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Séance du 11 septembre 2012 (compte rendu intégral des débats)

M. Daniel Dubois. … car ce texte modifie également l’affectation du prélèvement et de sa majoration, que vous renvoyez au niveau national (MM. Hervé Maurey et Yves Pozzo di Borgo ainsi que Mme Catherine Procaccia applaudissent.),…

M. Jean-Jacques Mirassou. Cela s’appelle un scénario catastrophe !

M. Daniel Dubois. … alors qu’il était initialement prévu que celle-ci reviendrait aux territoires. Autrement dit, votre texte vise à organiser la récupération par l’État du prélèvement annuel.

Madame la ministre, que l’État fixe des objectifs, c’est normal, il est dans son rôle ! Mais quand il fait porter la charge sur les seules collectivités,…

M. Jean-Jacques Mirassou. C’est déjà le cas !

M. Daniel Dubois. … ou quasiment, il détourne les ressources de celles-ci et compromet leur santé financière. En fait, avec vous, madame la ministre, l’État commande et les communes payent. Mais, on le sait bien, l’argent sort toujours de la même poche, celle du contribuable ! L’augmentation des impôts locaux sera donc inévitable.

Ne l’oublions pas, qui contribue à la construction d’un logement locatif social ? Pour un PLUS, M. le rapporteur l’a souligné précédemment, l’État contribue à hauteur de 600 euros. D’après vous, mes chers collègues, combien les collectivités locales apportent-elles ? Vous le savez bien, car nombre d’entre nous ont un mandat de maire.

Mme Marie-Noëlle Lienemann. Il en est ainsi depuis que vous avez été au pouvoir ! Cela a doublé avec la droite !

M. Yves Rome. Vous étiez au pouvoir avant !

M. Daniel Dubois. Les collectivités locales font un apport compris entre 10 000 et 30 000 euros pour réaliser un logement locatif sur leur territoire !

Mme Marie-Noëlle Lienemann. Pas avec nous ! C’était le cas lorsque la droite était au gouvernement !

M. Daniel Dubois. Et je pense que c’est plus encore pour les maires bâtisseurs (Exclamations sur les travées du groupe socialiste.)

Monsieur le président, je ne cesse d’être interrompu et je ne peux donc pas m’exprimer, ce qui me surprend !

M. le président. Poursuivez, monsieur Dubois.

M. Daniel Dubois. Je vous remercie, monsieur le président.

Madame la ministre, votre réforme se résume en un nouvel accroissement de la pression fiscale, qui ne veut pas dire son nom. Celle-ci sera pourtant inévitable, indirecte, en un mot, hypocrite. Pour notre part, nous pensons que nous pouvons faire autrement. (Exclamations sur les travées du groupe socialiste.)

M. Jean-Jacques Mirassou. Vous avez eu dix ans pour le faire !

M. Daniel Dubois. Vous êtes surpris, mes chers collègues, que nous ne soyons pas d’accord avec vous et que nous ayons des propositions différentes ? Eh bien oui, pourtant, nous en avons ! (Applaudissements sur les travées de l'UCR et de l'UMP.)

Mme Éliane Assassi. Lesquelles ? Elles n’ont pas fonctionné !

M. Daniel Dubois. Nous avons des propositions différentes !

Vous proposez 25 % de constructions sociales, pourquoi pas ! Mais, dans ce cas, préservons la nécessité du parcours résidentiel en y intégrant l’accession sociale. (Nouveaux applaudissements sur les mêmes travées.)

Des pénalités, pourquoi pas ! Mais, dans ce cas, qu’elles restent attachées aux territoires, en étant fléchées pour financer le logement locatif sur ces territoires. (Même mouvement.)

Enfin, il faudra, j’en suis persuadé, revenir sur la majoration des droits à construire dans les zones tendues, rétablir un équilibre dans la relation locataire-propriétaire,…

Mme Marie-Noëlle Lienemann. Il faut faire ce que vous n’avez pas fait !

M. Daniel Dubois. … réformer – sur ce point, je suis d’accord avec vous, madame la ministre – la fiscalité des plus-values foncières, lutter contre les recours abusifs – une question que ce texte n’aborde pas –, réexaminer toute la panoplie des normes toujours coûteuses, parfois contradictoires, et, enfin, soutenir et non pas pénaliser les maires bâtisseurs. En effet, ces maires sont aussi obligés d’assurer des services publics en construisant des écoles par exemple.

Mme Évelyne Didier. Heureusement !

M. Daniel Dubois. Or la seule proposition qui leur est faite aujourd'hui, c’est le bâton ! (Applaudissements sur les travées de l'UCR et de l'UMP.)

M. Jean-Jacques Mirassou. C’était avant, le bâton !

M. Daniel Dubois. Voilà ce que vous proposez avec ce texte !

Quoi qu’il en soit, le groupe UCR présentera un certain nombre d’amendements, avec le souci d’améliorer ce projet de loi. Toutefois, vous l’avez compris, il est plus que réservé sur votre façon de procéder. (Bravo ! et applaudissements sur les travées de l'UCR et de l'UMP.)

M. le président. La parole est à Mme Mireille Schurch.

Mme Mireille Schurch. Monsieur le président, madame la ministre, mes chers collègues, le texte dont nous allons discuter aujourd’hui et durant les prochains jours nous donne l’occasion tant attendue après dix années de droite au pouvoir d’entamer la réflexion sur les contours d’une véritable politique publique du logement. Nous nous en félicitons et nous participerons à ces débats dans un esprit constructif tourné vers la reconnaissance – enfin ! – d’un droit au logement pour tous. Il faut dire que nous revenons de loin, car les ministres du logement qui se sont succédé sous l’ère Sarkozy rivalisaient de cynisme et d’indifférence à l’égard de ce problème crucial et vital. Certains d’entre nous ont parlé ici du logement non comme d’un droit, mais comme d’un capital retraite. Toute idée d’intervention publique a été dévalorisée et écartée au profit de l’intervention des marchés, contribuant chaque année à gonfler un peu plus les rangs des mal-logés et des sans-logis.

Nous sommes donc particulièrement satisfaits, madame la ministre, que ce projet de loi emblématique soit le premier texte examiné par notre assemblée. Cependant, sur la méthode, permettez-moi de regretter, au nom du groupe CRC, la précipitation qui a prévalu.

M. François Calvet. Vous avez raison !

Mme Mireille Schurch. Dans ce cadre extrêmement contraint, la commission n’a pas eu le temps d’examiner ce texte dans de bonnes conditions. Les parlementaires n’ont pas pu procéder aux auditions nécessaires pour assurer la consultation et le dialogue avec les acteurs du logement. (Applaudissements sur plusieurs travées de l'UMP et de l’UCR.)

Mme Mireille Schurch. Le président Hollande avait pris des engagements…

Mme Mireille Schurch. … concernant le respect des élus et avait indiqué sa volonté de ne plus légiférer dans l’urgence.

M. Christian Cambon. Cela commence bien !

Mme Mireille Schurch. Nous espérons donc sincèrement que cette manière de procéder fera office d’exception. (Très bien ! et applaudissements sur les travées de l'UMP et de l'UCR.)

Madame la ministre, nous sommes en plein accord avec le constat d’urgence que vous avez dressé (Applaudissements sur quelques travées du groupe socialiste.) : la situation est dramatique puisque, comme vous l’avez dit, 3 millions de personnes souffrent de la crise du logement. Or, sans intervention publique, la situation ne s’améliorera jamais. Agir est donc une exigence morale, sociale et politique, ainsi que vous l’avez vous-même souligné.

Vous identifiez au travers de votre projet de loi deux leviers pour réengager une politique publique du logement : la mise à disposition du foncier public et le renforcement de la loi SRU. Nous partageons pleinement l’objectif affiché de relance de la construction de logements accessibles, notamment en intervenant sur la question foncière.

Pour cette raison, nous avons demandé que ce projet de loi fasse l’objet d’une discussion commune avec la proposition de loi pour une stratégie foncière publique en faveur du logement que nous avons déposée le 30 juillet dernier. La conférence des présidents a accédé à cette demande légitime. Aussi, au-delà des remarques que je formulerai sur le dispositif proposé par le Gouvernement, je m’attacherai dans mon intervention à vous expliquer pourquoi nous estimons que ces deux textes peuvent utilement s’articuler.

Au préalable, c’est la définition même de visée de la politique du logement que devons identifier. À nos yeux, cet objectif doit être prioritairement la « démarchandisation » de la politique du logement.

En effet, depuis des décennies, le logement a été progressivement enfermé dans une conception marchande, étant reconnu non plus comme un bien de première nécessité, mais comme un simple objet marchand de consommation et de spéculation. Une telle conception a permis le développement d’un marché foncier et immobilier particulièrement lucratif, notamment pour les banques et les investisseurs.

Parallèlement, l’intervention publique s’est déplacée, passant d’une aide directe à la construction à une politique d’incitation fiscale faite d’exonérations et de niches fiscales.

Les acteurs du logement ont donc été amenés à se substituer à l’État : ce sont les organismes d’HLM, le 1 % logement et les collectivités territoriales. Ces dernières, comme M. le rapporteur l’a rappelé, ont assuré la part déterminante de l’investissement pour la construction de logements locatifs sociaux.

Aujourd’hui, on est arrivé au bout de cette logique d’externalisation : tous les acteurs du logement sont dans une situation financière exsangue qui ne leur permet plus d’assumer ce transfert de compétence. Cette situation dramatique ne peut perdurer.

C’est pourquoi nous sommes satisfaits que ce gouvernement affiche comme un objectif politique prioritaire la construction de 500 000 logements, dont 150 000 logements locatifs sociaux.

La réalisation de ces objectifs suppose d’identifier les facteurs qui bloquent concrètement la construction, mais également de redéfinir la place de l’État et les outils dont il dispose pour rendre possible cet effort.

De ce point de vue, madame la ministre, vous avez parfaitement raison de considérer le foncier, support de toute construction, comme un levier majeur.

Ce levier est d’autant plus important qu’il agit également sur la conception même que nous avons de l’utilisation de l’espace et de la construction de la cité comme lieu de reproduction des inégalités sociales et territoriales ou, au contraire, de lutte contre celles-ci.

En effet, s’il n’y a pas d’intervention publique et qu’on laisse le marché foncier, hautement spéculatif, réguler la construction des villes, non seulement on favorise l’étalement urbain, mais on condamne également toute possibilité de mixité sociale, les populations les plus fragiles se trouvant reléguées à la périphérie.

Madame la ministre, vous préconisez de limiter le poids de l’acquisition foncière pour relancer concrètement la construction de logements publics, notamment en cœur d’agglomération.

Plus précisément, votre projet de loi prévoit de revoir le mécanisme de cession des terrains de l’État et des établissements publics en permettant une décote qui peut aller jusqu’à la gratuité pour la construction de logements sociaux.

Vous avez identifié 930 terrains appartenant à l’État ou à ses établissements publics et dont la cession permettrait de construire 110 000 logements sociaux.

Sans être opposés à ce dispositif, qui favorisera de manière ponctuelle le lancement d’opérations de construction, nous considérons qu’il ne peut pas constituer une réponse suffisante et pérenne sur le fond.

En effet, céder les terrains publics à moindre coût n’influe en rien sur la spéculation foncière et immobilière qui sévit sur le reste des sols. Nous savons tous que, quand bien même tous les terrains de l’État seraient cédés, la crise du logement ne serait pas résolue.

C’est donc bien à un mécanisme plus général de lutte contre la spéculation sur les sols que nous devons réfléchir.

Par ailleurs, nous tenons à ce que ces cessions de terrains ne se traduisent pas par une amputation de la présence d’autres services publics.

En effet, alors que la droite au pouvoir a mené des politiques de rétractation de la présence des services publics, par exemple des services ferroviaires ou hospitaliers, il ne faudrait pas que la nouvelle politique achève de dégrader les services publics qui ont commencé à l’être.

Nous considérons également que le mécanisme institué par le présent projet de loi n’offre pas des garanties suffisantes que l’objectif affiché sera atteint.

Puisqu’il s’agit de libérer le foncier public pour la construction de logements, nous souhaiterions que la décote intégrale puisse être appliquée seulement si, sur le terrain cédé, la moitié au moins des logements construits sont des logements locatifs sociaux, à l’instar de ce qui existe déjà aujourd’hui dans les départements d’outre-mer. Madame la ministre, rien dans votre dispositif n’impose en effet que les projets mis en œuvre sur ces terrains soient orientés de manière déterminante vers la construction de logements locatifs sociaux.

Nous considérons également que, si les objectifs définis par voie de convention entre l’État et l’acquéreur ne sont pas atteints au bout de cinq années, la sanction doit être réellement dissuasive et prendre la forme de la résolution automatique de la vente plutôt que du remboursement de la décote.

