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Séance du 23 octobre 2013 (compte rendu intégral des débats)

Article 1er ter
Dossier législatif : projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové
Article additionnel après l'article 2

Article 2

I. – Le chapitre II du titre Ier de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est ainsi modifié :

1° À la première phrase du premier alinéa de l’article 11-1, le mot : « dix » est remplacé par le mot : « cinq » ;

1° bis À l’article 12, la référence : « au deuxième alinéa du paragraphe I de » est remplacée par le mot : « à » ;

2° (Suppression maintenue)

3° Au troisième alinéa de l’article 14-1, les mots : « comme il est dit aux premier et deuxième alinéas de l’article 21 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d’exécution pour constater » sont remplacés par les mots : « , dans les conditions prévues aux articles L. 142-1 et L. 142-2 du code des procédures civiles d’exécution, à la constatation de » ;

4° L’article 15 est ainsi modifié :

a) Le premier alinéa du I est ainsi modifié :

– à la seconde phrase, après la deuxième occurrence du mot : « reprise », sont insérés les mots : « ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise » ;

– sont ajoutées deux phrases ainsi rédigées :

« Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. En cas d’acquisition d’un bien occupé, tout congé pour vente ou pour reprise n’est autorisé qu’au terme du premier renouvellement du bail en cours. » ;

b) Après le premier alinéa du I, sont insérés deux alinéas ainsi rédigés :

« Toutefois, lorsque la commission départementale compétente en matière d’environnement, de risques sanitaires et technologiques a été invitée par le représentant de l’État dans le département à se prononcer sur la réalité et les causes de l’insalubrité du logement et sur les mesures propres à y remédier, dans les conditions définies à l’article L. 1331-26 du code de la santé publique, la possibilité pour le bailleur de donner congé à son locataire pour reprendre le logement est suspendue. Cette suspension est levée lorsque la commission conclut à la salubrité du logement ou lorsque le représentant de l’État dans le département prend l’arrêté prévu aux articles L. 1331-26-1 ou L. 1331-28 du même code.

« Une notice d’informations relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice. » ;

c) Le deuxième alinéa du même I est remplacé par neuf alinéas ainsi rédigés :

« Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

« Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

« 1° A Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

« 1° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

« 1° bis Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

« 2° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

« 3° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation.

« Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° A à 3° précise le motif invoqué et le justifier au moment de l’envoi de la lettre de congé. À défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

« Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. » ;

c bisAu septième alinéa du II, le mot : « quatrième » est remplacé par le mot : « troisième » ;

d) Le premier alinéa du III est ainsi modifié :

– les mots : « plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance » sont remplacés par les mots : « soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement » ;

– est ajoutée une phrase ainsi rédigée :

« Le présent alinéa est applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne remplissant lesdites conditions. » ;

e) Au deuxième alinéa du même III, les mots : « soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance » sont remplacés par les mots : « soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa » ;

f) Au dernier alinéa du même III, après le mot : « locataire », sont insérés les mots : « ou de la personne à sa charge » ;

g) Il est ajouté un IV ainsi rédigé :

« IV. – Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende administrative prononcée par le représentant de l’État dans le département, dont le montant ne peut être supérieur à 3 000 € pour une personne physique et à 15 000 € pour une personne morale.

« Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés.

« L’amende ne peut être prononcée plus d’un an à compter de la constatation des faits.

« L’amende est prononcée après avoir informé l’intéressé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai déterminé. »

II. – (Non modifié) La loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation est ainsi modifiée :

1° Le I de l’article 10 est complété par deux alinéas ainsi rédigés :

« En cas d’absence d’acceptation par un des locataires ou occupants de bonne foi des offres de vente mentionnées aux premier et troisième alinéas, le bailleur communique sans délai au maire de la commune sur le territoire de laquelle est situé l’immeuble le prix et les conditions de la vente de l’ensemble des locaux pour lesquels il n’y a pas eu acceptation de ces offres de vente. À défaut, toute vente à un autre acquéreur est réputée nulle.

