5. Clarifier les dispositions en matière d'urbanisme
Au-delà des clarifications rédactionnelles nécessaires pour la quasi-totalité des articles 19 à 27, plusieurs articles modifiant ou complétant le code de l'urbanisme ou le code de la construction et de l'habitation soulèvent un certain nombre d'interrogations dont les réponses à apporter s'avèrent complexes.
Le bureau de l'AMF s'est prononcé en faveur de la création des secteurs de projets, prévue à l'article 20, tout en précisant que des garanties sont nécessaires.
Il est à relever la difficulté de délivrer des autorisations de construire sur la base d'objectifs. En effet, comme l'a exposé notre collègue M. Pierre Jarlier devant votre rapporteur au nom de l'AMF, l'absence totale et définitive de règlement dans les secteurs de projets ne facilitera pas l'instruction des autorisations déposées dans ces secteurs. En outre, il faut s'interroger sur le maintien des différentes dérogations prévues par l'article 20 lors de l'évolution de ces secteurs, notamment en matière d'accessibilité.
Par ailleurs, la suppression du règlement dans ces secteurs revient à se priver de certains de ses outils, notamment celui permettant de réserver, au sein d'un programme de constructions de logements, un pourcentage pour la mixité sociale.
L'article 23 nécessite une clarification du champ d'application des stipulations ayant pour effet de limiter le droit de construire (doivent-elles s'appliquer à l'ensemble du droit privé ou seulement en matière d'urbanisme ?). Par ailleurs, ajouter à ce mécanisme celui de la caducité, des dispositions d'urbanisme en cas d'absence de publications au bureau des hypothèques, c'est-à-dire l'anéantissement pur et simple de la disposition, conduit à conférer à la publicité foncière un effet qui n'est pas le sien à l'heure actuelle.
L'article 24 proposant d'autoriser la signature de promesse de vente ou de location avant la délivrance du permis d'aménager un lotissement appelle également la plus grande vigilance. L'AMF estime qu'il importe d'encadrer au maximum cette possibilité pour éviter toute pression sur les maires ou présidents d'EPCI compétents pour la délivrance des permis d'aménager. En effet, la signature d'une promesse de vente implique la constitution préalable des lots ainsi que leur bornage. Leur réalisation rend plus difficile le refus du maire d'accorder le permis d'aménager.
Par ailleurs, l'AMF rappelle que l'obtention du permis d'aménager lève la condition suspensive de la vente. Les acquéreurs ne disposent toutefois pas de la garantie d'achèvement du lotissement.
Les dispositions relatives à la tacite reconduction paraissent enfin incomplètes. Comme l'a relevé le Conseil supérieur du notariat, il est nécessaire d'éviter que, par le jeu de reconductions multiples, l'esprit du texte soit dénaturé en permettant la passation sur une longue durée d'un tel avant-contrat au motif d'impératifs d'une pré-commercialisation, alors que celle-ci paraît, dans l'esprit de la proposition de loi, comme devant être bornée par les limites d'une brève période précédant l'obtention du permis d'aménager.
S'agissant de l'article 25 relatif à la convention des projets urbains partenariaux (PUP) conclue entre la personne publique et le porteur du projet, il est nécessaire que la prise en considération, par la personne publique, du projet, ne soit pas créatrice de droits pour le porteur dudit projet. Or, la notion de prise en considération existe déjà en droit, dans le cadre du sursis à statuer, et est, dans ce cadre, créatrice de droits.
Enfin, l'article 26 qui propose de rendre inopposables les dispositions des PLU qui prescriraient la réalisation de plus d'une aire de stationnement par logement, dans les zones tendues visées à l'article L. 442-3-3-I du code de la construction et de l'habitation, s'avère trop général et ne pas tenir compte des circonstances locales, notamment de la typologie des ménages. Par ailleurs, comme l'a constaté l'AMF, cet article aurait pour conséquence la suppression potentielle de l'exigibilité de la participation pour non réalisation d'aires de stationnement (PNRAS) qui sert le plus souvent à financer des parcs de stationnement.