III. RÉNOVER ET RESTRUCTURER LES ZONES D'ACTIVITÉS ÉCONOMIQUES, UN ANGLE MORT DES POLITIQUES PUBLIQUES
L'effort de réhabilitation d'ensemble des zones d'activités économiques, lourd et coûteux, n'est aujourd'hui pas encore enclenché en France. De récentes études estiment que seul un quart des opérations de requalification de ZAE menées par les intercommunalités compétentes s'attellent à la requalification des sols et du bâti, les autres se concentrant sur des actions plus cosmétiques (signalisation, stationnement...).
Les 32 000 ZAE françaises représentent pourtant une surface de près de 450 000 hectares, dont jusqu'à 30% serait insuffisament exploitée.
À la différence des politiques publiques ambitieuses lancées pour revitaliser le commerce et l'artisanat des centre-bourgs et centres-villes, grâce à la réfaction des locaux et équipements et un effort d'attractivité, il n'existe pas aujourd'hui de politique de réhabilitation pour les zones d'activités ou les emprises industrielles situées en périphérie des villes françaises.
Une application limitée des programmes
existants
à la réhabilitation des zones
d'activités
Les programmes « Action Coeur de ville » et les opérations de revitalisation de territoire (ORT), dotés d'outils urbanistiques, fiscaux et d'ingénierie spécifiques, visent principalement le commerce et l'artisanat de proximité implantés dans les centres-villes et centres-bourgs.
Les projets partenariaux d'aménagement (PPA) ne concernent quant à eux que d'importantes opérations d'aménagement réalisées en relation contractuelle avec l'Etat, et n'ont trouvé aujourd'hui que peu d'applications concrètes.
Ces deux dispositifs, qui dépendent en outre d'un dispositif contractuel entre l'Etat et les collectivités, n'ont donc pas vocation à être déployés à grande échelle au coeur des territoires pour la réhabilitation des zones d'activités économiques vieillissantes.
Le Gouvernement a par ailleurs annoncé le lancement d'un « programme de transformation des zones commerciales périphériques » en septembre 2023, consistant en une expérimentation dotée d'un budget de 24 millions d'euros, concernant une trentaine d'opérations environ. Il ne concerne toutefois que les activités commerciales.
Enfin, si la deuxième vague de « Territoires d'industrie » a pour notamment objectif de soutenir les actions de pré-aménagement et d'apporter une ingénierie supplémentaire aux collectivités sur les enjeux fonciers, elle ne concerne que 183 intercommunalités en France : de nombreux projets ne bénéficieront pas de cet appui, ni de ces aides financières, à hauteur de 100 millions d'euros issus du Fonds vert, pourtant pertinent.
Lancer un programme dédié de soutien à la rénovation et à la restructuration des zones d'activités économiques présenterait l'avantage de pouvoir y adosser des outils nouveaux qui font aujourd'hui défaut, notamment en matière de maîtrise foncière. Les établissements publics fonciers, traditionnellement concentrés sur le logement, et les aménageurs publics (SEM, SPL), pourraient aussi développer une expertise accrue en matière d'aménagement économique.
La délégation recommande...
... d'initier un programme de soutien dédié à la rénovation des zones d'activités économiques, ouvrant le bénéfice d'outils juridiques nouveaux en matière d'aménagement et de maîtrise foncière et prévoyant des aides financières dédiées.
De nouveaux modèles d'organisation des zones d'activités, ainsi que de nouveaux modèles de maîtrise foncière, émergent : ainsi, les foncières tournées vers les activités productives ou l'immobilier d'entreprise se multiplient, à l'initiative des réseaux consulaires, des régions (en lien avec les établissements publics d'aménagement ou fonciers), ou via des opérateurs tels que la Banque des territoires. Le portage public de l'aménagement semble devoir être amené à prendre de l'ampleur dans les années qui viennent (voire une forme de dissociation durable du foncier et du bâti dans les ZAE), sans qu'il soit certain que ce modèle corresponde tout à fait aux besoins exprimés par les entreprises, qui privilégient encore la propriété de leurs emprises.