Les amendements que nous avons déposés devraient satisfaire le Gouvernement et la majorité parlementaire, puisqu’ils tendent à garantir que l’objectif du présent projet de loi sera réellement atteint, c’est-à-dire que le foncier public sera mobilisé pour la construction de logements accessibles.

S’agissant de l’action sur le foncier, nous avons présenté plusieurs mesures complémentaires dans notre proposition de loi pour une stratégie foncière publique en faveur du logement.

Premièrement, nous considérons comme un préalable indispensable qu’une action soit menée sur la définition même de la valeur foncière de l’ensemble des sols, qu’ils soient propriété de l’État ou non.

En effet, l’absence actuelle de contraintes pesant sur les ventes foncières et immobilières permet la création de plus-values très importantes, résultant non seulement de la localisation unique du foncier, mais aussi des investissements publics en termes d’équipements. Nous assistons ainsi à une captation privée de plus-values liées à des investissements publics, ce qui nous semble particulièrement contestable.

Il conviendrait donc, à nos yeux, que le Gouvernement travaille à la définition d’un mécanisme permettant de réguler la valeur du foncier, à l’image du dispositif créé pour bloquer les loyers. Selon nous, il faudrait prendre pour référence des indicateurs concrets, notamment l’indice de la construction – même si celui-ci connaît également une hausse importante.

Il serait également souhaitable, pour éviter les surcoûts fonciers dans les opérations d’aménagement d’utilité publique, de fixer le coût foncier au jour de la définition d’un périmètre d’opération, ce coût étant ensuite révisé suivant l’évolution de l’indice de la construction.

Par ailleurs, nous considérons qu’il est nécessaire de renforcer les outils permettant à la puissance publique d’agir de manière pérenne sur le levier foncier, afin de permettre la construction effective de logements publics accessibles.

C’est pourquoi, pour notre part, nous préconisons la création d’une agence nationale foncière pour le logement, qui répondrait à plusieurs finalités.

Il s’agit tout d’abord de réaffirmer que le logement est une compétence de l’État, seul échelon garantissant la solidarité nationale.

Il s’agit ensuite de sortir de la logique de fiscalisation de l’aide publique au logement et de renforcer l’aide directe de l’État à la construction. Cette aide doit passer non seulement par le subventionnement de la construction, mais aussi, de façon directe, par les acquisitions foncières et immobilières nécessaires aux opérations publiques de construction de logements.

Pour cette raison, nous estimons que la création d’une agence qui soit un véritable acteur foncier est plus intéressante que la constitution d’un énième fonds tel que celui qui est prévu à l’article 10 du projet de loi.

Il s’agit enfin de sortir les collectivités territoriales et les opérateurs publics des difficultés qu’ils connaissent aujourd’hui lorsqu’ils souhaitent participer à l’effort de construction, en reportant sur cette agence nationale foncière l’effort financier d’acquisition de terrains, qu’ils soient publics ou privés.

Concrètement, et cela constituerait une innovation majeure, cette agence acquerrait des terrains ou de l’immobilier afin de constituer un domaine public de l’État qui, sanctuarisé, servirait de support à la construction de logements sociaux dans un objectif d’intérêt général. Cette logique va exactement à l’inverse de celle de la loi Boutin, qui pousse à la vente du patrimoine HLM.

Dans ce cadre, on pourrait parfaitement imaginer que les 930 terrains identifiés soient aujourd’hui cédés à cette agence.

Si leur propriété foncière appartiendrait à la puissance publique, l’usufruit serait, pour sa part, confié aux différents opérateurs de construction, par un recours aux baux emphytéotiques à construction et/ou à réhabilitation.

Par ailleurs, afin de lutter contre les disparités territoriales, il convient que la loi autorise cette agence à intervenir directement sur le territoire des collectivités ne respectant pas les obligations fixées à l’article 55 de la loi SRU.

Nous proposons que le préfet, lorsqu’il aura constaté la carence d’une commune au regard de ces obligations, conclue une convention avec l’agence nationale foncière en vue de la construction ou de l’acquisition des logements sociaux nécessaires à la réalisation des objectifs fixés dans le programme local de l’habitat ou déterminés en application du premier alinéa de l’article L. 302-8 du code de la construction et de l’habitation.

