Question de M. PLA Sebastien (Aude - SER) publiée le 03/04/2025
M. Sebastien Pla signale à Mme la ministre déléguée auprès du ministre de l'aménagement du territoire et de la décentralisation, chargée de la ville que la menace brandie à l'encontre des bailleurs sociaux de possible suppression de l'abattement de la taxe sur le foncier bâti en cas de défaillance d'entretien des logements sociaux dans les quartiers prioritaires de la ville et notamment des ascenseurs, avec un ultimatum de 2 mois, sonne comme la menace « de trop ».
Il lui indique qu'une telle annonce fait fi des effets de l'instauration, depuis la loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018, de la réduction de loyer de solidarité sur les capacités financières des bailleurs sociaux.
Il lui signale, de plus, que l'augmentation de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sur les opérations locatives depuis le 1er janvier 2020 est venue ébranler un équilibre financier déjà fragile du mouvement d'habitat à loyer modéré, alors même que la hausse des charges d'intérêts bancaires liée à la hausse du taux du livret A, l'inflation des coûts de construction atteignant plus de 20 % en trois ans et l'augmentation des coûts de l'énergie ont déjà durement impacté la trésorerie de ces bailleurs.
Il lui précise pourtant, que malgré ces restrictions imposées, la gestion de proximité du parc social dans les quartiers prioritaires de la ville mobilise des moyens financiers et humains considérables dont les bailleurs sociaux s'acquittent dans les 1 600 quartiers concernés et dont ils rendent compte régulièrement aux partenaires des contrats de ville tripartites, signés pour chaque quartier par l'État, les collectivités locales et les bailleurs, pour un montant estimé à près de 315 millions d'euros et 2,5 milliards d'euros par an de frais de gestion et d'entretien courant.
Dès lors, il s'étonne de cette annonce comme de sa méconnaissance de la situation financière des bailleurs sociaux, au moment où les besoins des Français pour « se loger » sont criants et où la crise immobilière s'amplifie depuis la forte hausse des taux d'intérêt et le renchérissement des prêts immobiliers, qui rendent plus difficile l'accès à la propriété des primo-accédants.
Il lui rappelle d'ailleurs que le temps d'attente pour accéder à une habitation à loyer modéré ne cesse de s'allonger, malgré un nombre de constructions, en berne. Il lui précise en effet que près de 2,5 millions de ménages demeurent en attente d'un logement mais déplore, de manière constante, que, depuis 2021, moins de 100 000 logements sociaux ne soient produits chaque année, alors que les besoins annuels sont du double et qu'un tiers des ménages français pourrait prétendre à un logement social.
Il lui demande donc, ainsi qu'il l'a formulé, sans discontinuer, depuis quatre ans, auprès des ministres successifs chargés du logement, sans que jamais ne soit apporté de réponse, de prendre enfin la mesure de la gravité de cette situation.
À ces fins, il l'invite à bien vouloir concentrer ses efforts pour infléchir la baisse tendancielle de production de logements et lutter efficacement contre la crise du logement et lui suggère de redonner du souffle aux bailleurs plutôt que de leur demander de « faire toujours plus avec de moins en moins de moyens ».
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Réponse du Ministère délégué auprès du ministre de l'aménagement du territoire et de la décentralisation, chargé de la ville publiée le 26/06/2025
La qualité de l'entretien apporté par les bailleurs, quels qu'ils soient, n'est pas une variable négociable et nul ne le conteste : il importe en effet que les habitants puissent vivre dans un cadre entretenu, qui, au-delà du bien-être qu'il procure, influe sur la santé. L'abattement de taxe foncière sur les propriétés bâties à hauteur de 30 % maximum est un dispositif destiné à permettre une meilleure prise en compte des charges spécifiques pesant sur les bailleurs sociaux dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville, dans une qualification de « sur-entretien ». Cette notion de sur-entretien n'étant pas définie par la réglementation et au regard des multiples interrogations remontant tant des préfets que des élus locaux, ce qui a conduit à chercher à mieux appréhender le dispositif afin de le rendre plus pertinent, plus opérationnel et plus facilement appréciable. Le dispositif, prévu jusqu'en 2030, représente en 2025 315Meuros d'avantage fiscal dont il importe qu'il serve l'objectif pour lequel l'abattement a été mis en place et soutenu tant par l'Etat que par les collectivités locales. Par instruction du 13 février dernier, il a été demandé aux préfets d'évaluer les situations d'application de l'abattement dans les QPV de leur ressort, notamment au regard des plans d'action concrétisant le partenariat Etat/collectivités locales/bailleurs sociaux. De fait, les plans d'action constituent le référentiel naturel de l'appréciation des actions menées et de leur lien avec les habitants. De même, les comités de suivi demandés dans par la ministre permettent d'ores et déjà d'évaluer l'efficacité des actions engagées. Ils ont vocation, aussi, à associer les habitants, permettant ainsi d'avoir leur point de vue. Ces comités placés auprès des préfets permettront ainsi de compléter le travail de vérification comptable mené par les directions départementales des finances publiques en justification de l'enrôlement annuel de l'abattement. Les recensements engagés par les préfets ont démontré qu'aujourd'hui, dans 85 % des cas, il y a eu des améliorations significatives, dans 12 à 13 % des situations les difficultés sont plus importantes et en cours de traitement. Pour 2 à 3 % des sites, des problématiques lourdes sont soulignées pour lesquelles un accompagnement renforcé des préfets et services de l'État incluant parfois des mises en demeure. Dès lors, s'il devait y avoir des dénonciations de conventions d'abattement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, elles seraient consécutives non seulement au constat de défaillances continues et récurrentes, après constats partagés et mise en oeuvre d'une procédure contradictoire afin d'amélioerer le quotidien des habitants et résidents. L'objectif recherché est donc bel et bien que le produit de l'avantage fiscal consenti soit bien affecté à la qualité de l'entretien et du lien social.
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