ARTICLE ADDITIONNEL APRES L'ARTICLE 24
Renouvellement de l'habilitation
à définir le régime juridique d'organismes de placement
collectif dans l'immobilier
Commentaire : le présent article additionnel renouvelle, pour une durée de trois mois, l'habilitation du gouvernement à prendre par ordonnance des mesures législatives tendant à définir le régime juridique d'organismes de placement collectif dans l'immobilier (OPCI), ainsi que les modalités de transformation des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) en OPCI.
A l'initiative de votre commission des finances, l'article 81 de la loi n° 2004-1343 du 9 décembre 2004 de simplification du droit a habilité le gouvernement à définir le régime juridique des OPCI et les modalités de transformation des SCPI en OPCI. Cette habilitation, d'une durée de six mois, a expiré le 10 juin 2005. Bien que les travaux soient très avancés, l'ordonnance n'a pu être publiée dans les délais initialement impartis. C'est pourquoi votre commission vous en propose le renouvellement, pour une durée de trois mois.
I. LES ENJEUX DE LA CRÉATION D'OPCI
Déjà évoqués par votre rapporteur général dans son avis sur le projet de loi de simplification du droit 325 ( * ) , les enjeux de la création des OPCI ne sont pas seulement des enjeux sectoriels : cette réforme, de nature macro-économique, constitue également un instrument de compétitivité.
A. LES ENJEUX MACRO-ÉCONOMIQUES DE LA RÉFORME
La modernisation du secteur immobilier doit permettre de redonner aux investisseurs la place qui devrait être la leur. Au cours des dernières années, en effet, l'investissement des fonds ouverts allemands en France a été supérieur à celui des investisseurs français. Or les investisseurs étrangers n'ont pas une vision exhaustive du marché ; ils privilégient les placements jugés très rentables dans quelques régions comme l'Ile-de-France 326 ( * ) .
Sur un plan macro-économique, l'amplification du compartiment immobilier est aussi un moyen d'atténuer la volatilité des places financières grâce à un meilleur équilibre des portefeuilles en faveur d'investissements moins risqués et, dans l'ensemble, moins volatiles que les actions. Cette diversification est également une nécessité pour le développement des fonds de retraite par capitalisation , qu'il est impossible d'éluder aujourd'hui, étant donné l'évolution démographique.
Par ailleurs, la modernisation du marché immobilier doit permettre d'encourager l'externalisation de leur patrimoine , tant par les entreprises que par les collectivités publiques. Cette externalisation encourage une gestion professionnelle de l'immobilier et permet aux autres acteurs économiques de se recentrer sur leur « coeur de métier ».
Enfin, s'agissant du risque de surchauffe du secteur immobilier, il faut conserver à l'esprit que le marché est actuellement plus sain qu'il ne l'était au début des années 1990, même si l'accroissement de l'endettement des ménages, la dégradation de leur solvabilité et la baisse des taux de rendement locatif doivent inciter les pouvoirs publics à être attentifs aux risques de formation d'une éventuelle bulle spéculative. Plusieurs éléments distinguent toutefois clairement la situation actuelle de celle du cycle haussier de la fin des années 1980 et du début des années 1990 327 ( * ) : la prime de risque sur un investissement immobilier reste positive 328 ( * ) , la solvabilité des ménages parisiens est beaucoup moins dégradée, les anticipations en matière de loyers et d'inflation restent modérées et aucune tension n'apparaît dans l'immobilier de bureaux. En tout état de cause, la création des OPCI est, avant toute chose, une réforme de nature structurelle .
B. LA CRÉATION D'UN NOUVEAU VÉHICULE D'ÉPARGNE
La réforme des sociétés foncières cotées, instituée en loi de finances pour 2003, à l'initiative du Sénat, fut le premier « étage » de la modernisation du secteur immobilier. Cette réforme a connu un succès appréciable, avec une forte croissance de la valorisation de ces sociétés et de leur résultat distribué.
