Question de M. REICHARDT André (Bas-Rhin - Les Républicains-A) publiée le 03/10/2024
M. André Reichardt attire l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie sur le régime fiscal des locations de courte durée.
Il porte à son attention que les biens immobiliers à usage d'habitation, lorsqu'ils font l'objet de location de « courte » durée, allant de quelques jours à plusieurs mois, sont soumis à un régime fiscal particulièrement lourd pour leurs propriétaires.
En effet, de nombreux contribuables ont fait l'acquisition de biens immobiliers sans vouloir, ni parfois pouvoir, en faire un usage personnel. Les charges d'entretien de ces immeubles peuvent être, par ailleurs, difficiles à assumer et nécessiter d'en tirer des revenus suffisants, sous peine d'être contraint de les vendre.
Pourtant, le régime fiscal de ces biens s'avère particulièrement lourd en cas de mise en location puisqu'il les soumet, outre l'imposition et les prélèvements obligatoires applicables aux revenus qui en résultent, à la taxe foncière, à une taxe de séjour durant leur occupation, mais aussi et surtout au cumul potentiel de la cotisation foncière des entreprises et de la taxe d'habitation.
L'administration s'appuie, en effet, sur une interprétation très large de l'article 1407 du code général des impôts (CGI), soutenue par la jurisprudence, qui entend par « habitation personnelle » tout bien immobilier à usage d'habitation dont le propriétaire peut disposer « une partie de l'année » (CE, 15 juin 2023, n° 468195). En outre, l'administration et son juge considèrent que la seule disponibilité d'un bien pour la location n'empêche pas son propriétaire d'en faire un usage personnel puisqu'il reste libre d'en accepter ou d'en refuser la location.
Il en résulte un phénomène, réel, de sur-imposition fondé sur l'apparence, théorique, d'un usage personnel et intermittent.
Il lui demande par conséquent s'il est envisagé de restreindre l'interprétation de l'« habitation personnelle » évoquée à l'article 1407 du CGI, par voie de circulaire ou d'instruction.
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Transmise au Ministère de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique
Réponse du Ministère de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique publiée le 05/06/2025
La taxe d'habitation sur les résidence secondaires (THRS) est établie au nom des personnes qui ont, à quelque titre que ce soit, la disposition ou la jouissance des locaux imposables (code général des impôts - CGI, articles 1407 et 1408). Elle est due pour tous les locaux meublés conformément à leur destination d'habitation autre qu'à titre principal, y compris lorsqu'ils sont imposables à la cotisation foncière des entreprises (CFE). En revanche, les locaux faisant l'objet d'un usage exclusivement professionnel ne sont pas soumis à la THRS (CGI, article 1407). Dans ce cadre, et conformément à la jurisprudence du Conseil d'État (CE, 15 juin 2023, n° 468195), lorsqu'au cours de l'année, des locaux sont mis en location pour de courtes durées et pour des périodes qu'il est loisible au propriétaire d'accepter ou de refuser, ce dernier est regardé, au 1er janvier de l'année d'imposition, comme entendant en conserver la jouissance ou la disposition. Ainsi, l'activité de location saisonnière via des plateformes en ligne entraine l'imposition à la THRS des logements concernés. Par ailleurs, l'activité de location de locaux d'habitation meublés qu'elle soit réalisée via des plateformes en ligne ou non est, par nature, constitutive de l'exercice habituel d'une activité professionnelle. Ainsi, conformément à l'article 1447 du CGI, les personnes qui exercent l'activité de location de meublés de tourisme sont imposables à la CFE. Il résulte des dispositions susmentionnées qu'un logement meublé, loué et qui ne constitue pas la résidence principale du contribuable est imposable à la fois à la CFE et à la THRS. Néanmoins, cette imposition double peut être supprimée ou atténuée dans certains cas. À ce titre, sauf délibération contraire de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) doté d'une fiscalité propre (CGI, article 1459, 3°), les personnes qui louent en meublé des locaux, classés ou non, sont exonérées de CFE, lorsque ces locaux sont compris dans leur habitation personnelle (principale ou secondaire). Ainsi, l'assujettissement à la CFE résulte d'une libre décision des collectivités locales concernées. En outre, les conséquences de l'imposition à la CFE des loueurs en meublé non exonérés sont le plus souvent atténuées, d'une part, par l'établissement, en général, d'une cotisation minimum, prévue à l'article 1647 D du CGI et proportionnée aux capacités contributives des redevables, et d'autre part, par une exonération de cette cotisation minimum pour ceux réalisant un montant de chiffre d'affaires ou de recettes qui n'excède pas 5 000 euros. Par ailleurs, dans les zones France ruralités revitalisation (FRR), entrées en vigueur le 1er juillet 2024, les communes et EPCI peuvent également, conformément à l'article 1466 G du CGI, exonérer de la CFE les activités qui se créent sur leur territoire, dont les activités de location de meublés de tourisme. Enfin, dans les FRR, les communes peuvent, sur délibération (CGI, article 1414 bis), exonérer de THRS les meublés de tourisme classés dans les conditions prévues à l'article L. 324-1 du code du tourisme et les chambres d'hôtes au sens de l'article L. 324-3 du même code. Cette exonération n'est accordée qu'à raison de la superficie affectée aux locaux classés meublés de tourisme ou à la chambre d'hôtes, et non pour l'ensemble de la propriété bâtie. Les locaux dont l'utilisation est commune à l'occupant en titre et à l'activité touristique - notamment les pièces et accès partagés dans une chambre d'hôte - ne sont pas exonérés. En l'état du droit, les dispositifs en place répondent ainsi aux préoccupations exprimées.
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