Statut juridique des propriétaires acquéreurs de parts en jouissance

Question de Mme MICHEL Danielle (Landes - Socialiste et républicain) publiée le 17/11/2016

Mme Danielle Michel appelle l'attention de Mme la ministre du logement et de l'habitat durable sur le statut juridique des acquéreurs de parts en jouissance.

La loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé avait pour but de permettre à de nombreuses familles à faibles revenus de partir en vacances sur des zones touristiques dans lesquelles l'accession à la pleine propriété était très difficile.

Selon l'article 1er de la loi, il semble qu'il n'est accordé aucun droit de propriété ou autre droit en contrepartie des apports. L'acquisition d'un droit de jouissance d'un bien immobilier à temps partagé passe par une prise de participation dans une société d'attribution qui ne rend pas l'acquéreur en jouissance partagée, propriétaire du bien immobilier qu'il occupe ponctuellement, mais associé d'une société d'attribution dont il détient simplement des parts, lui conférant des droits et obligations.

En effet, une fois le financement de l'immeuble obtenu, la société d'attribution passe un contrat de promotion pour la construction, l'aménagement ou la restauration de cet immeuble, avec une société de promotion immobilière qui en deviendra l'heureuse propriétaire.

Alors que ce système immobilier est à la source de nombreux contentieux, touchant souvent des sociétaires aux revenus modestes, elle entend savoir si le cadre de la propriété d'un droit de jouissance pourrait faire l'objet d'une sécurisation juridique.

Publiée dans le JO Sénat du 17/11/2016 - page 4993

Transmise au Ministère de la justice

Réponse du Ministère de la justice publiée le 30/03/2017

La loi du 24 mars 2014, pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), a apporté de nombreuses modifications à la loi du 6 janvier 1986, relative aux sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé. Ces modifications ont pour finalité d'équilibrer le fonctionnement des sociétés d'attribution et de prévenir la plupart des abus anciennement constatés. Ainsi, en vue d'équilibrer la gestion de ces sociétés,l'article 18 de la loi du 6 janvier 1986 a été modifié afin de renforcer les pouvoirs du conseil de surveillance et d'accroître le contrôle exercé par les associés. Le conseil de surveillance peut désormais prendre connaissance et copie de toute pièce se rapportant à la gestion de la société. Ses membres sont maintenant élus pour une durée maximale de trois ans renouvelables, nonobstant toute disposition contraire des statuts, et le conseil doit rendre compte annuellement de l'exécution de sa mission à l'assemblée générale. Par ailleurs, l'article 13 de la loi du 6 janvier 1986 a été modifié afin que soit reproduite, dans les convocations à l'assemblée générale, la mention selon laquelle tout associé peut obtenir la communication des comptes sociaux et de certaines informations nominatives sur les autres associés. Afin de renforcer les droits des associés lorsque l'immeuble objet du droit de jouissance est inclus dans une copropriété, l'article 17 de la même loi dispose à présent que les sociétés de temps partagé sont représentées à l'assemblée du syndicat par toute personne désignée par l'assemblée générale nonobstant toute disposition contraire des statuts. La personne désignée doit par ailleurs rendre compte des décisions prises par le syndicat des copropriétaires lors de l'assemblée générale postérieure. Enfin, les conditions de retrait des associés ont été assouplies par l'article 19-1 de la loi du 6 janvier 1986, qui prévoit le retrait de droit lorsque les parts sociales ont été transmises par succession depuis moins de deux ans à compter de la demande. En outre, la liste des justes motifs de retrait a été élargie. Le juge peut désormais autoriser le retrait notamment lorsque l'associé est bénéficiaire des minima sociaux ou perçoit une rémunération inférieure au salaire minimum interprofessionnel de croissance. Il est difficile d'évaluer la fréquence de situation de manœuvres frauduleuses engagées par le propriétaire de l'immeuble afin d'augmenter indûment le montant des charges n'avait pas été évoquée par les associations de consommateurs auditionnées. Il apparaît à ce stade nécessaire d'évaluer les effets attendus des modifications du droit positif issues de la loi ALUR avant d'envisager de réformer à nouveau le statut des sociétés civiles d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé. Il convient par ailleurs de signaler que la souscription des parts sociales dans les sociétés d'attribution est régie par les dispositions protectrices des articles L. 224-69 à L. 224-88 du code de la consommation et que d'éventuels agissements frauduleux sont par ailleurs susceptibles d'être réprimés sur le fondement de l'article L. 313-1 du code pénal si les éléments constitutifs du délit d'escroquerie sont établis.

Publiée dans le JO Sénat du 30/03/2017 - page 1306