Question de M. BURGOA Laurent (Gard - Les Républicains) publiée le 29/09/2022

M. Laurent Burgoa attire l'attention de M. le ministre délégué auprès du ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires, chargé de la ville et du logement sur les conséquences pour les bailleurs sociaux comme l'office public de l'habitat (OPH) du Gard de la loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018 qui a mis en place la réduction du loyer solidarité (RLS) et la hausse du taux de taxe sur la valeur ajoutée (TVA).

En effet, malgré les mesures compensatoires prises ensuite, ces mesures ont eu des impacts très forts.

Aujourd'hui, la poursuite de leur activité devient difficile. La hausse des prix des matériaux de construction est constante depuis la fin 2021 et provoque une augmentation significative des prix de revient des opérations. La flambée des prix du foncier dans le sud, l'évolution de la réglementation, notamment la mise en œuvre de la réglementation environnementale (RE 2020), provoque aussi une hausse du prix de revient des projets. L'augmentation du taux du livret A au mois d'août 2022 aura aussi des conséquences.

De plus, les zones de loyers applicables (1,2 et 3) dans le département du Gard ne sont plus en adéquation avec la réalité du marché immobilier et des tensions constatées sur ce territoire. Ainsi, l'augmentation des loyers permise par l'indice de référence des loyers (IRL) fixée à 3,5 % si elle est maintenue, ne permettra pas de couvrir les pertes actuelles.

Des solutions peuvent être envisagées pour permettre aux organismes de logement social de poursuivre leurs missions d'intérêt général.

Ces dernières pourraient porter sur : le retrait de la réduction du loyer de solidarité (RLS) ; le retour à un taux de TVA à 5,5 % pour les opérations de construction financées en prêt locatif à usage social (PLUS) ; l'exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) ; la durée des prêts sollicités (40 à 60 ans) ; l'intervention des services de l'État pour une maîtrise du foncier ciblé comme d'intérêt général et permettant le développement du logement social ; le financement par les services de l'État, dans le département du Gard, de la surcharge foncière tel que le permet le code de la construction et de l'habitation (CCH) ; la modification et actualisation des zones de loyers applicables sur le Gard en relation avec le marché de l'immobilier (augmentation du nombre de communes en zone 2).

Il lui demande s'il compte mettre en œuvre l'une de ces propositions.

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Réponse du Ministère auprès du ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires, chargé de la ville et du logement publiée le 08/12/2022

