ESPAGNE
La notion de « copropriété en difficulté » n'a pas d'équivalent clairement défini en droit espagnol.
Cependant plusieurs dispositions de la loi n° 49 du 21 juillet 1960 sur la copropriété, modifiée par la loi n° 8 du 6 avril 1999 qui en porte réforme, tendent à prévenir ou à remédier à certaines des situations qui surviennent dans ce type de copropriétés.
Le décret royal n° 223 du 5 avril 2013 a fixé, pour la période 2013-2016, les grandes lignes du plan national de développement de la location de biens, de réhabilitation des immeubles, de régénération et de rénovation urbaines qui concerne des immeubles dont certains souffrent des mêmes maux que ceux dont pâtissent les copropriétés en difficultés.
1. Existe-t-il un cadre juridique spécifique pour les copropriétés en difficulté ou leurs équivalents ?
La recherche n'a pas permis de mettre en évidence de régime juridique spécifique aux copropriétés caractérisées par un déséquilibre financier du syndicat ou par l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, ni de modalités particulières de saisine du juge pour y remédier.
2. Dispositions susceptibles de s'appliquer en cas de déséquilibre financier du syndicat ou d'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble
L'article 10 de la loi n° 49 du 21 juillet 1960 sur la copropriété, modifiée, institue l' obligation , pour la communauté des copropriétaires, de réaliser les travaux pour le maintien et la conservation de façon appropriée de l'immeuble et de ses services afin qu'il réponde aux conditions de base en matière d'étanchéité, d'habitabilité, d'accessibilité et de sécurité.
Les articles 9-f) et h) et 15-2 de la même loi prévoient quant à eux respectivement la constitution d'un fonds de réserve , des modalités de notification des documents aux copropriétaires par voie d'affichage et, enfin, le retrait du droit de vote aux copropriétaires qui sont débiteurs au jour de l'assemblée générale.
a) Constitution d'un fonds de réserve
Les copropriétaires sont tenus de contribuer, à proportion de leur quote-part dans la copropriété, à un fonds de réserve destiné au paiement des travaux de conservation et de réparation du bâtiment .
Le montant de ce fonds ne peut en aucun cas être inférieur à 5 % du dernier budget de la copropriété.
Les sommes versées au fonds peuvent être affectées au paiement d'une assurance-dommages ou d'un contrat d'entretien permanent de l'immeuble et de ses installations générales.
b) Notification des décisions de l'assemblée générale aux copropriétaires par voie d'affichage
Tout copropriétaire est tenu de communiquer au secrétaire de la copropriété, contre un accusé de réception, son domicile en Espagne afin que puissent lui être envoyées les citations et notifications de toute nature relatives à la copropriété. A défaut, le copropriétaire est réputé avoir son domicile dans l'appartement ou dans le local qui lui appartient dans l'immeuble.
S'il s'avère que la notification d'une citation ou une notification relative à la copropriété est impossible, celle-ci est réputée faite par l'affichage d'une annonce sur le tableau d'affichage de la copropriété ou dans un lieu visible utilisé dans un espace public approprié à cet effet. Cette annonce est signée du secrétaire de la copropriété et contresignée par son président. Elle produit tous ses effets juridiques trois jours après avoir été réalisée.
c) Retrait du droit de vote
Les copropriétaires qui n'ont pas acquitté leurs charges peuvent prendre part à l'assemblée générale, sans pour autant y voter . Ils ne retrouvent leur droit de vote que lorsqu'ils ont :
- apuré leur dette vis-à-vis du syndicat ;
- contesté judiciairement le montant des charges ;
- ou consigné judiciairement ou chez un notaire la somme contestée.
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Le plan national 2013-2016 qui vient d'être publié pour le développement de la location de biens, la réhabilitation des immeubles, la régénération et la rénovation urbaines fait référence à plusieurs programmes spécifiques dont l'un est consacré au renouvellement et à la rénovation des immeubles (rehabilitación edificatoria) .
La gestion des aides versées dans ce cadre à des copropriétés (qui ne sont pas les seules bénéficiaires du dispositif, du reste) sera confiée aux communautés autonomes.
En pratique, après la réalisation d'un rapport d'évaluation relatif à un immeuble, une subvention pourra être versée aux propriétaires de biens dégradés. Le montant de cette subvention sera, dans le cas général, limité à 11 000 € pour 100 m² de superficie utile, coût financé par le budget de l'État, abondé le cas échéant par les collectivités territoriales.
Ces aides seront réservées aux immeubles d'habitation collective construits avant 1981, dont au moins 70 % de la superficie est réservée à l'habitation et au moins 70 % des appartements constituent le domicile de leurs propriétaires ou de leurs locataires, ainsi qu'aux immeubles qui présentent de graves dommages structurels et sont destinés à être loués dans les dix années suivant l'obtention de l'aide.
Les travaux réalisés pourront avoir pour objet la conservation, l'amélioration de la qualité et de la durabilité de l'immeuble, ainsi que la réalisation de modifications raisonnables en matière d'accessibilité.