Question de M. GUERRIAU Joël (Loire-Atlantique - UCR) publiée le 29/12/2011
M. Joël Guerriau attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du logement sur la préservation d'un habitat à l'année dans les communes à forte pression immobilière.
Il lui rappelle qu'un effet pervers de la loi SRU calcule le taux de logements sociaux par rapport au nombre de résidences principales. Or, chaque fois qu'une résidence principale devient secondaire, suite à une vente, ce taux monte mécaniquement alors même qu'il faudrait agir pour favoriser l'inverse.
Les communes littorales subissent une pression immobilière dont la conséquence est l'exode des jeunes ménages vers l'intérieur des terres et un taux croissant de résidents secondaires. Il n'est pas rare que les habitations secondaires dépassent 60 ou 70 % du nombre de logements. Le maintien d'une population active à l'année dans les petites cités balnéaires est nécessaire à l'activité touristique, au maintien des classes et aux petites entreprises qui ont du mal à recruter des employés ne pouvant s'y loger.
Des solutions partielles existent dans le domaine du locatif social mais les communes sont freinées par la valeur très élevée des terrains, les contraintes liées à la loi sur le littoral et, depuis peu, aux circulaires consécutives à la tempête Xynthia. Elles y consacrent des budgets importants pour un nombre insuffisant de réalisations. Cet effort doit être poursuivi et encouragé. Il lui rappelle qu'aucune possibilité législative n'existe et se demande s'il faut en créer. Il précise que les solutions évoquées ne concernent que le logement locatif, alors que nombre d'actifs souhaitent accéder à la propriété. Des programmes communaux, des ZAC ont été créés dans le passé pour répondre à cette demande mais au fil du temps, ces accessions favorisées se sont transformées également en résidences secondaires, le prix de revente étant hors de portée des jeunes ménages de la génération suivante. Aucun dispositif ne permet de garder durablement dans l'habitat principal les opérations aidées et réservées aux primo accédants : les quelques artifices en ce sens sont compliqués, imparfaits et deviennent totalement inopérants après quelques années, sept ou huit au grand maximum. Aujourd'hui les terrains constructibles dans ces communes sont devenus très rares et les élus locaux ne peuvent prendre le risque de lancer de nouvelles opérations qui seraient, elles aussi, détournées à terme de leur but initial.
Il lui demande de préciser comment permettre un zonage dans le PLU « réservé » à l'habitat principal, c'est-à-dire où les résidences secondaires seraient soumises à des taux de taxes locales pénalisants. Les propriétaires achèteraient en connaissance de cause dans ces secteurs où des conditions favorables initiales profiteraient de facto aux acheteurs successifs. L'établissement d'un tel zonage, s'il paraît relativement simple pour une ZAC nouvelle, devrait être soigneusement encadré dans le cas de quartiers déjà urbanisés.
Il lui demande s'il serait possible de faire évoluer la loi en tenant compte de cette suggestion ou de toute autre mesure qui permettrait d'atteindre le but recherché : pouvoir préserver durablement une part d'habitat principal dans les communes où les habitants à l'année sont de plus en plus minoritaires.
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Réponse du Secrétariat d'État chargé du logement publiée le 08/02/2012
Réponse apportée en séance publique le 07/02/2012
M. le président. La parole est à Jean-Luc Fichet, en remplacement de M. Joël Guerriau, auteur de la question n° 1554, adressée à M. le secrétaire d'État auprès de la ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement, chargé du logement.
M. Jean-Luc Fichet. Monsieur le président, monsieur le secrétaire d'État, mes chers collègues, M. Joël Guerriau, qui est empêché par des difficultés en matière de transports, m'a chargé de vous interroger sur la pérennisation de l'habitat principal dans les communes littorales ou insulaires à forte pression immobilière.
L'accroissement de résidences secondaires force l'exode des jeunes ménages vers l'intérieur des terres. Le maintien d'une population active à l'année dans les petites cités littorales est nécessaire à l'activité touristique, ainsi qu'à la pérennité des écoles et des petites entreprises qui ont du mal à recruter des employés dans l'impossibilité de se loger sur place.
La préservation d'un habitat à l'année dans les communes à forte pression immobilière est une préoccupation pour les maires. Il n'est pas rare que les habitations secondaires dépassent 60 % ou 70 % du nombre de logements.
Des solutions partielles existent dans le domaine du locatif social, mais les communes sont freinées par la valeur très élevée des terrains, les contraintes liées à la loi sur le littoral et, depuis peu, aux circulaires consécutives à la tempête Xynthia. Ces communes consacrent des budgets importants pour un nombre insuffisant de réalisations. Il faut renforcer les capacités d'action des communes dans le domaine du locatif social.
Vous noterez un effet paradoxal de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, la loi SRU. Le taux de logements sociaux se calculant par rapport au nombre de résidences principales, il monte mécaniquement chaque fois qu'une résidence principale devient secondaire à la suite d'une vente.
