Question de M. MONTAUGÉ Franck (Gers - SER) publiée le 14/07/2022
M. Franck Montaugé attire l'attention de M. le ministre délégué auprès du ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires, chargé de la ville et du logement sur les difficultés de conventionnement du financement de la reconversion de certaines constructions du parc d'habitations à loyer modéré (HLM) en logements sociaux.
Certains bailleurs sociaux rencontrent aujourd'hui des difficultés importantes dans le financement de la reconversion de constructions à caractère social en logements sociaux (par exemple, la reconversion d'établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) ou de foyers logements en logements sociaux), parce qu'ils ont initialement fait l'objet de prêts conventionnés pour un usage autre que le logement social (cas de foyers logements par exemple).
Du fait du financement de leur construction initiale, ils sont considérés comme ne pouvant plus être conventionnés pour leur requalification et le maître d'ouvrage ne peut donc bénéficier de nouveaux prêts de l'État et de financements de type prêt locatif à usage social (PLUS) ou prêt locatif aidé d'intégration (PLAI). Ces prêts conventionnés sont pourtant nécessaires, afin de créer de nouveaux logements à un coût financièrement supportable pour les maîtres d'ouvrage dont les capacités d'investissement sont souvent très limitées.
Pour exemple, l'office public de l'habitat du Gers, dans le cadre de la mise en œuvre à Auch de la politique de la ville et d'un plan de renouvellement urbain (PRU), rencontre cette difficulté avec la résidence dite « Aimé Mauco ». Cet établissement avait fait l'objet en 1988 d'un conventionnement par l'État au titre de l'article L. 353-13 du code de la construction et de l'habitation relatif aux logements-foyers pour les personnes âgées. Par la suite, le vieillissement des résidents a nécessité la médicalisation de la structure et sa transformation en EHPAD financée par le centre hospitalier d'Auch qui en a été le gestionnaire jusqu'en 2015.
Aujourd'hui, en dépit des avantages certains de ce projet de requalification qui permettrait dans le cadre du PRU de contribuer aux objectifs du Gouvernement en matière de mixité sociale et de diversification de l'offre locative, cet immeuble est considéré comme ne pouvant être conventionné une seconde fois, alors même qu'il fait l'objet d'un changement d'usage profond à vocation sociale d'habitat.
Il souhaite donc connaître son avis sur cette question importante pour nombre de territoires dont les projets sociaux ambitieux, partagés par le Gouvernement, dépendent des financements de type PLUS ou PLAI.
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Réponse du Ministère auprès du ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires, chargé de la ville et du logement publiée le 10/11/2022
Il convient de distinguer les possibilités offertes par la réglementation sur le conventionnement à l'APL du régime des aides permettant de financer des travaux de requalification d'immeubles. En effet, la réglementation en vigueur n'empêche pas de transformer un EHPAD en logements ordinaires, sans que cette opération soit assimilable à un changement d'usage au sens des articles L.631-7 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Une convention APL portant sur un logement-foyer peut, le cas échéant, être résiliée unilatéralement par l'Etat pour motif d'intérêt général et une nouvelle convention, correspondant au nouveau public visé, peut être conclue. Les loyers maximaux fixés dans cette nouvelle convention APL doivent tenir compte de la nature des prêts réglementés ayant servi à la construction ou l'acquisition-amélioration de l'ensemble immobilier. En revanche, la réglementation ne permet pas le refinancement successif par des prêts réglementés PLUS, PLAI et PLS d'un patrimoine déjà détenu par le bailleur social. Ainsi, le 5° de l'article D.331-1 du CCH pose comme condition de financement que le patrimoine soit détenu depuis moins de 10 ans par le bailleur social. Cette disposition est renforcée par celle de l'article D.331-5 du même code, qui empêche toute délivrance d'agrément sur des logements ayant déjà bénéficié ou bénéficiant d'une aide à l'investissement de l'Etat et déjà conventionné à l'APL, sauf si la convention APL a été résiliée depuis plus de 10 ans. Ce principe de non-refinancement vise à éviter les effets d'aubaine qui pourraient naitre de ré-agréments successifs. Dès lors, pour le financement des travaux de conversion ou de réhabilitation, un bailleur social a la possibilité de recourir à la subvention PALULOS, relevant des articles D.323-1 et suivants du CCH ou de solliciter un prêt à l'amélioration de la banque des territoires (prêt dit PAM), mais aussi des prêts dits éco-PLS de plus long terme, à taux bonifiés. Plus largement, le financement de la rénovation des logements sociaux par des prêts est partie intégrante des réflexions à initier concernant la seconde vie des logements sociaux, dans le cadre du pacte de confiance envisagé avec le secteur du logement social, en mettant en place de nouvelles solutions de financement.
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