EXPOSÉ DES MOTIFS
Mesdames, Messieurs,
Les bailleurs sociaux, en particulier ceux présents dans les petites et moyennes villes, ont besoin de dispositifs incitatifs pour requalifier leur patrimoine, renforcer sa fonction d'utilité sociale, et lutter contre la vacance qui touche particulièrement le parc social dans les zones géographiques B2 et C.
À titre d'exemple, le bailleur social Périgord Habitat fait état de taux de vacance particulièrement importants pour certains biens immobiliers pourtant situés en plein centre-ville de Périgueux. Un immeuble Art Déco des années 1930 de 59 logements familiaux connaît un taux de vacance de 50 % en raison de performances énergétiques très insatisfaisantes et d'une fonctionnalité devenue obsolète.
Les bailleurs sociaux n'ont pas les moyens d'autofinancer une rénovation lourde de ce type d'immeuble. Et, compte tenu de la qualité d'origine du bâti, le dispositif « seconde vie » qui nécessite d'atteindre une performance énergétique classée A ou B est le plus souvent inatteignable, aussi bien du point de vue patrimonial qu'économique.
L'article unique de la proposition de loi prévoit d'expérimenter, pendant un délai de 6 ans, un dispositif de soutien à la réhabilitation des logements sociaux les plus anciens par une remise à plat des loyers dans le cadre de la signature d'un avenant à la convention APL (aide personnalisée au logement). Ce dispositif est engagé avec l'accord préalable du maire de la commune.
Conscient que ce parc ancien, aux loyers les plus faibles, présente un enjeu social particulier, le périmètre de l'expérimentation proposée est restreint :
1. Un patrimoine ancien : seuls les logements achevés depuis au moins quarante ans et dont les prêts aidés ont été remboursés sont visés, correspondant au parc le plus ancien nécessitant une adaptation aux standards contemporains.
2. Un patrimoine situé dans les centres-villes et centres-bourgs faisant l'objet d'une politique de revitalisation des territoires ruraux et urbains, au titre des programmes Action Coeur de Ville, Petites Villes de Demain ou Villages d'Avenir, ou dans un périmètre de site patrimonial remarquable au sens de l'article L. 631-1 du code du patrimoine.
3. Un projet global de réhabilitation visant à améliorer la performance énergétique, la fonctionnalité et l'attractivité résidentielle. Concernant la performance énergétique, les travaux devront permettre un gain d'au moins deux classes au titre du DPE : passage de logements dont le diagnostic de performance énergétique est F ou E vers D ou C).
4. Une préservation de l'offre très sociale, avec le maintien d'au moins 30 % de logements équivalents PLAI (Prêt Locatif Aidé Intégration).
La signature de l'avenant est de droit si toutes les conditions ci-dessus sont réunies.
Cette proposition de loi est une réponse à la nécessité de réhabiliter et d'améliorer la performance énergétique du parc de logement social en zone peu dense. Elle est par ailleurs une solution aux besoins d'attractivité exprimés par les territoires moins denses et ruraux. Enfin, l'objectif est de redonner des marges de manoeuvre aux organismes de logements sociaux dans la gestion de leur parc lorsqu'ils sont confrontés à un cumul de difficultés.