II. LA NÉCESSITÉ DE METTRE EN oeUVRE D'AUTRES MESURES DE SOUTIEN AU SECTEUR DE LA CONSTRUCTION EN COMPLÉMENT DES MESURES EN FAVEUR DU LOGEMENT INTERMÉDIAIRE ET DE L'ACCESSION À LA PROPRIÉTÉ
Si votre rapporteur salue les mesures prises en faveur du logement intermédiaire et de l'accession à la propriété, elle estime que d'autres mesures sont nécessaires pour encourager le secteur de la construction.
A. DES MESURES DE BON SENS EN FAVEUR DU LOGEMENT INTERMÉDIAIRE ET DE L'ACCESSION À LA PROPRIÉTÉ
1. Des mesures fiscales et juridiques pour soutenir le développement du logement intermédiaire
Le logement intermédiaire est un logement dont le prix se situe entre les plafonds des loyers des logements sociaux et les niveaux de loyer du parc privé.
Plusieurs dispositifs juridiques et fiscaux ont été mis en place pour soutenir la production de logements intermédiaires.
Sur le plan fiscal , deux mesures soutiennent le logement intermédiaire :
• le dispositif d'investissement locatif dit
dispositif « Pinel ».
Ce dispositif permet d'accorder une réduction d'impôt aux particuliers qui acquièrent ou construisent des logements neufs loués sous conditions de loyers et de ressources pour une durée de 6 ou 9 ans. La loi de finances pour 2015 a permis de louer le logement à un ascendant ou un descendant tout en conservant l'avantage fiscal. Selon la Fédération des promoteurs immobiliers, cette disposition aurait permis la vente d'environ 10 000 logements supplémentaires.
Votre rapporteur est favorable à l'adoption de l'article 2 quinquies du présent projet de loi de finances qui lève un frein au développement du dispositif « Pinel » en supprimant l'obligation d'avoir au moins 20 % des logements acquis sans le bénéfice du dispositif « Pinel » dans les immeubles neufs comportant au moins cinq logements.
• L'application d'un taux réduit de TVA
à 10 % et une exonération de taxe foncière
Pour bénéficier de ces dispositions, le bailleur, personne morale, doit louer les logements sous des conditions de loyers et de ressources applicables au dispositif « Pinel » et sous réserve que l'ensemble immobilier comprenne 25 % de logements sociaux. Cette dernière condition a été supprimée par les députés à l'article 3 ter du présent projet de loi lorsque le bien est situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville d'une commune comportant au moins 50 % de logements sociaux. Votre rapporteur estime que ce taux est trop important et prive d'effet cette mesure pourtant attendue de l'ensemble des professionnels et collectivités concernées en excluant de trop nombreux territoires. Elle a en conséquence proposé de l'abaisser à 35 %.
Sur le plan juridique , la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques dite loi Macron comprend plusieurs dispositions permettant d'encourager le développement du logement intermédiaire :
• définition unique du logement
intermédiaire ;
• possibilité d'accorder dans certaines
zones un bonus de constructibilité pouvant aller jusqu'à
30 % pour la réalisation de programmes de logements
intermédiaires ;
• possibilité pour les organismes de
logements sociaux de créer des filiales dédiées à
la réalisation de logements intermédiaires.
Par ailleurs, le groupe SNI, filiale de la Caisse des dépôts et consignations, s'est mobilisé pour relancer la construction de logements intermédiaires avec un objectif de 35 000 logements intermédiaires construits d'ici 2019. À cette fin, trois outils ont été mis en place :
- le fonds de logement intermédiaire , qui regroupe outre la SNI, 17 investisseurs. Ce fonds qui dispose d'1,045 milliards d'euros de fonds propres devrait concourir à la production de 10 000 logements intermédiaires ;
- la société pour le logement intermédiaire . Ce fonds constitué pour répondre à un appel d'offre de l'État disposera entre 750 millions et 1,250 milliards d'euros de l'État, permettant d'assurer la construction de 13 000 logements intermédiaires ;
- et enfin un programme réalisé directement par la SNI, la Caisse des dépôts et consignations apportant à cette dernière environ 900 millions de fonds propres qui devraient ainsi contribuer à la construction de 12 000 logements intermédiaires.
Votre rapporteur sera très attentive à la réalisation de ces programmes mais aussi aux résultats d'une expérimentation dont M. André Yché, président du directoire de la SNI, a fait part aux membres de la commission des affaires économiques lors de son audition le 14 octobre dernier et qui porte sur un système d'accession réversible pour des primo-accédants remplissant les conditions pour être locataires d'un logement intermédiaire .
2. Une mesure pour faciliter l'accession à la propriété : l'assouplissement du prêt à taux zéro
Pour soutenir l'accession à la propriété, le Président de la République a décidé de faciliter l'application du prêt à taux zéro, ce dont les acteurs du secteur de la construction se réjouissent.
À cette fin, l'article 41 du présent projet de loi de finances pour 2016 modifie les modalités d'application du PTZ :
- le plafond de revenus pris en compte sera augmenté et aligné sur les plafonds du dispositif « Pinel » ;
- le montant du prêt à taux zéro qui pouvait représenter de 18 % à 26 % du montant de l'emprunt immobilier selon les zones, pourra désormais représenter jusqu'à 40 % sur tout le territoire ;
- le différé de remboursement, actuellement entre zéro et quatorze ans selon les tranches de revenus, sera allongé et ira de cinq ans à quinze ans ;
- la durée d'occupation minimale du logement par l'emprunteur est réduite à 6 ans (et non pour la durée du prêt comme c'est le cas actuellement).
Par ailleurs, le PTZ a été étendu par la loi de finances pour 2015, à compter du 1 er janvier 2015, à l'achat de logements anciens situés dans certaines communes de la zone C sous réserve de réaliser des travaux de rénovation d'un montant au moins égal à 25 % du montant total de l'opération.
Ainsi, sont éligibles 5 920 communes répondant aux critères suivants :
- ne pas appartenir à une agglomération d'au moins 10 000 habitants ;
- avoir un taux de vacance du parc de logements supérieur ou égal à 8 % ;
- avoir un nombre minimal d'équipements et de services intermédiaires et de proximité supérieur ou égal à 8.
Le présent projet de loi de finances pour 2016 prévoit d'étendre ce PTZ réhabilitation à l'ensemble des communes situées en zone C.
Si votre rapporteur estime que l'assouplissement des conditions d'octroi du prêt à taux zéro va dans le bon sens, elle souhaite néanmoins rappeler que cette mesure ne peut être suffisante dans les zones tendues. Elle souhaite que d'autres pistes soient examinées pour diminuer le coût de l'accession.