La loi de finances (LFI) pour 2018 a créé la réduction de loyer de solidarité (RLS) qui constitue pour les bailleurs sociaux une diminution nette des loyers perçus permettant une réduction des dépenses d'aides personnelles au logement sans impact sur les allocataires. Elle était couplée à une hausse du taux réduit de la TVA applicable aux opérations de logements locatifs sociaux de 5,5 % à 10 %, suite aux discussions menées avec les représentants du secteur. Attentif à la situation financière des organismes de logement social et au maintien d'un haut niveau d'investissement dans le secteur, le Gouvernement avait prévu des mesures d'accompagnement comprenant notamment le plan logement 1 déployé par la Caisse des dépôts et consignations (CDC) et le gel du taux du livret A puis la révision de sa formule de calcul. Un travail dit de "clause de revoyure" a par ailleurs été conduit fin 2018 et début 2019 entre l'État et les représentants des bailleurs sociaux afin de dresser un bilan de la mise en œuvre de la RLS et stabiliser l'environnement des prochaines années. Un pacte constructif a ainsi été signé le 25 avril 2019 par le Gouvernement, les représentants des bailleurs, Action Logement et la CDC couvrant la période 2020-2022, qui prévoyait des engagements et des mesures supplémentaires de soutien aux bailleurs sociaux. Sur le plan fiscal, un retour de la TVA à 5,5 % pour les opérations de production financées par des prêts locatifs aidés d'intégration (PLAI), pour les acquisitions améliorations financées par des prêts locatifs à usage social (PLUS) et pour les opérations menées dans le cadre du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU) a été inscrit en loi de finances pour 2020. La loi de finances pour 2021 a également allongé le délai dont disposent les bailleurs sociaux pour payer la TVA due au titre des constructions de logements locatifs sociaux en le portant de trois à six mois. Et la LFI pour 2022 a prévu une nouvelle extension de l'application du taux réduit de TVA de 5,5 % aux opérations réalisées dans le cadre de l'acquisition-amélioration et financées par un prêt locatif social (PLS), en cas de transformation en logements locatifs sociaux de locaux à usage autre que d'habitation. Des mesures fiscales de soutien à la production nouvelle de logements locatifs sociaux ont également été adoptées dans le champ de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) : l'article 177 de la LFI pour 2022 prévoit ainsi la compensation intégrale par l'État aux collectivités, pendant 10 ans, de la perte de recettes liée à l'exonération de TFPB dont bénéficie la production de logements locatifs sociaux, pour tous les logements locatifs sociaux faisant l'objet d'un agrément entre le 1er janvier 2021 et le 30 juin 2026. Le projet de loi de finances pour 2023 dont la discussion a débuté au Parlement prévoit enfin la prorogation, jusqu'au 31 décembre 2026, de l'allongement d'une durée de dix ans de l'exonération de TFPB au profit des constructions et acquisitions de logements sociaux ayant bénéficié d'une décision de subvention ou de prêt aidé. Pour ces logements, l'exonération de TFPB sera ainsi de 25 ans et portée à 30 ans pour les constructions dépassant les exigences de la réglementation environnementale 2020. En sus de ce volet fiscal, le secteur a également bénéficié du prolongement d'aides prévues dans le cadre du plan logement 1 de la CDC de 2018 et de nouvelles mesures telles que des remises commerciales d'intérêt (50 M€ annuels) et de nouvelles enveloppes de prêt bonifiés (dont 4 Md€ pour l'éco-prêt, 8 Md€ de prêts à taux fixes et 2 Md€ de prêts de haut bilan bonifiés par Action Logement). Les cotisations des bailleurs sociaux à la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS) au titre des aides à la pierre ont également été réduites de 300 millions d'euros par an, de 2020 à 2022, compensées par des contributions d'Action Logement du même montant. Ces mesures d'accompagnement ont été renforcées par un environnement global favorable au modèle de financement par l'endettement, du fait de la faiblesse des taux d'intérêt, en particulier du taux du livret A (TLA) sur lequel est indexé la majorité de l'encours de dette des bailleurs sociaux et dont la formule de calcul a été modifiée dans un sens favorable au secteur en période de taux courts très inférieurs à l'inflation (comme ces trois dernières années). Ces dispositifs ont limité l'impact net de la RLS. Les données concernant la performance et la situation financière montrent en effet une amélioration de la grande majorité des indicateurs relatifs aux capacités de financement des bailleurs et une solidité de leur structure financière depuis l'introduction de la RLS, sans toutefois présuger des perspectives dans un contexte économique nouveau et beaucoup plus contraint, et à lier également aux investissements réalisés. Ainsi, la capacité d'autofinancement (CAF) de l'ensemble des bailleurs, qui représente le principal indicateur d'exploitation des organismes, et donc leur profitabilité, a ainsi atteint en 2020 (dernier exercice pour lequel des données consolidées sont disponibles) son plus haut niveau depuis 2015, à 40,2 % du chiffre d'affaires. L'autofinancement net HLM, qui matérialise le flux de trésorerie dont dispose le secteur pour financer ses investissements après remboursement des emprunts, a également atteint en 2020 son plus haut niveau sur les dix dernières années pour s'établir à 12,5 %. Il en est de même pour les niveaux de fonds de roulement net global (FNRG) et de trésorerie des bailleurs sociaux. Toutefois, les difficultés en matière de production, même si elles ne sont pas directement dues à la capacité financière, peuvent indirectement contribuer à cette bonne santé financière à date. Par ailleurs, l'évolution du contexte économique, tout comme l'ambition à porter en matière de logement social, tant en production qu'en rénovation thermique, implique des ajustements importants des modèles qui ont pu être partagés, tels que l'étude Perspectives de la Banque des Territoires. Aussi, le Gouvernement souhaite initier un bilan des années passées avec les acteurs, et tracer des perspectives, y compris financières, au sein d'un pacte de confiance avec le secteur, tel qu'annoncé par la Première ministre dans son discours de politique générale le 12 juillet dernier. Il existe par ailleurs des modalités d'autocontrôle et de prévention des difficultés rencontrées par certains organismes, suivies par la CGLLS et les fédérations représentatives. Au travers de ces dispositifs, il est possible d'objectiver la situation financière d'un organisme et surtout de définir les éléments nécessaires à son accompagnement en tant que de besoin. S'agissant de l'intervention des services de l'État pour une meilleure maîtrise du foncier en faveur de développement de l'offre de logements sociaux, il convient de rappeler que cette intervention s'inscrit dans un principe, affirmé par la loi, de décentralisation de la compétences urbanisme et aménagement au bloc communal. Dans ce contexte, les outils d'intervention foncière à disposition des collectivités locales existent, au premier rang desquels la définition de secteur de mixité sociale dans les documents d'urbanisme, le droit de préemption urbain qui peut être délégué aux bailleurs sociaux, la mise en place de zone d'aménagement différé ou la déclaration d'utilité publique dite de « réserve foncière », qui peuvent être déployés en fonction des besoins des territoires et des opportunités. L'État mobilise également ses établissements publics fonciers (EPF) en mettant à disposition des collectivités locales leur ingénierie dans le domaine de l'observation et du portage foncier. Tous les EPF d'État élaborent ainsi des programmes pluriannuels d'intervention avec des objectifs de production de logements et notamment de logements sociaux.

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