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Article 25 ter (nouveau)
(art. L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation)
Assimilation des logements en foyer d'hébergement
à un logement locatif social

Objet : Cet article additionnel a pour objet de comptabiliser, sous certaines conditions, les chambres des foyers d'hébergement et des foyers de vie comme logements sociaux.

I - Le texte issu des travaux de l'Assemblée nationale

Le présent article a été introduit par l'Assemblée nationale à l'initiative de sa commission des Affaires culturelles, familiales et sociales.

Il a pour objet, de comptabiliser les chambres occupées dans les foyers d'hébergement et les foyers de vie par des personnes handicapées mentales comme autant de logements locatifs sociaux, dès lors qu'elles disposent d'au moins un élément de vie indépendante.

Ce mode d'hébergement complèterait donc la liste des logements retenus pour l'application de l'article 55 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, qui impose aux communes de compter au moins 20 % de logements sociaux sur leur territoire.

Aux termes de l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation, le dispositif susmentionné concerne, sauf dérogations particulières, les communes comptant plus de 1.500 habitants en Ile-de-France ou plus de 3.500 dans les autres régions lorsqu'elles sont comprises, au sens du recensement général de la population, dans une agglomération de plus de 50.000 habitants comportant au moins une commune de plus de 15.000 habitants, dans lesquelles le nombre de logements sociaux est inférieur à 20 % des résidences principales.

Dans ce cadre, sont actuellement comptabilisés comme logements sociaux :

- les logements locatifs appartenant aux organismes d'habitation à loyer modéré, à l'exception de ceux qui ne sont pas conventionnés pour ouvrir le droit à l'aide personnalisée au logement (APL) (1°) ;

- les logements ouvrant droit à l'APL appartenant à d'autres bailleurs et dont l'accès est soumis à des conditions de ressources (2°) ;

- les logements appartenant aux sociétés d'économie mixte des départements d'outre-mer et à différentes autres sociétés, notamment les Charbonnages de France (3°) ;

- les logements-foyers de personnes âgées, de personnes handicapées et de jeunes travailleurs, ainsi que les résidences sociales et les centres de réinsertion sociale, lorsqu'ils ouvrent droit à l'APL et que les chambres disposent de plusieurs éléments de vie indépendante (4°).

Le présent article complète donc l'énumération du 4° de l'article L. 302-5 précité, afin de prendre en compte l'ensemble des chambres des foyers d'hébergement et des foyers de vie disposant d'un élément de vie indépendante.

A l'heure actuelle, pour se voir appliquer le régime des logements sociaux, les foyers de vie et les foyers d'hébergement doivent répondre aux différents critères de définition applicables aux logements-foyers :

- ils comprennent des locaux à caractère réellement privatif et des espaces collectifs qui respectent des critères de surface minimum. Ils disposent en outre d'au moins deux éléments permettant au résidant une vie indépendante (kitchenette, douche, etc.) ;

- ils constituent une résidence principale impliquant le respect des droits et devoirs des résidents ( jouissance des parties privatives, contrat écrit, conseil de concertation, règlement intérieur ) ;

- ils sont regroupés dans un établissement, identifié comme tel par tous moyens (agrément, budget particulier, statut) ;

- ils présentent un caractère majoritairement social et non sanitaire, l'internalisation ou non des personnels de soins et la nature de l'accompagnement principal, social ou sanitaire des personnes, faisant partie des critères d'appréciation ;

- ils donnent lieu à l'établissement d'une redevance identifiable, au sens du code de la construction et de l'habitation, celle-ci comportant des éléments principaux relatifs à l'usage du logement (loyer et charges), ainsi que, le cas échéant, des prestations annexes (blanchissage, soins, services sociaux).

Les foyers d'hébergement et les foyers de vie qui respectent ces critères peuvent ainsi bénéficier du régime des aides à la pierre et à la personne définies dans le code de la construction et de l'habitation. Les foyers peuvent être financés avec des prêts locatifs sociaux (PLS) qui ouvrent droit à la TVA au taux réduit de 5,5 % et à l'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties.

Les résidents peuvent, pour leur part, bénéficier de l'aide personnalisée au logement au même titre et dans les mêmes conditions que les résidents de l'ensemble des logements-foyers.

II - La position de votre commission

Si l'objectif poursuivi par cet article est louable puisqu'il s'agit de favoriser la construction de foyers pour les personnes handicapées mentales en les comptabilisant comme des logements sociaux au sens des exigences de l'article 55 de la loi SRU, votre commission constate qu'il est déjà en grande partie satisfait par le droit existant.

En effet, les logements-foyers, dont il est question à l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation, constituent la majorité des hébergements de personnes handicapées, y compris mentales.

Votre commission admet que l'absence de prise en compte des logements foyers pour personnes handicapées mentales ne disposant que d'un seul élément de vie indépendante constitue une difficulté, mais elle estime que la rédaction du présent article pourrait conduire à des « effets d'aubaine » dommageables pour l'ensemble du dispositif de l'article 55 de la loi SRU, en y incluant des maisons de retraite ou des hébergements pour les personnes atteintes de la maladie d'Alzheimer.

C'est pourquoi elle vous propose d'adopter un amendement visant à renvoyer au décret les conditions dans lesquelles ces foyers d'hébergement pourraient être comptabilisés comme des logements sociaux.

Votre commission souhaite plus généralement attirer l'attention sur le nombre insuffisant de structures d'accueil pour handicapés mentaux adultes, qui oblige de nombreux parents à s'occuper de leur enfant à domicile jusqu'à un âge très avancé. Elle appelle de ces voeux un effort des collectivités territoriales en la matière.

Sous réserve de cette observation, elle vous propose d'adopter cet article ainsi modifié.

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