EXPOSÉ DES MOTIFS
Mesdames, Messieurs,
Les bailleurs sociaux, en particulier ceux implantés dans les petites et moyennes villes, ont besoin de dispositifs incitatifs pour requalifier leur patrimoine, renforcer sa fonction dutilité sociale et lutter contre la vacance, qui touche particulièrement le parc social dans les zones B2 et C.
À titre dexemple, le bailleur social Périgord Habitat signale des taux de vacance particulièrement élevés pour certains biens pourtant situés en plein centre-ville de Périgueux. Un immeuble Art déco des années 1930, comprenant 59 logements familiaux, affiche ainsi un taux de vacance de 50 %, en raison de performances énergétiques très faibles et dune fonctionnalité devenue obsolète.
Les bailleurs nont pas les moyens dautofinancer la rénovation lourde de ce type de bâtiment. Et compte tenu de la qualité dorigine du bâti, le dispositif « seconde vie », qui impose latteinte dune performance énergétique classée A ou B, est bien souvent hors de portée, tant sur le plan patrimonial qu'économique.
Larticle unique de cette proposition de loi prévoit dexpérimenter, pendant une durée de six ans, un dispositif de soutien à la réhabilitation des logements sociaux les plus anciens, par une remise à plat des loyers dans le cadre de la signature dun avenant à la convention APL (aide personnalisée au logement). Ce dispositif ne peut être engagé quavec laccord préalable du maire de la commune concernée.
Conscient que ce parc ancien, aux loyers les plus modestes, présente un enjeu social spécifique, le périmètre de lexpérimentation est volontairement restreint :
1. Un patrimoine ancien : seuls sont éligibles les logements achevés depuis au moins quarante ans et dont les prêts aidés ont été intégralement remboursés, correspondant au parc le plus vétuste nécessitant une mise à niveau.
2. Un patrimoine situé dans des zones de revitalisation : centres-villes et centres-bourgs bénéficiant dun programme de redynamisation (Action Coeur de Ville, Petites Villes de Demain, Villages dAvenir), ou situés dans un périmètre de site patrimonial remarquable au sens de larticle L. 631-1 du code du patrimoine.
3. Un projet global de réhabilitation : les travaux doivent viser à améliorer la performance énergétique, la fonctionnalité et lattractivité résidentielle. Sur le plan énergétique, un gain dau moins deux classes au diagnostic de performance énergétique (DPE) est exigé, avec un passage de F ou E vers D ou C.
4. Le maintien de loffre très sociale : dans les communes carencées au titre de la loi SRU, au moins 30 % des logements réhabilités devront conserver un niveau de loyer équivalent à celui des logements financés en Prêt Locatif Aidé Intégration (PLAI).
La signature de lavenant est de droit dès lors que lensemble de ces conditions est rempli.
Cette proposition de loi répond à la nécessité de réhabiliter et daméliorer la performance énergétique du parc de logement social dans les territoires peu denses. Elle constitue également une réponse concrète aux besoins dattractivité exprimés par ces territoires, tout en redonnant des marges de manoeuvre aux organismes HLM confrontés à un cumul de contraintes patrimoniales, financières et sociales.