M. le président. L'amendement n° 254 rectifié bis, présenté par MM. Dubois et Tandonnet, Mmes Gourault et Férat et MM. Amoudry, Marseille et J.L. Dupont, est ainsi libellé :

Alinéa 13

Rédiger ainsi cet alinéa :

« II. – A. – Sur les territoires soumis au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors du renouvellement du contrat de bail, dans la limite du loyer médian de référence majoré.

La parole est à M. Daniel Dubois.

M. Daniel Dubois. La méconnaissance des indicateurs de loyers qui s’appliqueront à la location des logements neufs lors de la conception d’une opération immobilière n’est pas sécurisante et constitue donc un frein à l’investissement ; une opération immobilière peut parfois s’étaler sur trois ou quatre ans.

Ces dispositions semblent contraires aux objectifs du dispositif de réduction d’impôt Duflot, mais surtout à l’objectif de production des 500 000 logements annoncés par le Gouvernement.

Le présent amendement vise ainsi à limiter l’application du dispositif d’encadrement des loyers, pour les logements neufs, au renouvellement du contrat de bail.

M. le président. L'amendement n° 750 rectifié bis, présenté par MM. Husson et Milon, Mme Cayeux, MM. P. Leroy, Cointat et César, Mmes Masson-Maret et Sittler, M. Lefèvre, Mmes Bruguière et Deroche et MM. Cléach, Grignon, Savary et Chauveau, est ainsi libellé :

Alinéa 13, première phrase

Après le mot :

location

insérer les mots :

à l’exception des logements neufs

La parole est à M. Jean-François Husson.

M. Jean-François Husson. Le projet de loi prévoit un encadrement de la fixation du loyer initial, sans distinction du type de logements concernés.

Il ne nous a pas échappé que, dans les législations précédentes, notamment les lois de 1948, 1982 et 1989, l’encadrement des loyers a toujours été cantonné aux logements existants, à l’exclusion de la première location, portant sur un logement neuf.

Nous proposons que ce principe soit également respecté dans le projet de loi. En effet, la limitation du premier loyer en fonction du loyer médian de référence majoré n’a aucun sens pour des logements neufs.

M. le président. L'amendement n° 170, présenté par Mme Schurch, M. Le Cam et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

I. - Alinéa 13, première et seconde phrases

Supprimer le mot :

majoré

II. – Alinéa 14

Supprimer cet alinéa.

La parole est à M. Gérard Le Cam.

M. Gérard Le Cam. Par cet amendement, nous souhaitons redéfinir le cadre de l’encadrement des loyers dans les zones tendues.

En effet, le dispositif institué par le présent article consacre des loyers à un niveau anormalement élevé.

Ainsi, nous considérons utile, pour infléchir la hausse des loyers, de définir le « loyer médian de référence » comme le loyer maximal auquel peut prétendre un bailleur.

Il s’agit ainsi d’instaurer un cycle vertueux et pérenne de baisse progressive, mais continue des loyers dans les zones les plus tendues.

M. le président. L'amendement n° 171, présenté par Mme Schurch, M. Le Cam et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

Alinéas 15 à 21

Supprimer ces alinéas.

La parole est à Mme Mireille Schurch.

Mme Mireille Schurch. Cet amendement vise à contester le principe d’un « complément de loyer exceptionnel », qui nous semble de nature à tirer vers le haut les prix du logement.

Il porte sur les compléments de loyer que les bailleurs seraient habilités à exiger de leur locataire à raison de conditions particulières de logement, de confort ou d’exposition.

Cette proposition pose évidemment un certain nombre de questions essentielles sur la manière de former le prix du logement, et donc le loyer.

Demandons-nous par exemple, avec ce paragraphe dont nous proposons la suppression, si l’on ne va pas faire payer, assez arbitrairement, la vue sur la tour Eiffel ou le port de Marseille à tout locataire qui jouirait du spectacle quotidien de l’art industriel de la fin du XIXe siècle en ouvrant sa fenêtre de cuisine, sans que cela lui permette, par exemple, de disposer d’un ascenseur…

Il me souvient avoir déjà vu, dans certaines cités d’habitat social du nord de Paris, de grands appartements familiaux à tarif social et double exposition nord-sud, permettant tout à la fois d’observer jusqu’aux buttes témoin des massifs forestiers d’Île-de-France et de l’Oise proche et d’admirer les lumières de Paris de l’autre côté. Un tel spectacle justifierait probablement les compléments de loyer ici évoqués.

