3. Une insuffisante mobilisation du foncier
Si, à l'inverse d'autres pays européens, la France ne connaît pas de pénurie de foncier brut, l'offre de terrains constructibles ne permet pas de répondre à la demande de logements . Comme le souligne le rapport de notre collègue M. Thierry Repentin au nom du groupe de travail créé en son sein par votre commission des Affaires économiques, cette offre dépend à la fois des décisions communales et du comportement des propriétaires.
Les élus locaux hésitent parfois à mener des politiques foncières actives en raison de l'instabilité et de la complexité des règles applicables, de l'insécurité juridique créée par les multiples recours contre les documents d'urbanisme et les autorisations de construire, d'un manque de moyens pour réaliser les équipements publics que nécessite la construction de nouveaux logements, enfin des réticences de leurs concitoyens à l'égard des nouveaux projets.
Notre collègue relève également des comportements de rétention foncière de la part des propriétaires des terrains :
« Celle-ci est favorisée par une fiscalité quasiment indolore pour la détention, et fortement dégressive dans le temps pour la taxation. La hausse des prix du foncier peut ainsi générer des comportements spéculatifs : les terrains périurbains restent en friche dans l'attente d'un changement de nature et d'une opportunité de vente au prix fort.
« Face à une forte demande, une spirale à la hausse se forme autour de la rareté de l'offre, de la hausse des prix qu'elle entraîne et des profits qu'elle peut générer pour les vendeurs. Enfin, certains vendeurs de terrain nu, encouragés par la jurisprudence relative à l'expropriation, peuvent être tentés d'aligner leur prix sur ceux des terrains voisins aménagés, sans prendre en compte le coût de l'aménagement du terrain. »
Ainsi, la hausse globale du prix du terrain à bâtir est estimée à 40 % entre 1999 et 2004 et aurait connu une accélération en atteignant 22,4 % l'an passé . Dans le même temps, le prix de la terre n'a augmenté que de 20 % en cinq ans. Les terrains à bâtir se négocient, en moyenne, à 76.000 euros l'hectare, soit 17 fois plus cher que les terres agricoles et prés. La région parisienne et le Sud-est, qui concentraient un quart des ventes en 2003 et un tiers en 2004, sont les plus touchés. Néanmoins, cette flambée des prix concerne désormais toutes les régions.
Le groupe de travail de votre commission des Affaires économiques en conclut à juste titre que :« Dans ces conditions, le foncier peut devenir un obstacle à la diversité de l'habitat et à la mixité des fonctions : le logement est en concurrence avec d'autres usages du sol, producteurs d'une richesse immédiate, à l'instar des activités économiques, la production de logements étant quant à elle source de coûts supplémentaires en équipements et services collectifs. Cette compétition pour l'occupation de l'espace engendre un renchérissement des terrains qui tend à évincer les opérations les plus difficiles à équilibrer, notamment celles liées au logement social. De manière plus générale, elle pèse à la hausse sur les prix de sortie des biens 3 ( * ) . »
* 3 Rapport n° 442 (2004-2005) du groupe de travail de la commission des Affaires économiques du Sénat sur les facteurs fonciers et immobiliers de la crise du logement, pages 9 et 10.