Pour ce faire, l’agence bénéficierait en propre et de droit, sur un périmètre défini par la convention, de droits de préemption et d’expropriation.

L’ensemble des acteurs du logement seraient représentés au sein des organes de gouvernance de cette agence : l’État, les collectivités territoriales, les bailleurs sociaux et les représentants des locataires.

Des antennes régionales de l’agence seraient créées afin de mettre en œuvre les missions dévolues à ce nouvel outil au plus près des territoires et des réalités locales. Ces antennes seraient les interlocuteurs privilégiés des partenaires locaux de l’agence : les collectivités territoriales et les organismes d’HLM ainsi que les établissements publics fonciers locaux qui sont des outils d’aménagement extrêmement importants.

À ce titre, je souligne que nous souhaitons favoriser la reconnaissance de la mission d’intérêt général confiée à ces établissements fonciers, qui permettent la réalisation concrète des politiques d’aménagement définies par les collectivités territoriales, et ce à tous les échelons locaux, départementaux ou régionaux

Nous estimons cependant qu’il ne faut pas confondre les missions des différents acteurs : les établissements publics fonciers rendent possibles des politiques d’aménagement, alors que l’agence dont nous vous proposons la création détiendrait une responsabilité particulière dans le domaine du logement.

Pour financer cette agence et lui permettre de remplir ses missions, en plus de nécessaires subsides de l’État, nous revenons à un principe simple : les pénalités financières liées à l’absence de construction permettant de garantir le droit au logement doivent servir à la construction de logements. Nous proposons d’affecter à cette agence les astreintes prévues par la loi DALO. Par ailleurs, eu égard au rôle particulier confié à l’agence nationale foncière pour la construction de logements sur le territoire des communes ne respectant pas les obligations fixées par la loi SRU, il conviendrait de lui affecter aussi les astreintes financières payées par les communes délinquantes. (M. Christian Cambon s’exclame.)

J’en viens tout naturellement au deuxième objectif du présent projet de loi : le renforcement des obligations prévues par la loi SRU.

Madame la ministre, vous proposez de porter à 25 % l’objectif de construction de logements sociaux. Nous sommes d’accord avec votre volonté de renforcer les objectifs comme les sanctions.

Aujourd’hui, alors que la loi SRU a dix ans, nombre de maires sont encore hors la loi : ils aiment mieux payer les pénalités que de construire du logement social, arguant que celui-ci défigurerait les villes…

En plus d’être très désagréable à entendre, cet argument est particulièrement faux, puisque les grandes innovations architecturales ont souvent été réalisées dans le cadre de programmes de construction de logements sociaux ! (Applaudissements sur les travées du groupe CRC, ainsi que sur quelques travées du groupe socialiste et du groupe écologiste.)

M. Claude Dilain. Très bien !

Mme Mireille Schurch. Je crois que la crise actuelle du logement nous oblige à la plus grande fermeté : songez, mes chers collègues, qu’il y a 3 millions de mal-logés et 1,7 million de demandeurs de logements sociaux !

C’est pourquoi nous souhaitons une sévérité plus grande encore : nous voudrions porter la proportion de logements sociaux devant être atteinte à 30 % en zone tendue et à 25 % en zone non tendue.

En effet, alors que vous repoussez leur réalisation de cinq années, il est plus que normal que les objectifs augmentent sur l’ensemble du territoire et non pas seulement dans les zones tendues.

Nous souhaitons également multiplier par 10, au lieu de 5, le prélèvement opéré en cas de non réalisation des objectifs triennaux.

En outre, nous voulons qu’il soit obligatoire pour le préfet de prendre un arrêté de carence. Aujourd’hui, en effet, le pouvoir d’opportunité confié au préfet conduit à ce que près de la moitié des communes concernées ne fassent pas l’objet d’un arrêté, ce qui nous semble très contestable.

D’autre part, nous considérons qu’il faut appliquer, de manière également générale, un plafond fixé à 10 % du budget de fonctionnement de toutes les collectivités.

Par ailleurs, nous contestons dans ce dispositif la brèche ouverte à l’alinéa 5 de l’article 4, qui permet de comptabiliser les logements en accession sociale à la propriété dans les objectifs de 25 ou 20 % tels qu’ils sont définis à l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation. Nous trouvons contestable cette disposition à propos de laquelle, madame la ministre, nous vous avons interpellée dès la semaine dernière. Vous êtes d’ailleurs convenue avec nous qu’elle détournait la loi de son esprit initial.

