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Revente des actifs détenus dans le cadre d'une société civile de placement immobilier

14e législature

Question écrite n° 21771 de M. Vincent Eblé (Seine-et-Marne - Socialiste et républicain)

publiée dans le JO Sénat du 12/05/2016 - page 1976

M. Vincent Eblé attire l'attention de M. le ministre des finances et des comptes publics sur les modalités de calcul de la plus-value immobilière lors de la revente des actifs détenus dans le cadre d'une société civile de placement immobilier (SCPI) bénéficiant du dispositif dit « Malraux ».

Lors de la cession de biens ou droits immobiliers, la plus-value brute immobilière est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition.

Le prix d'acquisition est, sur justificatifs, majoré des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives.

Sont donc ainsi exclues les dépenses de travaux qui ont été déduites, pour l'assiette de l'impôt sur le revenu, soit du revenu global, soit des revenus catégoriels ou qui ont été incluses dans la base d'une réduction ou d'un crédit d'impôt.

L'article 199 tervicies du code général des impôts (CGI), créé par la loi n° 2008-1425 du 27 décembre 2008 de finances pour 2009, instaure un mécanisme de réduction d'impôt, communément dénommé « Malraux » en faveur des personnes réalisant un investissement immobilier consistant en des opérations de restaurations immobilières dans des quartiers urbains limitativement spécifiés.
Le dispositif trouve aussi à s'appliquer aux personnes qui souscrivent des parts de SCPI dont l'objet est de réaliser des opérations de restauration immobilière dans les conditions de l'article 199 tervicies du CGI.

Dans le cas particulier d'un investissement « Malraux », réalisé sous le régime juridique d'un contrat de vente d'immeuble à rénover (VIR), l'investisseur, bien que bénéficiant d'une réduction d'impôt assise sur les travaux de restauration complète de l'immeuble pourra également tenir compte desdits travaux pour former son prix d'acquisition et déterminer le calcul de la plus-value immobilière.

Au regard des règles ci-dessus rappelés, il paraît opportun d'attirer son attention au sujet des modalités de taxation des plus-values immobilières lors de la revente d'actifs immobiliers détenus par des SCPI de type « Malraux ».

De ce qui précède et au-delà d'une acquisition réalisée selon la VIR par une SCPI « Malraux », il apparaît que, quand bien même l'acquisition ne serait réalisée sous ce dispositif, la plus-value de cession se devrait de tenir compte, pour déterminer le prix de revient de l'immeuble, de la totalité des travaux réalisés par la SCPI « Malraux » - par ailleurs non déduits pour la détermination des revenus fonciers de celle-ci - et ce, nonobstant le bénéfice de la réduction d'impôt qui aura été acquis par l'associé du chef de la souscription au capital de celle-ci et non au regard des travaux entrepris par la SCPI.

Il lui demande de bien vouloir confirmer cette analyse, en rappelant que dans un domaine à peu près similaire, une réponse à la question écrite n° 24309 publiée au JO Sénat le 27 juillet 2000, rendue dans le cadre des investissements sur la construction de logements neufs ou assimilés en outre-mer réalisés par le biais d'une SCPI (ancien article 199 undecies du CGI), prévoyait que la circonstance que les associés aient bénéficié d'une réduction d'impôt pour la souscription de parts dans une société était sans incidence sur la détermination de plus-value imposable afférente au logement cédé par la société.

Transmise au Ministère de l'économie et des finances



Réponse du Ministère de l'économie et des finances

publiée dans le JO Sénat du 12/01/2017 - page 92

En application des dispositions de l'article 199 tervicies du code général des impôts (CGI), une réduction d'impôt sur le revenu, dite « Malraux », est accordée au titre des dépenses supportées par les contribuables en vue de la restauration complète d'un immeuble bâti situé dans un secteur sauvegardé ou assimilé. La réduction d'impôt bénéficie aux contribuables, personnes physiques, à raison des dépenses qu'ils supportent en vue de la restauration complète d'un immeuble bâti. Elle s'applique également, conformément au IV bis de l'article 199 tervicies précité du CGI, au titre de la souscription par les contribuables de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), à la condition qu'au moins 65 % du montant de cette souscription servent exclusivement à financer des dépenses éligibles à la réduction d'impôt et qu'au moins 30 % du montant de cette souscription servent exclusivement à financer l'acquisition d'un ou plusieurs immeubles éligibles à la réduction d'impôt. Par ailleurs, les plus-values réalisées lors de la cession d'immeubles ou de droits relatifs à un immeuble relèvent du régime d'imposition des plus-values des particuliers, prévu aux articles 150 U à 150 VH du CGI, lorsqu'elles sont réalisées, à titre occasionnel, par des personnes physiques ou par des sociétés relevant des articles 8 à 8 ter du CGI. Le régime d'imposition des plus-values immobilières des particuliers s'applique donc aux cessions à titre onéreux d'immeubles ayant ouvert droit à la réduction d'impôt « Malraux » au titre des dépenses de restauration, que ces dépenses aient été réalisées directement par le contribuable ou par l'intermédiaire d'une SCPI au capital de laquelle le contribuable a souscrit. À ce titre, l'article 150 V du CGI prévoit que la plus-value brute réalisée lors de la cession de biens ou droits immobiliers est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition du bien cédé. Ce dernier s'entend, conformément aux dispositions du 1er alinéa du I de l'article 150 VB du CGI, du prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il est stipulé dans l'acte, qui comprend à la fois le prix de l'existant et des travaux dans le cas d'une acquisition réalisée selon le régime juridique de la vente d'immeuble à rénover (VIR). De plus, aux termes du 4° du II de l'article 150 VB du CGI, le prix d'acquisition peut être majoré du montant des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, à la condition que ces dépenses n'aient pas déjà été prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu, notamment au titre d'une réduction d'impôt, et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives. Hors le cadre juridique spécifique de la VIR, les dépenses de travaux de restauration ayant ouvert droit à la réduction d'impôt « Malraux » réalisés depuis l'acquisition de l'immeuble, ne peuvent venir en majoration du prix d'acquisition pour la détermination de la plus-value imposable en cas de cession ultérieure du bien, dès lors qu'elles ont été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu, conformément au principe énoncé au 4° du II de l'article 150 VB du CGI. Que le bien soit cédé par le contribuable, personne physique, ou par une SCPI, ces dispositions s'appliquent à l'identique, dès lors que la réduction d'impôt dont ont bénéficié les contribuables au titre de leur souscription de parts de la SCPI est subordonnée, notamment, à la réalisation de dépenses de restauration par la SCPI dans les conditions prévues à l'article 199 tervicies du CGI. Enfin, la réponse ministérielle n°  24309 publiée au Journal officiel (JO) du Sénat du 27 juillet 2000, page 2645, n'est pas transposable au cas d'espèce, dès lors qu'elle portait sur des dépenses de construction supportées par une société civile ayant pour objet exclusif la construction de logements neufs dans les territoires ultramarins, pour lesquelles les associés avaient bénéficié, au titre de leur souscription, d'une réduction d'impôt, conformément aux dispositions de l'article 199 undecies du CGI dans sa version alors en vigueur. Or, la circonstance que ces dépenses aient été incluses dans la base d'une réduction d'impôt sur le revenu était sans incidence sur le calcul de la plus-value imposable, dès lors que, s'agissant de dépenses de construction supportées par le cédant, avant l'achèvement de l'immeuble, ces dernières faisaient partie intégrante du prix d'acquisition du logement. Il ne s'agissait donc pas de dépenses de travaux réalisées postérieurement à l'achèvement du logement susceptible de venir en majoration du prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value, à la condition qu'elles n'aient pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu (confer en ce sens, notamment, la réponse ministérielle n°  58458 publiée au JO de l'Assemblée nationale du 21 mai 2001, page 2968).