« La commune dispose alors, pour assurer le maintien dans les lieux des locataires, d’un délai de deux mois à compter de cette notification pour décider d’acquérir le ou les logements au prix déclaré ou proposer de le ou les acquérir à un prix inférieur. À défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi. Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation. » ;

2° Au premier alinéa du A du I et au deuxième alinéa du II de l’article 10-1, le mot : « dix » est remplacé par le mot : « cinq ».

M. le président. Je suis saisi de deux amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 163, présenté par Mme Schurch, M. Le Cam et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

Après l’alinéa 2

Insérer deux alinéas ainsi rédigés :

… Après l’article 11-1, il est inséré un article 11-... ainsi rédigé :

« Art. 11-... – Lorsqu’un immeuble indivis ayant cinq locaux d’habitation ou plus est mis en copropriété, les baux en cours sont prorogés de plein droit d’une durée de six ans de plus que leur durée contractuelle ou légale antérieure, dès lors que l’immeuble est situé dans une des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social, définies à l’article 232 du code général des impôts. » ;

La parole est à M. Christian Favier.

M. Christian Favier. Avec cet amendement, il s’agit de revenir sur les conséquences de certaines dispositions les plus contestables de la loi Méhaignerie de 1986.

La mise en copropriété d’un immeuble indivis se traduit trop souvent par une transformation spéculative de vente à la découpe, alimentée par des recours quasi systématiques à des congés pour vente de reprise, qui ne peuvent intervenir avant cette division en copropriété. Il importe donc que la mise en copropriété d’un immeuble dans les zones tendues puisse s’accompagner en contrepartie d’une prorogation de la durée des baux préexistants.

C’est la raison pour laquelle nous proposons une prorogation de la durée contractuelle de six ans.

M. le président. L'amendement n° 653 rectifié, présenté par Mmes Lienemann et Bataille, M. M. Bourquin, Mme Bourzai, MM. Courteau, Daunis, Fauconnier, Guillaume, S. Larcher et Mirassou, Mme Nicoux, M. Vaugrenard et les membres du groupe socialiste et apparentés, est ainsi libellé :

Après l'alinéa 2

Insérer deux alinéas ainsi rédigés :

…° Après l’article 11-1, il est inséré un article 11-… ainsi rédigé :

« Art.11-… – Lorsqu’un immeuble indivis ayant cinq locaux d’habitation ou plus est mis en copropriété, les baux en cours sont prorogés de plein droit d’une durée de trois ans de plus que leur durée contractuelle ou légale antérieure, dès lors que l’immeuble est situé dans une des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants telle que définies à l’article 232 du code général des impôts. » ;

La parole est à Mme Marie-Noëlle Lienemann.

Mme Marie-Noëlle Lienemann. Cet amendement, relatif à la mise en copropriété d’un immeuble indivis, est très proche de l'amendement n° 163 présenté par M. Favier. Il ne vise que les zones tendues, afin de ne pas mettre en cause les zones rurales ou les villes moyennes.

À partir du moment où un immeuble acheté en bloc – il s’agit généralement de très gros propriétaires – est mis en copropriété, il se produit, si je puis dire, un enrichissement sans cause. En effet, tant que l’immeuble est vendu globalement, personne ne peut partir au motif d’un congé pour vente, puisque, pour vendre l’immeuble, il faut faire une offre à chaque locataire, ce qui est impossible, les offres étant contradictoires.

Il y a en quelque sorte un fait générateur d’une certaine spoliation. Cela ne doit pas être rédhibitoire, afin que des institutionnels ou des propriétaires puissent mettre un immeuble en copropriété pour vendre ensuite.

Il nous paraît en revanche nécessaire de donner un certain nombre de garanties renforcées aux locataires qui subiraient ce préjudice.

Nos collègues du groupe CRC proposent de proroger la durée du bail de six ans. Nous proposons, dans une perspective réformiste, une durée de trois ans. Cette prorogation peut en effet être cumulée avec les délais prévus par la loi Aurillac dans le cas d’une vente à la découpe, qui peuvent être de six ans, soit neuf ans au total dans le dispositif que je propose – mais douze ans avec l'amendement précédent, ce qui serait tout de même extrêmement long.