Nous vous proposons également, puisque trop de communes favorisent la construction de logements financés à l’aide d’un prêt locatif social, les logements de type PLS, d’affecter un coefficient à chaque catégorie de logement social pour les logements construits à partir du 1er janvier 2014. On favoriserait ainsi, dans le cadre du décompte opéré par le préfet, les logements les plus sociaux, c’est-à-dire les logements financés à l’aide d’un prêt locatif aidé d’intégration, les PLAI.

S’agissant de l’affectation des astreintes, nous estimons que la création d’un nouveau fonds ne permet pas de donner de la lisibilité au dispositif. Comme je viens de l’expliquer, nous proposons qu’elles soient attribuées à une agence nationale foncière.

Telles sont, madame la ministre, mes chers collègues, les observations que je souhaitais vous présenter. J’espère vous avoir convaincus !

Comme vous l’avez compris, nous abordons ce débat avec la volonté d’aboutir à une loi efficace, afin d’atteindre les objectifs ambitieux que nous partageons. (Applaudissements sur les travées du groupe CRC et sur plusieurs travées du groupe socialiste et du groupe écologiste, ainsi que sur certaines travées du RDSE.)

M. le président. La parole est à M. Jacques Mézard.

M. Jacques Mézard. Monsieur le président, madame la ministre, mes chers collègues, la politique du logement est une priorité pour le Gouvernement. Nous nous en réjouissons parce que, depuis des années, comme élus locaux – c’est l’avantage du cumul des mandats ! (Bravo ! et applaudissements sur quelques travées de l'UMP.) –, nous sommes confrontés aux situations difficiles, parfois dramatiques, subies par nombre de nos concitoyens et aux obstacles administratifs et financiers freinant le volontarisme de nos collectivités.

Cette priorité reconnue et partagée justifiait-elle une telle accélération de la procédure parlementaire ? Nous ne le pensons pas.

M. Alain Dufaut. Très bien !

M. Jacques Mézard. Le respect de la forme est le meilleur moyen de donner de la force au fond. Ces dernières années, nous avons protesté contre l’abus du recours à la procédure accélérée et à l’imposition du vote conforme écartant tout amendement ; les exemples n’ont pas manqué ! Le changement, ce serait de ne pas faire la même chose que les précédents…

M. Alain Dufaut. Très bien !

M. Jacques Mézard. … qui – je le dis au passage, mes chers collègues de l’opposition – sont malvenus de s’indigner, car ils ont oublié de le faire pendant cinq ans ! (M. Daniel Raoul, président de la commission des affaires économiques, et Mme Michèle André applaudissent.)

Tout le monde ayant été servi, je constate que vous avez – hélas ! – été trop sensible à la pression des médias.

M. Pierre Hérisson. Qui ne l’est pas ?

M. Jacques Mézard. C’est une bonne question, mais cela existe !

Communication de l’étude d’impact il y a quatre jours, obligation pour les commissions de travailler très rapidement – les présidents qui sont présents le savent – et obtention du rapport quelques minutes avant la séance ! Nous comprenons que le Gouvernement prend ses marques et que cette situation est exceptionnelle. Mais la récidive pourrait entraîner une mesure de rétention de nos voix ! (Sourires sur quelques travées du groupe socialiste. – Mme la ministre sourit également.)

Au fond, le contenu de ce projet de loi va dans le bon sens en facilitant la mise à disposition de foncier, en pénalisant les collectivités locales réfractaires au logement social.

En fait, la France a besoin d’une grande politique de logement et d’urbanisme, d’une loi d’orientation ouvrant les différents volets de ce secteur, et ce d’autant plus, madame la ministre, que les projections démographiques à échelle d’une génération indiquent que la France devra loger cinq millions d’habitants de plus. Il convient donc de rattraper le retard et d’anticiper les nouveaux besoins découlant aussi du vieillissement de la population et du phénomène de recompositions familiales.

Quelle est la situation actuelle ?

On constate que plus de trois millions et demi de personnes ne sont pas logées ou le sont très mal, qu’il y a saturation permanente des dispositifs d’hébergement, doublement du nombre de demandeurs HLM en vingt ans, difficultés d’accès, voire absence de solution pour des ménages fragiles ou aux revenus faibles, impossibilité pour d’autres d’exercer leur libre choix et enfin, ce qui génère, nous le savons tous, d’immenses problèmes, concentration de populations en difficulté.

