B. LE NOUVEAU RÉGIME DES PLA " TRÈS SOCIAUX "
•
Les différentes catégories de prêts locatifs
aidés ont été également profondément
modifiées.
- Depuis le 1er janvier 1998, les PLA à loyer minoré (PLALM), les
PLA d'intégration (PLAI) remplacent les anciens PLATS (très
sociaux) et leur régime est défini par le décret
n° 97-1261 du 29 décembre 1997.
- Le régime des PLALM et PLAI a pour objectif d'aider les
organismes HLM, les SEM, les collectivités territoriales (ou leurs
groupements) et les organismes agréés par le préfet
oeuvrant dans le domaine de l'insertion par le logement à
réaliser les opérations à finalité très
sociale, qu'il s'agisse de la construction de logements neufs, de l'acquisition
de logements anciens avec ou sans travaux, de l'acquisition et la
transformation de locaux en logements, des travaux d'amélioration
exécutés sur des immeubles ou des logements cédés
à bail emphytéotique par l'Etat, des collectivités locales
ou leurs groupements ou encore des travaux de transformation ou
d'aménagement de locaux ou d'immeubles non affectés à cet
usage.
- Les logements financés par ces prêts sont destinés
aux ménages qui rencontrent des difficultés économiques
mais sans avoir besoin d'accompagnement social (PLALM) et aux ménages
qui cumulent difficultés économiques et difficultés
sociales (PLAI).
• Les opérations réalisées en PLALM ou PLAI
bénéficient, outre d'un taux de TVA à 5,5 %, de
subventions dont les taux varient selon la nature du produit financier et selon
le type d'opérations envisagées :
opérations d'acquisition-amélioration,
- en
PLALM
, subvention à
taux majoré
limitée à 13 %
(18 % par dérogation
préfectorale) ;
- en
PLAI
, subvention à
taux majoré limitée
à 20 %
(25 % par dérogation préfectorale).
opérations de construction,
- en
PLALM
, subvention à
taux majoré
limitée à 8 %
(13 % par dérogation
préfectorale) ;
- en
PLAI
, subvention à
taux majoré limitée
à 20 %.
S'agissant des conditions d'octroi des subventions, elles sont
subordonnées à la signature d'une convention entre le
maître d'ouvrage et l'Etat, qui ouvre droit pour les locataires à
l'aide personnalisée au logement et fixe le loyer maximal
autorisé. En ce qui concerne les opérations de construction de
logements locatifs très sociaux, il y a lieu de distinguer deux
décisions administratives distinctes : une première
émanant du préfet portant agrément de l'opération
pour bénéficier du taux de TVA à 5,5 % et une seconde
concernant l'attribution de la subvention.
Le plafond de ressources des locataires à l'entrée dans les lieux
est limité à 60 % de celui du PLA neuf. Chaque
opération fait l'objet d'une convention d'attribution au profit des
personnes défavorisées conclue entre le maître d'ouvrage,
l'Etat et les autres partenaires financiers, et à laquelle peuvent
adhérer les associations ou services sociaux susceptibles de
présenter les demandes de logement. Enfin, le montant du loyer est
limité à 80 % du loyer maximum PLA, sauf dérogation
préfectorale.