Question de M. JOLY Patrice (Nièvre - SER) publiée le 24/09/2026
M. Patrice Joly attire l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique sur les conséquences néfastes de la restriction du champ d'application du régime de taxe sur la valeur ajoutée (TVA) pour les opérations foncières menées par les établissements publics fonciers locaux (EPFL) au profit des collectivités territoriales. Pour rappel, la décision de l'État d'effectuer le rattachement des dispositions relatives à la TVA au sein du code des impositions sur les biens et services (CIBS) à partir du 1er septembre 2026 tient d'une volonté d'aligner le droit français sur le droit européen, à la suite de l'adoption de l'arrêt Icade Promotion validé par le Conseil d'État en mai 2022. Dans ce cadre, une restriction dans le champ d'application du régime de TVA sur la marge a été imposée, un mécanisme utilisé dans les opérations foncières et immobilières portées notamment par les opérateurs publics, tels que les EPFL. Une modification qui augmentera mécaniquement le coût des opérations foncières et immobilières portées par les EPFL, car la taxation reposera désormais sur le prix total de cession et non plus sur la seule marge réalisée. Ce changement de champ d'application risque de mettre en péril la pérennité des EPFL, leur modèle économique reposant principalement sur l'acquisition de biens immobiliers ou fonciers et leur cession aux collectivités territoriales, à un prix qui doit rester avantageux. Il risque également de porter atteinte à la capacité d'investissement des collectivités locales. En effet, la charge d'investissement pèsera désormais directement sur les collectivités, ce qui, au regard notamment de la réduction constante des budgets qui leur sont alloués par l'État, rendra bien plus difficile le développement des projets locaux structurants et l'amortissement de leur coût financier et technique. Ces nouvelles contraintes ne pourront également pas être allégées au travers du fonds de compensation de la TVA (FCTVA), le compte 211 « Terrains » étant à ce jour exclu de l'assiette des dépenses éligibles. L'entièreté de la charge de la TVA devra alors être supportée par les collectivités. Alors que celles-ci n'ont jamais autant eu besoin de marges de manoeuvre financières conséquentes pour répondre aux besoins qui leur sont propres, au premier rang desquels la lutte contre le dérèglement climatique, ces évolutions juridiques tendent à aggraver une situation déjà précaire. Face à ce risque majeur pour le développement des territoires, notamment au sein des départements ruraux qui subissent de plein fouet le désengagement de l'État, il convient d'agir vite. Aussi, il souhaite connaître les mesures que le Gouvernement entend mettre en place pour apporter une solution cohérente à ce risque, et garantir tant la pérennité des EPFL que la capacité d'investissement local des collectivités territoriales.
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Transmise au Ministère de l'action et des comptes publics
Réponse du Ministère de l'action et des comptes publics publiée le 29/10/2026
Conformément aux articles 266 et 267 du code général des impôts, la base d'imposition à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) des livraisons d'immeubles est en principe constituée par toutes les sommes, valeurs, biens ou services reçus ou à recevoir par le vendeur en contrepartie de ces opérations de la part de l'acheteur, à l'exclusion de la TVA en elle-même. Toutefois, par dérogation à ce principe et conformément à l'article 392 de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 relative au système commun de TVA, l'article 268 du code général des impôts (CGI) prévoit qu'en présence de livraisons de bâtiments et de terrains à bâtir achetés en vue de la revente par un assujetti qui n'a pas eu droit à déduction à l'occasion de l'acquisition, la base d'imposition est constituée de la seule marge réalisée par le cédant. Ce régime dérogatoire a pour finalité de garantir le principe de neutralité fiscale puisque son application permet de compenser une rémanence de TVA non déductible. Dans un arrêt rendu à l'occasion de l'affaireIcade Promotion SAS (aff. C-299/20), la Cour de justice de l'Union européenne (CJUE) a considéré que les dispositions françaises n'étaient pas conformes à la directive TVA en ce qu'elles soumettent au régime de TVA sur la marge les cessions de terrains à bâtir réalisées par des assujettis revendeurs au profit des personnes physiques en vue de la construction d'immeubles que ces personnes affectent à un usage d'habitation, lorsque l'acquisition initiale du terrain à bâtir par le revendeur n'a pas été soumise à la TVA, soit qu'elle se trouve en dehors de son champ d'application, soit qu'elle s'en trouve exonérée, et que le prix auquel le revendeur a acquis ces biens n'incorpore pas un montant de TVA qui a été acquitté en amont par le vendeur initial. Adaptées afin de tenir compte de l'interprétation du juge européen, les dispositions intéressant le régime de la marge en matière immobilière sont reprises à compter du 1er janvier 2027 au sein des articles L. 231-18 à L. 231-20 du code des impositions sur les biens et services (CIBS), conformément à l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026 portant divers ajustements du CIBS. Cela étant, le Gouvernement a d'ores et déjà indiqué qu'aussi longtemps que la doctrine actuellement publiée au Bulletin officieldes finances publiques - impôt sous la référence BOI-TVA-IMM-10-20-10 ne sera pas modifiée pour tenir compte de cette jurisprudence, les assujettis revendeurs bénéficient pleinement de la garantie prévue par les dispositions de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales (LPF), ce qui leur permet de se prévaloir de bonne foi de l'interprétation faite par l'administration d'un texte, même contraire au droit de l'Union tel que précisé par la jurisprudence de la CJUE. Cette garantie interdit également à l'administration fiscale de remettre en cause l'application par un redevable d'un texte fiscal effectuée conformément à l'interprétation que l'administration avait fait connaître par ses instructions ou circulaires publiées et qu'elle n'avait pas rapportées à la date des opérations en cause (avis « Monzani » n° 353782 du Conseil d'État du 8 mars 2013). Le Gouvernement a également précisé que le moment venu, la mise à jour de la doctrine fiscale n'aura pas vocation à remettre en cause les équilibres économiques des opérations en cours. Ainsi, dans le cadre de la revente d'un bien immobilier intervenant postérieurement à la date de publication des futures précisions doctrinales tirant les conséquences de la jurisprudence de la CJUE, l'assujetti revendeur pourra continuer à se prévaloir de l'actuelle doctrine fiscale si son acquisition du bien considéré est intervenue ou a fait l'objet d'un compromis de vente ou d'une promesse unilatérale de vente, antérieurement à cette publication. De même, s'agissant tout particulièrement de la situation des concessions d'aménagement régies par un traité au sens de l'article L. 300-5 du code de l'urbanisme, les sociétés publiques locales agissant en qualité de concessionnaires (aménageurs) bénéficieront pleinement de cette garantie. Il en ira de même des reventes de biens qu'elles effectueront en application d'un traité de concession d'aménagement mentionné à l'article L. 300-5 du code de l'urbanisme conclu antérieurement à la date du changement de doctrine. Ces garanties ont vocation à bénéficier également aux établissement publics fonciers locaux. Le transfert des règles de la TVA au sein du CIBS au 1er septembre 2026 est sans incidence sur ces précisions, et ce d'autant que restent opposables à l'administration à compter du 1er septembre 2026 l'intégralité des commentaires de la doctrine fiscale ainsi que toutes les prises de position de l'administration dans des rescrits individuels, non rapportés ou non caducs avant cette date. Tel est le cas notamment, quelle que soit leur forme (doctrine, réponses aux questions écrites, etc.), des interprétations et prises de position relevant des dispositions des articles L. 80 A et L. 80 B du LPF. À cet égard, le Gouvernement entend procéder à la mise en conformité de la doctrine fiscale avec le droit de l'Union d'ici la fin du premier semestre 2027.
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