'immeubles à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel.