2. Loyers : des prix élevés en dépit des conséquences de la crise de l'immobilier
On peut, pour cette étude, constater trois phénomènes :
-
• la multiplication des baux,
• la dispersion et le niveau souvent élevé des loyers,
• la lente répercussion des conséquences de la crise de l'immobilier.
La multiplication des baux
-
La signature souvent à quelques mois de distance de baux (dans le
même immeuble) est une pratique courante dans l'audiovisuel public. On
peut certes y voir une souplesse d'adaptation aux besoins de l'organisme, mais
aussi le signe d'une absence de vision à long terme.
France Télévision
adresse
date du bail
montant du loyer
surface
prix/m2
date fin de bail
France 2
22 Montaigne
01/01/82
27 369 200
27 633
990,45
01/11/98
17 Jean Goujon
18/09/81
2 900 000
3 523
823,16
01/11/98
19-21 Jean Goujon
01/07/83
2 745 500
2 174
1 262,88
01/07/98
25 Jean Goujon
15/01/93
8 950 449
2 960
3 023,80
01/07/98
Église Italienne
01/10/84
259 000
370
700,00
Illimité
Blvd Ney
01/02/90
521 926
1 352
386,04
31/01/99
Issy-les-Moulineaux
01/05/80
68 000
278
244,60
30/06/98
Total
42 814 075
38 290
1 118,15
France 3
Rue Varet
01/11/93
2 000 000
2 279
877,58
31/10/02
Péniche Thalassa
30/12/87
729 000
405
1 800,00
31/12/98
12 rue Clavel
01/01/97
561 710
457
1 229,12
*
296 rue Lecourbe
01/06/93
885 000
1 128
784,57
31/05/02
Les Essarts Le Roi
01/01/93
196 000
1 022
191,78
31/12/02
Total
4 371 710
5 291
826,25
France Distribution
Le Barjac
Bd Victor 75015
01/01/96
1 837 000
945
1 943,92
30/11/04
01/10/97
138 800
92
1 508,70
01/12/04
01/01/98
192 400
152
1 265,79
30/11/04
21 rue Jean Goujon
313 584
62
5 057,81
Total
2 481 784
1 251
1 983,84
France Espace
Tripode
104 pdt Kennedy
26/02/90
6 143 627
1 979
3 104,41
26/02/99
19/03/93
918 252
552
1 663,50
26/02/99
29/12/93
1 749 984
848
2 063,66
26/02/99
14/02/95
807 840
400
2 019,60
01/02/99
01/07/96
379 872
227
1 668,30
01/02/99
14/09/95
1 336 264
508
2 630,44
14/09/98
Total
11 335 839
4 515
2 510,87
* Convention annuelle
Sept ARTE
adresse
date du bail
montant du loyer
surface
prix/m2
date fin de bail
Avant 1998
46/50 Théo. Gautier
01/12/90
9 754 000
3 680
2 650,54
15/02/1998
47 Théo. Gautier
01/11/95
177 000
236
750,00
01/11/1998
Mirabeau
01/07/94
1 946 000
840
2 316,67
15/02/1998
27/29 Théo. Gautier
01/01/95
694 000
640
1 084,38
31/12/1998
12 571 000
5 396
2 329,69
Total
25 142 000
10 792
2 329,69
A partir de 1998
8 av. Marceau Issy les Moulineaux
20/01/98
9 045 000
5 038
1 795,36
21/01/2007
27/29 Théo. Gautier
01/01/95
694 000
640
1 084,38
31/12/2001
Total
9 739 000
5 678
1 715,22
La Cinquième
adresse
date du bail
montant du loyer
surface
prix/m2
date fin de bail
10/14 Horace Vernet Issy les Moulineaux
01/08/94
5 568 522
2 800
1 988,76
31/07/03
18 Horace Vernet Issy les Moulineaux
14/04/97
416 114
323
1 288,28
13/04/06
8 av Marceau Issy les Mlx
01/06/98
3 907 200
2 202
1 774,39
31/05/07
Total
5 984 636
3 123
1 916,31
RFI
adresse
date du bail
montant du loyer
surface
prix/m2
date fin de bail
Maison de la Radio
01/01/95
10 154 453
5 748
1 766,61
31/12/03
Le Tripode
104 Pdt Kennedy
01/06/91
1 794 000
748
2 398,40
31/05/00
01/05/92
1 509 860
636
2 373,99
30/04/01
01/02/93
1 166 000
496
2 350,81
31/01/02
15/02/94
835 640
556
1 502,95
14/02/03
01/10/95
4 372 500
1 860
2 350,81
30/09/04
(parking)
408 000
Beaugrenelle rue Keller 75015
15/02/95
1 143 624
640
1 786,91
15/02/98
rue Boulainvilliers 75016
01/02/95
197 600
112
1 764,29
31//01/04
Filiale SOMERA
Poincaré 75016
01/12/84
875 928
276
3 173,65
30/11/99
Total
22 457 605
11 072
2 028,32
RFO
adresse
date du bail
montant du loyer
surface
prix/m2
date fin de bail
5/7/9 avenue Milleret de Brou 75016
01/11/90
1 800 000
596
3 020
31/10/99
54 avenue de Versailles 75016
01/06/97
344 192
257
1 339
01/01/98
16 rue La Fontaine 75016
12/05/86
223 125
220
1 014
15/02/98
64 rue du Ranelagh 75016
01/08/94
487 800
138
3 535
05/11/96
Blvd Ney
15/03/93
221 961
543
409
14/03/98
Centre Bourdan av. Poincaré 75016
03/07/96
4 356 000
3 802
1 146
15/02/98
Total
7 433 078
5 556
1 337,85
TV5/CFI
adresse
date du bail
montant du loyer
surface
prix/m2
date fin de bail
TV5
174 rue Université 75007
06/01/89
151 800