Nous pensons qu’une prorogation de trois ans pourrait constituer le cadre de base. Peut-être conviendra-t-il, à l’usage, de prévoir un plafond cumulé de neuf ans maximum, afin d’éviter les effets pervers. À mon avis, c’est la bonne base de référence. C’est pourquoi je demande à nos collègues communistes d’accepter, pour une fois, notre effort de compromis réformiste, en se ralliant à notre proposition. (Sourires.)

M. Philippe Dallier. L’union est un combat !

M. le président. Quel est l’avis de la commission ?

M. Claude Dilain, rapporteur. La commission avait émis un avis défavorable sur l'amendement n° 163, considérant qu’une prorogation de six ans était trop longue. Elle était très partagée sur l'amendement n° 653 rectifié et avait également émis un avis défavorable.

Après avoir écouté les explications de Mme Lienemann et comparé les deux durées proposées, à savoir trois et six ans, tout en maintenant évidemment la position de la commission, j’informe la Haute Assemblée que, à titre personnel, je voterai pour l’amendement n° 653 rectifié de Mme Lienemann.

M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Je ne reprendrai pas les arguments avancés par M. le rapporteur. Nous débattons d’un sujet complexe.

Monsieur Favier, l’allongement que vous proposez est susceptible de provoquer une situation de plus grande fragilité lors de la création d’un parc de logements intermédiaires géré notamment par les investisseurs institutionnels. Dans le même temps, la nécessité de préserver les locataires des ventes à la découpe est une préoccupation largement partagée, comme l’indiquait M. le rapporteur.

C’est pourquoi je suis portée à accorder un avis de sagesse positive, conformément à la position personnelle énoncée par M. le rapporteur, à la proposition réformiste de trois ans, plutôt qu’à celle de six ans, qui pourrait présenter certains inconvénients. Le sujet est, je le répète, extrêmement délicat, mais il a provoqué, on l’a vu encore dernièrement, des drames et des situations humaines très difficiles.

Le Gouvernement émet donc un avis de sagesse positive sur l'amendement n° 653 rectifié.

M. le président. L'amendement n° 163 est-il maintenu, monsieur Favier ?

M. Christian Favier. Nous considérons qu’un délai de trois ans n’est pas extrêmement long pour que les locataires concernés parviennent à se sortir de situations qui sont toujours difficiles et complexes. Néanmoins, nous sommes prêts, dans une démarche constructive, à nous rallier à l'amendement n° 653 rectifié.

Je retire donc mon amendement, monsieur le président.

M. le président. L'amendement n° 163 est retiré.

Je mets aux voix l'amendement n° 653 rectifié.

(L'amendement est adopté.)

M. le président. L'amendement n° 79 rectifié, présenté par MM. Guerriau, Tandonnet et Marseille, est ainsi libellé :

Alinéa 10, première phrase

Remplacer les mots :

six mois

par les mots :

trois à six mois

La parole est à M. Joël Guerriau.

M. Joël Guerriau. Nous proposons un assouplissement concernant le délai de préavis. Contraindre l’échéance d’une décision qui repose sur un accord mutuel nous paraît en effet discutable. Nous pensons qu’il faut s’adapter à tous les cas de figure.

M. le président. Quel est l’avis de la commission ?

M. Claude Dilain, rapporteur. Je suis très perplexe, parce que je ne sais pas qui, avec cette rédaction, va décider si le délai de préavis est de trois mois ou de six mois.

L’avis de la commission est donc défavorable.

M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. L’avis du Gouvernement est également défavorable : il ne nous paraît pas nécessaire de changer ce délai.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 79 rectifié.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. L'amendement n° 43 rectifié bis, présenté par MM. Dallier et Beaumont, Mme Bruguière, MM. Cambon, Carle, Cléach et Cointat, Mme Farreyrol, MM. B. Fournier, Gaillard, Grignon, Houpert, Karoutchi, Laufoaulu, Lefèvre et Milon et Mmes Procaccia et Sittler, est ainsi libellé :

Alinéa 10, première phrase

Compléter cette phrase par les mots :

ou, en cas de décès de ce dernier, de ses ayants droit

La parole est à M. Philippe Dallier.

M. Philippe Dallier. Je souhaiterais que, en cas de reprise, une précision soit apportée concernant le cas particulier où le propriétaire décède peu de temps avant le terme du bail. En effet, la succession n’étant pas liquidée, les ayants droit, qui vont devenir propriétaires, doivent pouvoir signifier le congé pour reprise. La vente du bien peut en effet s’avérer nécessaire afin de s’acquitter, par exemple, des éventuels droits de succession.

