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B. L'INVESTISSEMENT LOCATIF EST RÉORIENTÉ VERS LE LOGEMENT INTERMÉDIAIRE

1. Les difficultés persistantes du logement locatif intermédiaire

Une frange importante de ménages à revenus moyens, souvent de jeunes ménages, sont exclus du parc social, mais rencontrent des difficultés d'accès au logement locatif privé, ne pouvant supporter les niveaux de loyer du marché libre.

Un prêt spécifique -le prêt locatif intermédiaire- a été institué en 1987 pour financer des opérations répondant aux besoins de ces ménages.

Le prêt locatif intermédiaire (PLI) a pour objet le financement de logements situés dans des zones géographiques souffrant d'une tension manifeste de leur marché locatif et dont le loyer est appelé à se situer entre celui que pratique le secteur social pour un habitat financé par un prêt locatif aidé et celui qui s'observe sur le marché libre.

Les emprunteurs qui souscrivent un prêt locatif intermédiaire s'engagent à affecter les logements financés à la location pendant une période minimale (durée du prêt lui-même pour les bailleurs sociaux, douze ans en règle générale pour les bailleurs privés) en respectant des plafonds de ressources et de loyers.

Les établissements prêteurs sont, à titre exclusif, la Caisse des dépôts et consignations, le Crédit foncier de France et le Comptoir des entrepreneurs.

Depuis son institution, le PLI a fait l'objet d'ajustements successifs touchant le taux du prêt, sa durée, les plafonds de ressources des locataires, les plafonds de loyer, la durée minimale de location.

Actuellement, le PLI est un prêt à taux fixe de 5,5 % dont la durée n'excède pas 25 ans. Les autres règles ont été progressivement assouplies : les plafonds de ressources permettent l'égibilité de 85 % des ménages, la durée minimale de location est ramenée à 6 ans.

Pourtant, le nombre de PLI distribués diminue régulièrement, comme en témoigne le tableau ci-après. M. Louis Besson, secrétaire d'Etat au logement, a ainsi reconnu devant votre commission que le PLI est " un produit qui n'a pas trouvé sa place ".

Nombre de PLI distribués depuis 1993

(en nombre de logements financés ou agréés)

 

1993

1994

1995

1996

1997

PLI Caisse des dépôts et consignations

4.000

6.000

6.000

4.700

3.300

PLI Crédit foncier de France

3.000

2.300

2.800

4.100

2.500

PLI Comptoir des entrepreneurs

1.100

1.000

1.200

800

800

TOTAL

8.100

9.300

9.600

9.600

6.600

Source : Secrétariat d'Etat au logement

En effet, malgré les multiples adaptations dont le PLI a été l'objet, les opérations montées avec ce financement connaissent des difficultés importantes pour parvenir à un équilibre satisfaisant. La rentabilité de ces opérations est en effet très incertaine. Les loyers qui seraient nécessaires pour parvenir à l'équilibre sont trop élevés par rapport aux capacités des ménages ou aux marchés locaux. De plus, l'accès à d'autres ressources comme le 1 % logement ou les subventions des collectivités locales reste très difficile.

Votre commission s'inquiète du rétrécissement du parc de logement intermédiaire. Elle considère pourtant que ce type de logement correspond à un véritable besoin, mais constate une inadéquation persistante entre l'offre et la demande.

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