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Accès du conseil syndical à des parties communes à jouissance privative

15e législature

Question écrite n° 17126 de M. Yves Détraigne (Marne - UC)

publiée dans le JO Sénat du 02/07/2020 - page 3030

Rappelle la question 14804

M. Yves Détraigne rappelle à Mme la garde des sceaux, ministre de la justice les termes de sa question n°14804 posée le 19/03/2020 sous le titre : " Accès du conseil syndical à des parties communes à jouissance privative ", qui n'a pas obtenu de réponse à ce jour, de même que les questions 14805, 15447, 15448, 15449, 15450 et 15483 posées les 19 mars et 23 avril 2020.

Conscient que la période exceptionnelle explique sans doute le non-respect des délais prévus par les règlements des assemblées, il souhaiterait que ces questions obtiennent une réponse avant la rentrée de septembre 2020, soit avant la tenue des assemblées générales de copropriété. Les réponses sont en effet attendues par de nombreux professionnels de l'immobilier.

Transmise au Ministère de la justice



Réponse du Ministère de la justice

publiée dans le JO Sénat du 27/08/2020 - page 3802

La loi ELAN a consacré légalement la notion jurisprudentielle de parties communes à jouissance privative, à l'article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, précisant que ce droit est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché et qu'il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot. Le droit de jouissance exclusive sur une partie commune n'est donc pas assimilable à un droit de propriété (Civ. 3ème, 27 mars 2008, n° 07-11801). Ainsi, quand bien même une partie de l'immeuble serait affectée à la jouissance d'un seul, elle demeure commune, c'est-à-dire qu'elle demeure la propriété indivise de tous les copropriétaires. Cela suppose, d'une part, de respecter un juste équilibre entre les droits du titulaire de la partie commune à jouissance privative et ceux de la collectivité des copropriétaires et, d'autre part, une superposition des pouvoirs. Le conseil syndical est un organe de contrôle et d'assistance du syndic, non de gestion ou d'administration. Il ne dispose donc d'aucun pouvoir propre au titre de l'administration de la copropriété, à la différence du syndic, et il ne peut se substituer au gestionnaire de l'immeuble, ni représenter le syndicat des copropriétaires. À cet égard, il appartient au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic investi d'une mission générale d'administration, de garde et d'entretien de l'immeuble, de fixer le contenu et les modalités de l'obligation d'entretien des copropriétaires qui disposent de la jouissance exclusive de parties communes. Il relève également de la seule compétence du syndic de s'assurer de l'entretien d'une partie commune à jouissance privative par son titulaire, un tel devoir de vérification n'entrant pas dans les attributions légales du conseil syndical. Le syndic, pour s'assurer du bon entretien des parties communes de l'immeuble, peut exercer un « droit de regard » sur cet entretien et, le cas échéant, faire procéder d'office aux diligences ou opérations de nature à faire cesser un trouble causé aux autres copropriétaires, en cas de carence du copropriétaire bénéficiant d'un droit de jouissance exclusif (voir par ex. l'élagage d'arbres de haute futaie plantés dans un jardin, Cour d'appel de Versailles, 1ère chambre, 1ère section, 17 décembre 2009, n° 08/07144). À cet effet,  le syndic peut être autorisé par le juge, le cas échéant en référé, à pénétrer dans une partie commune dont un copropriétaire a la jouissance privative, dans le respect du droit au respect de la vie privée du copropriétaire concerné, garanti notamment par l'article 9 du code civil, et du principe à valeur constitutionnelle d'inviolabilité du domicile (Cons. const., 18 janvier 1995, n° 94-352 DC, cons. 3). Le contrôle du bon entretien de parties communes relevant du pouvoir d'initiative du syndic et non des attributions du conseil syndical, l'assemblée générale ne peut, à une quelconque majorité, autoriser le conseil syndical à pénétrer dans une partie commune à jouissance privative, afin de vérifier que l'entretien courant de cette partie est correctement assuré par son titulaire. L'assistance du syndic dans le cadre d'une visite ou d'une intervention à l'intérieur d'une partie commune à jouissance privative n'entrant pas dans les missions légales du conseil syndical, elle ne peut davantage être prévue dans le règlement de copropriété.