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2. Un effort en faveur du logement intermédiaire, notamment par le biais du nouveau statut du bailleur privé, aux effets incertains

Le Gouvernement semble avoir pris conscience des difficultés rencontrées par le logement intermédiaire.

Déjà, la convention conclue entre l'Etat et l'UESL prévoit explicitement une mobilisation de la participation des employeurs à l'effort de construction (PEEC) à hauteur de 300 millions de francs annuels pendant les cinq années à venir, ce qui devrait contribuer à rendre possible le montage d'opérations PLI avec un loyer de sortie d'un montant compatible avec les ressources des ménages visés.

Le projet de budget pour 1999 propose une mesure d'une tout autre ampleur : la réorientation des incitations fiscales à l'investissement locatif vers un nouveau secteur privé conventionné.

Jusqu'à présent, le mécanisme d'incitation fiscale à l'investissement locatif privé est celui d'un régime d'amortissement accéléré, dit " amortissement Périssol ".

Institué par la loi du 12 avril 1996, l'" amortissement Périssol " permet aux propriétaires de logements neufs situés en France de demander à bénéficier d'une déduction de leurs revenus fonciers au titre de l'amortissement égale à 10 % du prix d'achat pour les quatre premières années et à 2 % pour les vingt années suivantes. Le total des déductions représente donc 80 % de la valeur du logement. En contrepartie, le propriétaire doit s'engager à louer le logement pour une durée de neuf ans.

La loi du 2 juillet 1998 portant diverses mesures d'ordre économique et financier a prolongé ce dispositif jusqu'au 31 août 1999, pour les permis de construire délivrés avant le 1er janvier prochain.

L'article 68 du projet de loi de finances prévoit une alternative à la disparition programmée de l'amortissement Périssol. Le dispositif proposé comporte quatre différences majeures avec le régime fiscal actuel :

- un taux d'amortissement moins attractif
. Pour les logements neufs, le taux d'amortissement sera de 8 % de la valeur de l'investissement pendant les cinq premières années, puis de 2,5 % les quatre années suivantes. Le total des déductions ne représentera alors plus que 50 % de la valeur de l'investissement ;

- l'extension du régime d'incitation fiscale au parc ancien. Le taux de déduction forfaitaire sur les revenus fonciers (fixé à 14 % actuellement) sera majoré de 25 % pour les six premières années de location ;

- l'instauration de " contreparties sociales ". Pour bénéficier de l'avantage fiscal, le bailleur devra respecter des plafonds de ressources (il s'agirait du plafond de ressources PLA majoré de 40 %) des locataires et des plafonds de loyers (pour le neuf, 75 francs par m² à Paris et dans les communes limitrophes, 65 francs par m² dans l'agglomération parisienne, 50 francs par m² dans les agglomérations de plus de 100.000 habitants, 45 francs par m2 ailleurs).

- la mise en place d'une meilleure " sécurisation " pour les bailleurs. Celle-ci prendra deux formes : l'allocation logement sera versée directement au bailleur et le bailleur pourra bénéficier d'une garantie de loyer en vertu de la convention signée entre l'Etat et l'UESL.

Votre commission estime que ce nouveau " statut du bailleur privé " apporte des améliorations par rapport au régime existant, mais reste handicapé par une incertitude.

Les améliorations sont au nombre de trois.

En premier lieu, la mise en place d'une " contrepartie sociale " devrait permettre de réorienter l'investissement locatif privé vers le secteur intermédiaire dont on a vu la situation très dégradée. Les plafonds de ressources et de loyers qui seront retenus sont en effet très proches des paramètres des PLI.

En second lieu, l'extension du dispositif à l'ancien permet de remédier à la principale insuffisance de l'amortissement Périssol.

Enfin, la nouvelle " sécurisation " permettrait de compenser la diminution de l'avantage fiscal et d'assurer l'attractivité du nouveau régime en protégeant les bailleurs contre les impayés de loyer. (cf. encadré ci-dessous).

La " sécurisation " du bailleur privé

Une garantie de paiement du loyer et des charges locatives peut être octroyée, en cas d'impayés. Le montant de la garantie est plafonné à neuf mois de loyers et charges, et son intervention est limitée à une période de trois ans ; cependant, dans le parc locatif privé conventionné, le montant maximum de l'aide est porté à trois ans de loyers et charges, si le logement fait l'objet d'une réservation locative en contrepartie de la garantie. Lorsque la garantie est mise en oeuvre, les fonds versés au bailleur sont ensuite remboursés par le locataire sous la forme d'une avance sans intérêts.

Peuvent bénéficier de cette mesure, les bailleurs qui donnent un logement en location aux locataires suivants :

- les salariés des entreprises assujetties à la participation, souhaitant accéder uniquement à un logement du parc locatif privé conventionné ;

- les jeunes de moins de trente ans en recherche de premier emploi et les salariés en situation de mobilité professionnelle.

Mais il subsiste une incertitude. " L'amortissement Périssol " était incontestablement un succès. Votre commission se demande si le " dispositif Besson " permettra la poursuite de ce mouvement. Le plafonnement des loyers réduit la rentabilité économique de l'investissement locatif, tandis que le nouveau régime d'amortissement en limite l'avantage fiscal. Votre commission observe cependant que la projection présentée par le professeur Michel Mouillart4(*) aboutit à deux conclusions équilibrées :

- le dispositif pourrait se traduire par une diminution de l'ordre de 10.000 mises en chantier, en année pleine, essentiellement à Paris et en Provence Côte d'Azur ;

- mais il pourrait également favoriser l'émergence d'un logement locatif de taille familiale, notamment en province (les grands logements et la province étant moins touchés par le plafonnement des loyers).

Votre commission restera donc tout particulièrement vigilante et examinera avec attention les effets concrets de ce nouveau dispositif.

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