Ainsi, aux termes de cet amendement, en cas de décès du propriétaire, ses ayants droit pourront donner congé dans le délai de six mois prévu par le texte.

M. le président. Quel est l’avis de la commission ?

M. Claude Dilain, rapporteur. En vérité, loin d’apporter des précisions, cet amendement me paraît lui-même assez compliqué. J’émets donc un avis défavorable.

M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Le Gouvernement est défavorable à votre amendement, monsieur Dallier, car celui-ci est satisfait par le droit en vigueur : les ayants droit bénéficient déjà des droits du bailleur décédé, sous réserve du respect des dispositions relatives au congé pour reprise ou pour vente. Cette précision nous semble donc inutile.

M. le président. La parole est à M. Philippe Dallier, pour explication de vote.

M. Philippe Dallier. Je préfère l’explication de Mme la ministre à celle du rapporteur ! (Sourires.)

La question posée me paraît très claire : la succession n’étant pas liquidée, les ayants droit du propriétaire décédé qui vont hériter d’un bien huit ou neuf mois avant le terme du bail peuvent-ils, oui ou non, délivrer congé ?

Mme la ministre me répond que l’amendement est satisfait. Dont acte. Je le retire, mais cela ne m’empêchera pas de continuer à m’intéresser à cette question d’ici à la deuxième lecture.

M. le président. L’amendement n° 43 rectifié bis est retiré.

Je suis saisi de six amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 344 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Alinéa 10, seconde phrase

Supprimer cette phrase.

La parole est à M. François Calvet.

M. François Calvet. Nous pensons qu’il n’y a aucune raison de supprimer la possibilité offerte au nouveau propriétaire de délivrer congé au terme du bail en cours puisque ce dernier n’est pas remis en cause par la vente : l’acquéreur du logement est obligé de respecter le bail et d’en attendre le terme, le locataire étant protégé par son contrat.

Cette disposition aurait pour but d’assurer le maintien dans les lieux pendant la durée d’un bail en cas de vente du logement. Nous ne pouvons être favorables à une telle mesure, car elle contribuerait à la très faible mobilité résidentielle des ménages français. Or celle-ci nuit à la fluidité du marché de l’immobilier et en freine l’ajustement.

C’est la raison pour laquelle nous proposons de supprimer cette nouvelle protection du locataire en cas de vente de son logement.

M. le président. L'amendement n° 63 rectifié bis, présenté par MM. Guerriau, Tandonnet, Marseille et Amoudry, est ainsi libellé :

Alinéa 10, seconde phrase

Rédiger ainsi cette phrase :

L'acquéreur du logement est obligé de respecter le bail en cours et d'aller à son terme.

La parole est à M. Joël Guerriau.

M. Joël Guerriau. Je n’ajouterai rien aux propos de mon collègue Calvet, dont l’amendement a le même objet que le mien.

M. le président. L'amendement n° 766, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :

Alinéa 10, seconde phrase

Rédiger ainsi cette phrase :

En cas d'acquisition d'un bien occupé, tout congé pour vente n'est autorisé qu'au terme du premier renouvellement du bail en cours et tout congé pour reprise n'est autorisé qu'au terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l'acquisition, après un délai de deux ans.

La parole est à M. Claude Dilain, rapporteur.

M. Claude Dilain, rapporteur. Il s’agit d’un problème délicat, dû à la confrontation de situations contradictoires, que la commission a tenté de régler.

La contradiction réside dans le fait qu’il ne faut ni prolonger à l’excès la possibilité de donner congé pour vente ou pour reprise ni léser le locataire.

Cet amendement vise donc à répondre à la difficulté posée par la seconde phrase de l’alinéa 10, introduite par les députés dans le souci de lutter contre les opérations immobilières purement spéculatives consistant à acheter des logements occupés – et profiter ainsi d’une décote de fait – pour les revendre vides et réaliser une plus-value.

En cas d’acquisition d’un bien occupé, tout congé pour vente ou pour reprise n’est donc autorisé qu’au terme du premier renouvellement du bail.

