Projet de loi de finances pour 1998 : Logement

CHAPITRE IV -

LES ÉLÉMENTS D'INCERTITUDE DU RÉGIME DE L'ACCESSION SOCIALE À LA PROPRIÉTÉ

La nouvelle réglementation du prêt à taux zéro mise en place en octobre 1995 s'est substituée aux prêts aidés à l'accession à la propriété (PAP) et aux mesures fiscales qui y étaient attachées.

L'arrêté du 2 octobre 1995 relatif aux conditions d'octroi de l'avance aidée par l'Etat a été modifiée par l'arrêté du 24 octobre 1996 pour limiter les durées maximales de la période 1, c'est-à-dire de la période de différé partiel ou total de remboursement du prêt à taux zéro. Cette durée varie désormais de 8 à 17 ans selon les tranches de revenus.

Après avoir rappelé la réglementation du prêt à taux zéro et présenté le bilan de l'année 1996 qui témoigne du succès du dispositif, il conviendra d'analyser les éléments d'incertitude qui pèsent sur l'avenir du prêt à taux zéro.

I. LA RÉGLEMENTATION DU PRÊT À TAUX ZÉRO

A. LE CADRE RÉGLEMENTAIRE

Le prêt à taux zéro peut financer des opérations :

- de construction ou d'acquisition d'un logement neuf, incluant l'achat du terrain, d'un logement neuf construit mais jamais habité, l'aménagement en logement de locaux professionnels ou non destinés à l'habitation ;

- d'acquisition-amélioration d'un logement existant, à condition que le logement ait plus de vingt ans et que le montant des travaux soit au moins égal à 35 % du coût total de l'opération (achat + travaux).

Pour les offres de prêt émises entre le 1er janvier et le 31 décembre 1996, le montant des travaux exigé avait été abaissé à 20 %.

Le prêt à taux zéro est accordé, sous condition de ressources, aux personnes physiques qui acquièrent un logement en vue de l'occuper en tant que résidence principale.

Les plafonds de ressources varient en fonction du nombre de personnes composant le ménage accédant à la propriété et de la zone d'implantation du logement.

PLAFOND DE RESSOURCES ANNUELLES (R.317-3 DU CCH)

(ANNÉE N-2)

	Nombre de personnes du ménage
	1	2	3	4	5 et plus
Ile-de-France	145 000 F	186 400 F	207 100 F	227 800 F	248 500 F
Province	124 300 F	165 700 F	186 400 F	207 100 F	227 800 F

Le montant du prêt ne peut excéder un double plafond :

- 20 % du coût de l'opération pris en compte dans la limite d'un prix maximal fixé en fonction du nombre de personnes composant le ménage et de la localisation géographique du logement.

MONTANTS MAXIMUM AU PRÊT À TAUX ZÉRO

Nombre de personnes par ménage	Ile-de-France		Province
	Montant maximum opération	Plafond Prêt 0 %	Montant Maximum Opération (en francs)	Plafond Prêt à 0% (en francs)
1	500 000	100 000	350 000	70 000
2	700 000	140 000	500 000	100 000
3	750 000	150 000	550 000	110 000
4	800 000	160 000	600 000	120 000
5	850 000	170 000	650 000	130 000
6 et plus	900 000	180 000	700 000	140 000

- 50% du ou des autres prêts d'une durée supérieure à deux ans, concourant au financement de l'opération.

Les modalités de remboursement du prêt à 0 % dépendent du revenu imposable du ménage, apprécié comme en matière de plafonds de ressources. Cette forme de modulation des conditions de remboursement de l'aide publique permet d'ajuster les charges de remboursement aux capacités financières des ménages.

La réglementation définit les conditions de remboursement en se référent à deux périodes qui utilisent la technique du différé d'amortissement. Ce différé peut être partiel ou total pendant la période 1, permettant ainsi aux emprunteurs les plus modestes de ne commencer à rembourser le prêt à taux zéro qu'après avoir remboursé largement, voire en totalité, le prêt ou les prêts complémentaires finançant l'opération. Comme il a été indiqué plus haut la période 1 peut varier de 8 à 17 ans selon les revenus de l'emprunteur.

Le prêt à taux zéro est distribué par les établissements de crédit habilités par convention avec l'Etat et ce dernier leur verse une subvention destinée à compenser l'absence d'intérêt.

Par convention du 5 décembre 1995, l'Etat a donné mandat à la Société de Gestion du Fonds de Garantie de l'Accession sociale à la propriété (SGFGAS), déjà chargée depuis 1993, de la gestion de la garantie des prêts PAS, de recueillir les déclarations de prêts à taux zéro faites par les banques, de gérer l'octroi de la subvention, d'en effectuer le versement aux banques et de diligenter les contrôles auprès d'elles.

Le prêt à taux zéro ne pouvant jamais être un prêt principal doit donc être associé à un ou plusieurs autres prêts dont le prêt à l'accession sociale (PAS) qui bénéficie automatiquement de la garantie du FGAS.

B. LE FINANCEMENT BUDGÉTAIRE DU PRET À TAUX ZÉRO

Deux sources de financement ont été utilisées complémentairement puis sucessivement, pour alimenter le dispositif du prêt à taux zéro : le budget logement et un compte d'affectation spéciale " Fonds pour l'accession à la propriété ". Les recettes du Fonds pour l'accession à la propriété sont constituées d'une contribution des entreprises assujetties au 1% logement.

En 1996, 7.800 millions de francs ont été ouverts en loi de finances initiale pour financer le prêt à taux zéro dont 6.900 millions de francs sur le budget logement (5.800 millions de francs pour annulations de crédits) et 900 millions de francs sur le compte d'affectation spéciale " Fonds pour l'accession à la propriété ".

En 1997, 7.000 millions de francs ont été prévus en loi de finances initiale sur un nouveau compte d'affectation spéciale alimenté par le 1 % logement et seul financeur du prêt à taux zéro. 7.000 millions de francs en autorisations de programme dont 3.500 millions de francs ont été utilisés en crédits de paiement pour les versements 1997.

Le montant moyen du prêt à taux zéro en 1996 est de 98.000 francs. Sur l'ensemble de l'année, la subvention moyenne par prêt, représentant le coût budgétaire unitaire, est de 66.000 francs. Le montant de la subvention unitaire a toutefois régulièrement décru tout au long de l'année parallèlement à la baisse des taux d'intérêt. Elle est en moyenne de 68.000 francs pour la tranche 1 relative aux ménages les plus modestes, et de 30.000 francs pour la dernière tranche du barème. Elle varie pour les opérations dans le neuf entre 66.000 francs et 69.000 francs ; elle est de 53.600 francs pour les opérations dans l'ancien avec plus de 35 % de travaux.