Question de M. LANIER Lucien (Val-de-Marne - RPR) publiée le 16/02/1995
M. Lucien Lanier attire l'attention de M. le ministre des entreprises et du développement économique, chargé des petites et moyennes entreprises et du commerce et de l'artisanat, sur les préoccupations exprimées par les chambres de métiers concernant l'augmentation de certains loyers à caractère commercial. Il s'agit essentiellement des artisans et commerçants installés dans les quartiers qui bénéficient de rénovation ou réhabilitation. Les propriétaires de locaux commerciaux dans ces quartiers tirent argument des rénovations pour demander, et souvent obtenir, un déplafonnement du prix du loyer permettant des augmentations telles que les artisans et commerçants ne peuvent y faire face, et entraînant la cessation de leur activité à l'intérieur de ces quartiers (même en cours de bail, il a été signalé certains cas d'augmentation de 270 p. 100). En conséquence, il lui demande quelle initiative il envisage de prendre pour étudier ce problème, et quelles mesures pourraient être prises pour protéger la profession.
- page 361
Réponse du ministère : Entreprises publiée le 27/04/1995
Réponse. - Le décret du 30 septembre 1953 portant statut des baux commerciaux confère aux commerçant locataire des droits importants, destinés à assurer la pérennité de l'activité économique exercée dans les lieux loués. Dans cette optique, les hausses de loyers commerciaux ont été encadrées. Le décret précité prévoit que le taux d'augmentation du loyer d'un bail commercial à renouveler ne peut excéder la variation de l'indice national du coût de la construction intervenue depuis la fixation initiale. A l'occasion du renouvellement du bail, le bailleur garde néanmoins la possibilité de procéder à une réévaluation plus importante du loyer lorsqu'est intervenue une modification notable d'un ou plusieurs des éléments constitutifs de la valeur locative. Cette valeur s'apprécie en fonction des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité, ce dernier motif pouvant égalemen
t être invoqué lors d'une révision triennale. Le cas de figure, dont il est fait état, est celui des augmentations de loyer liées à une modification des facteurs locaux de commercialité. Cette notion est encadrée par la combinaison des articles 23-4, 23-6 et 27 du décret précité. Ont notamment été reconnus par la jurisprudence comme pouvant s'apparenter à une modification des facteurs locaux de commercialité : le percement de voies nouvelles, la création de nouveaux moyens de transport, l'ouverture de magasins, d'entreprises ou de marchés. Le juge qui apprécie souverainement l'incidence de la modification alléguée, requiert qu'elle porte de manière spécifique sur le quartier où est situé le local. Il exige également qu'elle ait eu des répercussions observables sur l'activité exercée dans les lieux loués. Le changement invoqué doit avoir eu un effet direct sur la valeur locative du local considéré, qui elle-même doit enregistrer une variation d'au moins dix p. 100. Lar réglementation en vigueur et la jurisprudence y afférentes sont de nature à permettre, chaque fois que cela s'avère justifié, une réévaluation du loyer sans pour autant présenter un risque de dérapage pour les locataires ne bénéficiant pas directement d'une modification de leur environnement. Dans l'hypothèse d'une demande de déplafonnement du loyer d'un bail à renouveler, liée à une modification des facteurs locaux de commericialité, les locataires ont la possibilité, préalablement à la saisine du juge judiciaire, de saisir la commission départementale de conciliation de baux commerciaux. En cas d'échec du règlement amiable, le juge judiciaire est amené à se prononcer sur le litige. Sa décision peut toujours être contestée par la voie de l'appel. Toute proposition qui permettrait d'améliorer le dispositif d'encadrement des loyers doit faire l'objet d'un examen attentif, mais le décret du 30 septembre 1953, portant statut des baux commerciaux, constitue un texte d'équilibre. Il a déjà fait l'objet de nombreux ajustements et il n'apparaît pas opportun, dans l'immédiat, de le soumettre à une réforme législative, qui pourrait conduire à remettre en cause les fondements de la propriété commerciale.
- page 1002
Page mise à jour le