Cet amendement vise à distinguer le cas du congé pour vente, qui pose effectivement problème en ce qu’il peut être utilisé pour des opérations spéculatives, de celui du congé pour reprise. Il maintient donc le dispositif des députés s’agissant du congé pour vente et prévoit un régime différent en ce qui concerne du congé pour reprise.

Ainsi, en cas de délivrance d’un congé pour vente, la solution retenue par l’Assemblée nationale demeure et, en cas d'acquisition d'un bien occupé, le congé pour reprise pourra intervenir à la fin du bail en cours, mais néanmoins au plus tôt deux ans après l’acquisition : il s’agit de garantir une certaine sécurité au locataire en lui permettant de se retourner. C’est donc un amendement d’équilibre.

Dès lors, chacun le comprendra, la commission ne peut qu’être défavorable à tous les autres amendements qui font l’objet de cette discussion commune, et je remercie René Vandierendonck d’avoir renoncé à l’amendement de la commission des lois sur cette question pour se rallier à celui de la commission des affaires économiques.

M. le président. Les deux amendements suivants sont identiques.

L'amendement n° 326 rectifié bis est présenté par Mme Procaccia, MM. Milon et César, Mmes Boog et Lamure, M. Dulait, Mme Bruguière, M. Cardoux, Mme Deroche et MM. Cambon et J. Gautier.

L'amendement n° 739 rectifié ter est présenté par M. Husson, Mme Cayeux, M. Cointat, Mmes Masson-Maret et Sittler et MM. Lefèvre, Cléach, Grignon, Savary et Chauveau.

Ces deux amendements sont ainsi libellés :

Alinéa 10, seconde phrase

Supprimer les mots :

ou pour reprise

La parole est à Mme Élisabeth Lamure, pour présenter l’amendement n° 326 rectifié bis.

Mme Élisabeth Lamure. Le texte prévoit qu’en cas d’acquisition d’un logement occupé, le nouveau bailleur ne peut délivrer un congé pour vente ou pour reprise qu’à l’expiration du premier renouvellement suivant le bail en cours lors de l’acquisition.

Si le dispositif est maintenu, il empêchera l’accession à la propriété des personnes qui acquièrent un tel logement pour l’habiter, mais qui acceptent néanmoins d’attendre l’expiration du bail en cours.

Nous pensons que repousser cette échéance de trois ans revient à refuser aux ménages les plus modestes d’accéder rapidement à la propriété.

M. le président. La parole est à M. Jean-François Husson, pour présenter l'amendement n° 739 rectifié ter.

M. Jean-François Husson. J’ai bien entendu les explications du rapporteur, mais elles n’ont pas véritablement emporté ma conviction et c’est pourquoi, tout comme Mme Lamure, je ne renonce pas à défendre cet amendement.

L’objet de celui-ci est de permettre à des personnes de condition modeste, ou « modeste plus », d’acquérir un logement dans des conditions de prix favorables du fait de la présence d’un locataire. Nous devons être attentifs à cette faculté d’accession à la propriété.

M. le président. L'amendement n° 274 rectifié bis, présenté par MM. Dubois et Tandonnet, Mme Férat et MM. Jarlier, Amoudry, Marseille et J.L. Dupont, est ainsi libellé :

Alinéa 10, seconde phrase

Supprimer les mots :

du premier renouvellement

La parole est à M. Daniel Dubois.

M. Daniel Dubois. Je ferai observer à M. le rapporteur que la loi est déjà très protectrice pour le locataire d’un logement acheté par une personne souhaitant y loger ou y loger un membre de sa famille. Et vous entendez améliorer encore cette protection, monsieur le rapporteur. Ainsi, vous nous proposerez tout à l'heure d’abaisser de soixante-dix à soixante-cinq ans l’âge minimal du locataire disposant de ressources inférieures à 1,5 SMIC pour lequel le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat, sauf à lui proposer un logement situé à proximité du précédent et correspondant à ses besoins ainsi qu’à ses possibilités.

Dès lors, en supposant qu’un bail en cours soit dans sa deuxième année, pourquoi le prolonger d’une nouvelle durée de trois ans ? Une telle protection supplémentaire me paraît excessive !