06/01/89
219 180
06/01/89
475 500
01/04/89
153 300
78
1 965,38
01/10/90
165 600
78
2 123,08
18/06/91
206 100
15 rue Cognacq-Jay
263 200
975
269,95
19 rue Cognacq-Jay
3 345 000
1 895
1 765,17
Total
4 979 680
3 026
1 645,63
CFI
19 rue Cognacq-Jay
01/08/96
2 034 900
1 071
1 900,00
07/03/05
Total
2 034 900
1 071
1 900,00
INA
adresse
date du bail
montant du loyer
surface
prix/m2
date fin de bail
24 avenue Europe Bry
01/10/89
8 393 439
7 199
1 165,92
01/01/04
9/13 Frères Lumières Bry
26/01/93
1 518 000
2 302
659,43
31/12/01
07/04/95
140 500
533
263,60
31/12/01
11/03/96
260 000
646
402,48
31/12/01
22/10/97
430 000
1 083
397,05
31/12/01
83/85 Patay 75013
13/03/91
5 446 851
2 104
2 588,81
30/03/01
Maison de Radio France
30/12/93
237 800
206
1 154,37
31/12/02
01/01/76
Gratuit
2 044
Tacite Reconduct°
30/12/93
Gratuit
652
31/12/02
Route Chatillon Les essarts
24/03/94
947 000
4 726
200,38
31/12/02
Total
17 373 590
21 495
808,26
SFP
adresse
date du bail
montant du loyer
surface
prix/m2
date fin de bail
EMPIRE
41 av. Wagram
01/10/84
2 300 000
5 394
426
31/12/96
Village de la communication
Capitaine Garnier
St OuenSFP stocks
01/09/93
5 000 000
3 586
1 394
30/09/04
SFP studios
01/10/93
730 000
126
5794
30/06/98
SFP SA
01/08/96
63 000
632
100
30/09/02
France Costumes
24 rue Bertholet 94 Arcueil
01/01/94
1 000 000
4 493
223
31/12/02
Total
9 093 000
14 231
639
On peut, à partir de ces tableaux, faire les observations suivantes :
• France Espace a signé, entre 1990 et 1995, 6 baux successifs dans le même immeuble, le Tripode 116 avenue du Président Kennedy -, passant de 2 000 m² en 1990 à 4 500 m² en 1997 4( * ) .
• France Télévision Distribution a , à un moindre degré, procédé de façon analogue : trois baux ont été signés dans le même ensemble le Barjac, entre 1996 et 1998, soit une augmentation de presque 25 % des surfaces pour un total de 1 250 m² 5( * ) .
• Radio France Internationale a passé entre 1991 et 1995, dans le même immeuble d'ailleurs que France Espace, le Tripode, des baux en vue de la location de surfaces comprises en 500 et 750 m², sauf en 1995 où la surface était de 1860 m².
• L'INA a loué à Bry 3 entre 1993 et 1997 une série de surfaces : 2 300 m² en 1993, 533 m² en 1995, 646 m², en 1996 et 1 083, en 1997.
La dispersion
-
La préférence longtemps marquée " pour des raisons
d'efficacité " pour les quartiers du VIIIème ou du
XVIème arrondissement se traduit par des prix au mètre
carré particulièrement importants :
• Une série de baux ont été conclus à plus de 3 000 francs le mètre carré par an : France 2 au 25 rue Jean Goujon, France Espace pour l'un de ses locaux au Tripode, RFO avenue Milleret de Brou, la SOMERA avenue Poincaré ;
• Les baux à plus de 2000 francs le mètre carré par an sont nombreux : France Espace, pour trois opérations dont l'une conclue en 1995 pour 2600 francs, quatre baux sur cinq passés par RFI, ARTE avenue Théophile Gautier, l'INA rue de Patay avec près de 2 600 francs.
Pour des surfaces comprises entre 2 et 3 000 mètres carrés on trouve des prix qui s'étagent de 1 000 francs - pour de nombreux locaux - à 3 000 francs et parfois pour la même rue.
Dans un même immeuble, en l'occurrence le Tripode, les prix vont de 1 500 à 3 000 francs.
La lente répercussion des effets de la crise de l'immobilier
A partir de 1995 , les dépenses de loyer tendent , sauf pour RFI et RFO, à croître moins rapidement, voire à se stabiliser . La tableau de la page 6 montre ainsi que, sur les trois années 1995, 1996, 1997, les dépenses de loyers de France 2 passent de l'indice 116 à l'indice 119, tandis que celles de France 3 passaient de l'indice 150 à l'indice 165, augmentation encore non négligeable mais inférieure à celle constatée entre 1990 et 1994, période au cours de laquelle ce même indice avait augmenté de 50 %. Des constatations analogues peuvent être faites pour les dépenses d'ARTE - La Cinquième et de l'INA.
Compte tenu de la viscosité naturelle habituelle pour ce type de contrats et s'agissant d'organismes et d'entreprises ayant besoin de plateaux techniques très spécifiques, les rapports de force ne se traduisent pas immédiatement dans les dépenses immobilières.