Question de M. VANTOMME André (Oise - SOC) publiée le 30/07/2009
M. André Vantomme attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de la mer, en charge des technologies vertes et des négociations sur le climat sur le bilan des programmes de construction des maisons à 100 000 €.
Ce dispositif des maisons à 100 000 €, en vigueur depuis 2005, a pour objectif de permettre aux ménages les plus modestes de devenir propriétaires de leur pavillon. Tous les maires ont été appelés à s'approprier cet outil pour développer dans leur commune l'accession sociale à la propriété. L'AFAP (Association française d'accession populaire à la propriété) a été créée pour conseiller et accompagner les collectivités dans ce projet phare de « l'engagement nationale pour le logement ».
L'objectif de 100 000 € serait atteint en limitant l'impact de la hausse du foncier, grâce à la mobilisation d'aides des collectivités publiques et des dispositifs juridiques innovants. Or, les montages financiers s'avèrent complexes et de nombreux projets ont dû être abandonnés compte tenu du coût trop élevé des opérations.
Tel fut le cas dans le département de l'Oise : la commune de Nogent-sur-Oise s'était engagée dans ce programme de construction pour réaliser 16 maisons. L'engouement de nos concitoyens était sans précédent. Le coût final des habitations se situant près de 200 000€, la commune a renoncé au projet au mois d'avril 2009.
Il lui demande de bien vouloir, d'une part, lui faire connaître le bilan du dispositif de la maison à 100 000 € sur le territoire national et, d'autre part, quelles mesures spécifiques seront mises en œuvre pour répondre aux difficultés rencontrées par les collectivités.
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Réponse du Ministère de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de la mer, en charge des technologies vertes et des négociations sur le climat publiée le 06/05/2010
Le programme de « maison à 100 000 euros » avait pour principal objectif le développement d'une offre de logements en accession à la propriété répondant aux besoins et aux capacités financières des ménages modestes. Une charte intitulée « maison aujourd'hui, la maison à 100 000 euros » a été signée le 8 décembre 2005 entre l'État, les professionnels et les élus. L'Association française pour l'accession populaire à la propriété (l'AFAP) a été créée pour accompagner la mise en oeuvre du dispositif. Elle proposait un accompagnement individuel des collectivités et se voulait un lieu de réflexion et de proposition sur le thème de l'accession. Le dispositif proposait trois types de montages financiers selon la « zone » de l'opération. Pour les zones bénéficiant d'une convention signée avec l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) et les zones où le marché foncier est peu tendu, le dispositif s'appuyait sur les dispositifs de TVA à taux réduit existant, comme le financement par le prêt social de location-accession (PSLA), le recours au prêt à 0 % et au prêt à l'accession sociale (PAS). Pour les zones où le marché foncier est tendu, le principe de « portage foncier » par la commune était utilisé. Le dispositif de portage a été repris dans le cadre du « pass foncier ». Le programme des « maisons à 100 000 euros » a subi plusieurs difficultés conjoncturelles. D'abord, la forte hausse du coût des matières premières et donc des coûts de construction en 2005. Ensuite, les opérations en PSLA se sont heurtées aux difficultés inhérentes à ce dispositif (nouveauté du dispositif, nécessité d'implication d'un opérateur institutionnel qui doit réussir à équilibrer l'opération et doit s'engager dans la durée au travers de la sécurisation) qui a récemment fait l'objet de modifications (décret et arrêté d'avril 2009). Enfin, les collectivités en zones tendues n'ont pas pu prendre à leur charge la hausse rapide des coûts du foncier. Par ailleurs, l'octroi du label « maisons à 100 000 euros » n'était pas obligatoire et certains élus, qui ont réalisé des opérations d'un coût approchant les 100 000 euros, ne se sont pas rattachés au programme. Afin de répondre aux difficultés rencontrées par les collectivités en matière de soutien à l'accession à la propriété, fin 2006, la convention signée entre la caisse des dépôts (CDC), le « 1 % logement » et l'État a mis en place le dispositif « Pass foncier », dans lequel un collecteur associé au « 1 % logement » porte le terrain d'assiette du logement. La loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion étend ce dispositif aux logements collectifs. Similaire à la « maison à 100 000 euros », il s'appuie également sur les outils d'aide à l'accession existants. À la différence près que le « portage foncier » est ici réalisé par un collecteur et non par la collectivité et que la participation de la commune est réduite à 5 000 ou moins. Le « pass foncier » issu de la loi précitée relève d'un montage juridique plus simple, en substituant au bail à construction l'octroi, par un collecteur, d'un prêt à remboursement différé. Avec le « pass foncier », le recours à un acteur capable de supporter la charge financière et de se spécialiser dans le portage des terrains (le « 1 % logement »), permet de lever la contrainte de la charge financière pour la collectivité. Sa participation est ramenée à une aide à l'accession au ménage, de moins de 5 000 . En 2009 et 2010, dans le cadre du plan de relance de l'économie, l'aide versée par la collectivité est partiellement compensée par l'État, afin de ramener son coût effectif à 2 000 . Les difficultés identifiées dans le cadre des « maisons à 100 000 euros » ont produit des enseignements précieux pour le « pass-foncier ». Le programme peut donc être a posteriori considéré comme une étape d'une année dans la mise en place d'un dispositif d'accession à la propriété pour les ménages modestes, basé sur le portage foncier et l'approche partenariale. Les « pass foncier » sont aujourd'hui au nombre de 8 500 et cette croissance devrait se poursuivre grâce à la simplification globale du dispositif issue de la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, notamment son extension aux logements collectifs. La montée en puissance du dispositif est donc incontestable et l'objectif de 30 000 « pass foncier » pour la fin 2010 demeure possible.
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