Qu’on le veuille ou non, de nombreux propriétaires privés achètent un bien occupé en le destinant à leurs enfants, et cela un ou deux avant que ces derniers ne s’y installent. Pourquoi procèdent-ils ainsi ? Tout simplement parce que c’est moins cher !

C’est la raison pour laquelle je propose de supprimer les termes « du premier renouvellement ».

M. le président. Monsieur le rapporteur, je suppose que vous confirmez l’avis défavorable de la commission...

M. Claude Dilain, rapporteur. Oui, monsieur le président, mais j’ajouterai quelques remarques.

Nous n’empêchons personne de profiter d’une décote en achetant un logement occupé par un locataire ! Il n’y a rien d’anormal ou de choquant à ce que cet acheteur envisage de s’y loger ou d’y loger un membre de sa famille ! Il faut simplement prévoir une protection suffisante du locataire.

Le comportement que nous condamnons, c’est celui des personnes qui achètent un logement occupé pour profiter de la décote et qui vont le « rendre vide » le plus rapidement possible, afin de réaliser une plus-value qui n’est pas liée au marché mais à l’éviction du locataire.

C’est pourquoi j’ai bien distingué les deux cas de figure. En ce qui concerne le congé pour reprise, les fraudes sont d’ailleurs plus faciles à mettre en évidence : il est assez aisé de vérifier qu’un congé pour reprise afin de se loger ou de loger quelqu’un de sa famille est effectif ou non.

Je pense que nous nous sommes mal compris, monsieur Dubois : je ne souhaite pas instaurer une période supplémentaire de trois ans, mais assurer un délai minimum de deux ans.

En zone détendue, le locataire pourra trouver à se loger assez facilement ; en zone tendue, par contre, je peux vous l’assurer, ce délai de deux ans n’est pas si long que cela. Il faut aussi penser au locataire.

M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Le rapporteur a bien expliqué la différence entre le congé pour vente et le congé pour reprise et sa volonté d’éviter que ce dernier, qui n’a pas la même fonction que le congé pour vente, ne soit utilisé dans une logique de spéculation.

Ce débat, auquel a également participé M. Vandierendonck, a été long. Le Gouvernement soutient l’amendement de la commission n° 766 et émet un avis défavorable sur l’ensemble des autres amendements en discussion commune.

Je profite de ce que j’ai la parole, monsieur le président, pour présenter à Mme Lamure, les excuses de l’équipe de communication du ministère de l’égalité des territoires et du logement, qui suit nos débats depuis La Défense et qui a publié un tweet – très rapidement supprimé – effectivement erroné. (Ah ! sur les travées de l'UMP.) Il ne s’agissait donc pas du site internet du ministère.

Il est parfois difficile de suivre nos échanges à quelques kilomètres de distance et j’espère que vous ne tiendrez pas rigueur à l’équipe du service de la communication du ministère, qui s’efforce de rendre compte de ce débat démocratique le plus fidèlement possible.

Mme Élisabeth Lamure. Évitez d’anticiper !

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 344 rectifié.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 63 rectifié bis.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. La parole est à M. Daniel Dubois, pour explication de vote sur l'amendement n° 766.

M. Daniel Dubois. Pardonnez-moi, mais je ne peux que revenir à la charge.

La protection du locataire est déjà très complète. Je veux bien entendre vos arguments au sujet du congé pour vente, monsieur le rapporteur, mais, lorsqu’il s’agit de donner congé au locataire du logement que l’on a acheté occupé pour se loger soi-même ou pour loger quelqu’un de sa famille, et alors que le locataire en place est déjà protégé, ce que vous proposez est abusif !

Compte tenu des prix de l’immobilier, de nombreuses personnes ne peuvent financer l’achat d’un logement que si celui-ci est occupé. Avec ces dispositions, vous allez mettre ces personnes en difficulté ! Comment pouvez-vous prétendre que ce dispositif est équilibré ? Non, les rapports ne sont pas équilibrés !

M. Claude Dilain, rapporteur. Si ! Encore faut-il reconnaître les droits et devoirs de chacun !

M. Daniel Dubois. Naturellement, nous voterons contre l’amendement n° 766.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 766.

(L'amendement est adopté.)