Les solutions évoquées plus haut concernent le seul logement locatif, alors que nombre d'actifs souhaitent aussi accéder à la propriété. Des programmes communaux, des zones d'aménagement concerté, ou ZAC, ont été créées dans le passé pour répondre à cette demande. Mais, au fil du temps, ces acquisitions se sont transformées également en résidences secondaires, le prix de revente étant hors de portée des jeunes ménages. Aucun dispositif ne permet de garder durablement dans l'habitat principal les opérations aidées et réservées aux primo-accédants : les quelques artifices en ce sens sont compliqués, imparfaits et deviennent totalement inopérants après sept ou huit années, au grand maximum.
Aujourd'hui les terrains constructibles dans ces communes sont devenus très rares et les élus locaux hésitent avant de lancer de nouvelles opérations d'accession à la propriété, qui pourront elles aussi être détournées à terme de leur objectif initial.
Une éventualité serait de permettre un zonage dans le PLU « réservé » à l'habitat principal, les résidences secondaires étant alors soumises à des taux de taxes locales plus élevés. Les candidats à l'accession à la propriété achèteraient en connaissance de cause dans ces secteurs où des conditions favorables initiales profiteraient de facto à tous les acheteurs successifs.
Si l'établissement d'un tel zonage paraît relativement simple pour une ZAC nouvelle, il devrait être soigneusement encadré dans le cas de quartiers déjà urbanisés.
Serait-il possible de faire évoluer la loi pour prendre en compte cette suggestion ou toute autre mesure qui permettrait d'atteindre l'objectif visé : donner à des actifs la possibilité de bénéficier de logements locatifs et préserver durablement une part d'habitat principal dans les communes où les habitants à l'année sont de plus en plus minoritaires ?
M. le président. La parole est à M. le secrétaire d'État.
M. Benoist Apparu, secrétaire d'État auprès de la ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement, chargé du logement. Monsieur le sénateur, comment faire pour que, dans les zones à fort développement touristique, l'habitat principal ne subisse pas les conséquences de la hausse des prix du foncier ? Il s'agit d'une vraie question, difficile et complexe à résoudre. Les solutions que nous lui apportons sont aujourd'hui essentiellement d'ordre fiscal.
Personnellement, je ne crois pas à la réponse d'urbanisme et à un zonage spécifique dans les plans locaux d'urbanisme, les PLU, qui distinguerait une zone d'habitat principal d'une zone d'habitat « touristique ».
Les plans locaux d'urbanisme permettent aujourd'hui de réglementer de manières différentes des activités différentes : logements, commerces, exploitations agricoles, bureaux. Cela se justifie puisque ces activités ont des besoins distincts en matière de desserte, de surface, de stationnement, de réseaux, etc. En revanche, il convient d'appliquer les mêmes règles d'urbanisme quand les obligations sont les mêmes. Je parle bien des règles d'urbanisme, qui ont pour vocation de définir les besoins, en termes de desserte, par exemple, en fonction de l'utilisation d'un bien immobilier. Or ces besoins ne sont pas différents, qu'il s'agisse d'une résidence principale ou d'une résidence secondaire.
J'ajoute qu'il serait difficile de pratiquer une telle distinction lors de la délivrance du permis de construire. Comment savoir au moment de la construction du bien si celui-ci sera destiné à l'habitation principale ou à l'habitation secondaire ? La vie d'un bien immobilier évolue au cours du temps, des reventes sont possibles et des changements d'affection sont donc envisageables.
Quoi qu'il en soit, en matière fiscale, certains outils existent d'ores et déjà, dans le cadre de la nouvelle fiscalité de l'aménagement qui entrera prochainement en vigueur, pour distinguer résidences principales et résidences secondaires.
Tout d'abord, les habitations principales financées à l'aide d'un PLAI sont totalement exonérées de la taxe d'aménagement.
Les autres logements sociaux bénéficient d'un abattement de 50 % sur l'intégralité de leur surface.
Par ailleurs, les habitations principales ne bénéficiant pas de prêts sociaux profitent de plein droit d'un abattement de 50 % de la taxe d'aménagement pour les cent premiers mètres carrés, ce qui n'est pas le cas pour les résidences secondaires.
Dans le cadre de cette réforme, les collectivités territoriales peuvent également, si elles le souhaitent, ajouter des exonérations complémentaires en faveur des habitations principales : elles peuvent ainsi exonérer en tout ou partie les habitations bénéficiant d'un prêt social, au-delà de l'abattement de 50 % d'application automatique.
Bref, des outils fiscaux existent déjà pour permettre aux collectivités de favoriser l'habitation principale par rapport à l'habitation secondaire.
M. le président. La parole est à M. Jean-Luc Fichet.
M. Jean-Luc Fichet. Je tiens à remercier M. le secrétaire d'État de sa réponse, que je transmettrai à M. Joël Guerriau.
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