Ces situations révèlent un échec de la société tout entière, mais avant tout celui de l’État, qui a failli à son rôle d’amortisseur et de régulateur.

Dans la période récente, on constate un désengagement budgétaire en matière d’aides à la pierre et d’aides personnelles, un soutien affirmé au développement de l’investissement locatif privé sans vraie contrepartie sociale et la remise en cause de l’action des acteurs en charge de la production de logements sociaux – organisme d’HLM et Action Logement. Résultats, des prix et des loyers en forte hausse et une offre insuffisante.

Quels doivent être nos objectifs ?

Nous sommes face à l’impérieuse nécessité de construire des logements neufs en quantité, de faciliter la rénovation des logements anciens, d’éliminer l’habitat insalubre et de lutter contre la vacance.

Accession à la propriété ou locatif, nous avons besoin des deux, et encore plus en période de crise.

Fragilité accrue des accédants du fait de l’endettement, du risque professionnel et conjugal, frein à la mobilité professionnelle : telle est la situation actuelle.

Selon nous, il faut redonner aux politiques publiques un objectif plus simple et plus fondamental : celui de loger les ménages pour un coût raisonnable, en leur laissant le choix du statut.

L’objectif de construction doit se concentrer sur deux éléments négligés par la politique récente : l’entrée en HLM, qui bloque les plus modestes, et la sortie d’HLM, aujourd’hui difficile compte tenu de l’écart entre les loyers sociaux et les loyers privés qui bloque la fluidité du marché et le parcours résidentiel.

Cela implique de développer une offre plus ambitieuse qu’aujourd’hui dans le parc social, avec non seulement une part très significative de « très social », mais aussi une offre de logements intermédiaires dans le secteur privé.

À cette fin, la mise à disposition du foncier de l’État et de ses établissements publics est une excellente mesure simple, efficace à court terme, avec toutefois une réserve pour nous : la décote doit être consentie pour des projets comportant une part significative de logements sociaux, d’où l’un de nos amendements fixant cette part à 50 % dans les communes soumises à l’article 55 de la loi SRU.

Par ailleurs, il est indispensable qu’il existe une forte volonté politique, madame la ministre, pour pousser les administrations et la gouvernance des établissements publics à libérer des terrains – je pense, par exemple, à RFF, mais il y en a d’autres. À ce niveau, nous sommes satisfaits de l’élargissement du droit de préemption urbain aux établissements publics de coopération intercommunale, ce qui correspond à un amendement antérieurement adopté par le Sénat sur notre proposition.

Madame la ministre, vous êtes aussi ministre de l’égalité des territoires. À ce titre, j’attire votre attention sur la nécessité de ne pas utiliser le principe des vases communicants, à savoir prendre aux zones malheureusement qualifiées de « détendues » pour donner aux zones « tendues ». Certes, les situations sont souvent très différentes s’agissant du prix du foncier, du mètre carré bâti pratiquement de 1 500 euros à plus de 10 000 euros le mètre carré, mais vous ne devez pas aggraver la situation des territoires en déprise démographique qui peuvent et doivent accueillir de nouveaux habitants.

Très clairement aussi, il est des secteurs où les pénalités relatives aux quotas de logements sociaux n’ont aucun sens. Votre texte fait en partie état de cette réalité. Sinon, vous pourriez, par exemple, dans certaines communes, fragiliser le succès d’opérations programmées d’amélioration de l’habitat, les OPAH. Nous considérons que le zonage actuel – zones A, A bis, B1, B2 et C – s’appuie sur des instruments mal adaptés, parfois contre-productifs et sans dimension prospective.

Plus largement, outre les questions financières, l’obstacle vécu quotidiennement par tout constructeur public ou privé, c’est l’accumulation de contraintes administratives, de normes. Tout acte notarié relatif à la propriété immobilière devient un volume incompréhensible pour le citoyen la plupart du temps. Cela génère aussi des délais considérables et nombre d’abandons de projets. De l’excès de principe de précaution à l’excès de bureaucratie, on arrive à la mise en place du principe du terrain à bâtir inconstructible ! (M. Daniel Dubois applaudit.)