M. le président. En conséquence, les amendements nos 326 rectifié bis, 739 rectifié ter et 274 rectifié bis n'ont plus d'objet.

Je suis saisi de deux amendements identiques.

L'amendement n° 64 rectifié bis est présenté par MM. Guerriau, Tandonnet, Marseille et Amoudry.

L'amendement n° 345 rectifié est présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire.

Ces deux amendements sont ainsi libellés :

Alinéa 13

Supprimer cet alinéa.

La parole est à M. Joël Guerriau pour présenter l’amendement n° 64 rectifié bis.

M. Joël Guerriau. Madame la ministre, puisque vos services ont tout à l'heure annoncé par un tweet, de manière un peu prématurée, l’adoption de l’article 1er, j’aurais pu en publier un moi-même pour annoncer que l’amendement que je vais présenter ne sera pas adopté. (Sourires.) Je vais néanmoins « faire mon job » et le présenter.

Le texte prévoit qu’une notice d’information sur les droits des locataires est jointe au congé délivré par le bailleur. Or il nous semble que ce n’est pas à ce dernier d’informer le locataire sur ses droits pour contester le congé.

Notons d’ailleurs que le projet de loi prévoit déjà que sera annexée au contrat de location une notice d’information précisant les droits et obligations des parties ainsi que les voies de recours.

Nous demandons donc la suppression de cet alinéa qui ne nous semble pas nécessaire.

M. le président. La parole est à Mme Élisabeth Lamure, pour présenter l'amendement n° 345 rectifié.

Mme Élisabeth Lamure. Comme cela vient d’être indiqué par M. Guerriau, le projet de loi prévoit déjà l’annexion au contrat de location d’une notice d’information précisant les droits et obligations des parties ainsi que les voies de recours. Nous proposons donc de supprimer cet alinéa, redondant à nos yeux.

M. le président. Quel est l’avis de la commission ?

M. Claude Dilain, rapporteur. La commission émet un avis défavorable : nous pensons qu’il est utile que le locataire soit informé. J’ajoute que les deux notices ne sont pas de même nature. Celle dont il est ici question doit donc être maintenue.

M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. L’avis du Gouvernement est également défavorable.

Je précise que la notice jointe au congé délivré par le bailleur a simplement pour but d’informer le locataire de ses droits, afin qu’il puisse les exercer.

Du reste, je ne comprends pas cette volonté de supprimer la notice en question. La philosophie du projet de loi est notamment d’apaiser les relations entre propriétaires et locataires ; d’où la nécessité de délivrer les informations, de façon que les uns et les autres agissent en fonction non pas de présupposés, mais de ce que prévoit la loi.

M. le président. Je mets aux voix les amendements identiques nos 64 rectifié bis et 345 rectifié.

(Les amendements ne sont pas adoptés.)

M. le président. L'amendement n° 80 rectifié bis, présenté par MM. Guerriau, Tandonnet, Marseille et Amoudry, est ainsi libellé :

Alinéa 15

Remplacer les mots :

trois mois

par les mots :

deux mois minimum et peut aller jusqu'à trois mois maximum

La parole est à M. Joël Guerriau.

M. Joël Guerriau. Cet amendement prend en compte les exigences de la vie moderne en introduisant davantage de flexibilité, sans pénaliser ni le bailleur ni le locataire. Il permet au locataire d'arranger au mieux sa situation et permet au bailleur de revaloriser plus aisément son bien en vue d'une nouvelle location.

M. le président. Quel est l’avis de la commission ?

M. Claude Dilain, rapporteur. La commission émet un avis défavorable, pour les raisons que j’ai exposées précédemment s’agissant des délais que je qualifierai de variables.

M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Même avis.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 80 rectifié bis.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. L'amendement n° 44 rectifié, présenté par M. Dallier, Mme Bruguière, MM. Cambon, Carle, Cléach et Cointat, Mme Farreyrol, MM. B. Fournier, Gaillard, Grignon, Houpert, Laufoaulu, Lefèvre et Milon et Mmes Procaccia et Sittler, est ainsi libellé :

Alinéas 16 et 17

Rédiger ainsi ces alinéas :

« Le délai de préavis est toutefois de deux mois sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17.

« Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

La parole est à M. Philippe Dallier.