La création des OPCI constitue le second volet , qui vise à créer un outil bénéficiant des souplesses offertes aux organismes de placement collectif en valeurs mobilières (OPCVM) et à favoriser l'entrée des SCPI dans ce nouveau cadre juridique, afin que ne subsistent pas, à long terme, deux véhicules issus de régimes juridiques différents alors qu'ils s'adresseraient aux mêmes souscripteurs.
La réforme est déjà largement engagée, puisqu'un projet d'ordonnance a été examiné, au cours des dernières semaines, par le Conseil d'Etat.
Cette évolution doit favoriser la liquidité des parts à un prix de marché. En effet, bien que les SCPI n'aient pas démérité et que leur fonctionnement ait été amélioré par des réformes successives, leur liquidité souffre de la nécessité de trouver une contrepartie à l'achat et à la vente. Ce véhicule pâtit par ailleurs d'une fiscalité peu attractive. La création du produit OPCI représente un progrès sur ces deux points :
- du point de vue de la liquidité : étant composé en majorité d'actifs immobiliers, l'OPCI conserve les spécificités de ce secteur, tout en possédant le volant de liquidités indispensable à une gestion efficace. Ce caractère « hybride », parfois critiqué, est pourtant l'une des clefs de la réforme. Des signaux d'alerte seront également mis en place, en cas de mise en danger de la liquidité du produit, sous la supervision de l'Autorité des marchés financiers (AMF) ;
- du point de vue fiscal , l'OPCI devrait être multiforme, afin de répondre au mieux à la demande du grand public. Il pourrait prendre soit la forme d'une société, soit celle d'un fonds c'est-à-dire d'une copropriété ne possédant pas la personnalité morale. Il pourrait distribuer soit des revenus fonciers, soit des revenus de capitaux mobiliers.
Enfin, la réforme devra prévoir des modalités de transformation progressive des SCPI en OPCI , en prévoyant une période transitoire et une obligation d'information des souscripteurs et porteurs de parts. Par ailleurs, ceux-ci ne doivent pas avoir à subir de frais.
II. UNE HABILITATION À RENOUVELER
L'habilitation votée, à l'initiative de votre commission des finances , dans le cadre de la loi précitée du 9 décembre 2004 de simplification du droit, est arrivée à expiration six mois après la publication dudit texte, c'est-à-dire le 10 juin 2005 .
D'après les informations fournies à votre rapporteur général, le texte de l'ordonnance est à ce jour finalisé. Il a été examiné par le Conseil d'Etat, mais le calendrier politique, marqué par le changement de gouvernement, n'a pas permis son inscription à l'ordre du jour du Conseil des ministres.
C'est pourquoi votre commission propose de renouveler cette habilitation, dans les mêmes termes, et pour une durée de trois mois.
Cette durée courte est, d'une part, suffisante , dans la mesure où cette réforme est déjà très avancée. Une telle durée est, d'autre part, nécessaire , si l'on veut pouvoir aborder avant 2006 les autres aspects de la réforme, et notamment le volet fiscal pour lequel le gouvernement n'est pas habilité à légiférer par ordonnance. Afin de donner au marché un minimum de visibilité, il conviendrait d'adopter ce régime fiscal dans la loi de finances initiale pour 2006.
Décision de la commission : votre commission vous demande d'adopter cet article additionnel.
* 325 Avis n° 10 (2004-2005) du 12 octobre 2004 sur le projet de loi habilitant le gouvernement à simplifier le droit.
* 326 La province n'a représenté que 16 % des engagements totaux en immobilier d'entreprise en 2003.
* 327 Source : Crédit agricole Immobilier conjoncture (avril 2005)
* 328 Lors du précédent cycle haussier, une prime de risque négative sur l'investissement immobilier était apparue. Un investissement immobilier locatif doit en effet offrir, a priori, un taux de rendement supérieur au taux obligataire, afin de rémunérer le risque. La différence entre ces deux rendements (c'est-à-dire la prime de risque) doit donc être positive, ce qui ne fut pas le cas en 1990 et 1991 à Paris, indiquant la formation d'une bulle spéculative.