Passons sur le faux marbre ou les boiseries à l’ancienne pour revenir à l’essentiel.

Si l’on commence à tenir compte d’éléments de confort divers et variés, même limités dans un décret, pour faire payer un loyer plus élevé au locataire en place, on va probablement réduire à néant les efforts accomplis dans le texte pour maîtriser les loyers, puisqu’il est à craindre que l’imagination des bailleurs soit sans limite.

Vous nous direz évidemment que le décret fixera des règles limitatives d’application du complément de loyer et qu’il sera ensuite loisible au locataire d’ester en justice pour obtenir réparation.

Mais devons-nous encombrer les tribunaux d’instance de contentieux locatifs qui porteraient sur le fait de savoir s’il est normal de faire payer plus cher un appartement exposé plein sud, avec vue sur la campagne environnante, la mer, le jardin des Plantes, le parc de la Tête d’Or ou le Borély ?

Nous l’avons bien vu, le remarquable b de l’article 17 de la loi de 1989, réécrit par le présent projet de loi, décrit avant tout une procédure.

S’il convient de prendre en compte les « éléments de confort » d’un bien mis en location, appliquons au secteur privé les règles de calcul de la surface corrigée dans le patrimoine locatif social et corrigeons d’autant le niveau des loyers !

Nous ne pouvons donc que vous inviter, mes chers collègues, à libérer les tribunaux d’un monceau de procédures en perspective en adoptant notre amendement.

M. le président. L'amendement n° 767, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :

Alinéa 15

I. Après les mots :

et leur ampleur

insérer les mots :

par comparaison avec les logements du même type situés dans le même secteur géographique

II. Supprimer les mots :

définies par décret en Conseil d'État

III. Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :

Les modalités d'application du présent alinéa sont précisées par décret en Conseil d'État.

La parole est à M. Claude Dilain, rapporteur.

M. Claude Dilain, rapporteur. La commission des affaires économiques souhaite que le complément de loyer exceptionnel reste exceptionnel. Elle a déjà adopté un amendement en ce sens.

Des discussions subsistaient sur les différentes manières d’entendre la localisation. On pouvait par exemple penser qu’un logement situé à proximité d’une station de métro présentait un caractère exceptionnel, ce qui aurait été un abus par rapport à l’esprit de la loi.

Cet amendement vise donc à préciser que le caractère exceptionnel doit se définir par rapport à un secteur géographique donné, ce qui permet d’éviter les abus.

M. le président. L'amendement n° 65 rectifié bis, présenté par MM. Guerriau, Dubois, Tandonnet, Marseille et Amoudry, est ainsi libellé :

Alinéas 18 à 21

Supprimer ces alinéas.

La parole est à M. Daniel Dubois.

M. Daniel Dubois. Dans le cadre du complément de loyer exceptionnel, nonobstant l’accord trouvé entre le propriétaire et le locataire, ce dernier dispose d’un délai de six mois pour enclencher une procédure. Cette possibilité de contestation doit être supprimée, selon nous, sous peine de voir les investisseurs se détourner durablement du secteur de l’immobilier résidentiel.

Dans un tel cas de figure, je suppose en effet qu’un débat relativement approfondi s’engage entre le locataire et le propriétaire sur la situation exceptionnelle du logement, avant la signature du bail. Il semble difficilement concevable dans ces conditions qu’une procédure puisse être engagée passé un délai de six mois.

M. le président. L'amendement n° 657 rectifié, présenté par Mme Lienemann, est ainsi libellé :

Alinéa 18

Remplacer le mot :

trois

par le mot :

six

La parole est à Mme Marie-Noëlle Lienemann.

Mme Marie-Noëlle Lienemann. Je le retire, monsieur le président.

M. le président. L'amendement n° 657 rectifié est retiré.

L'amendement n° 255 rectifié bis, présenté par MM. Dubois et Tandonnet, Mme Gourault, M. Namy, Mme Férat et MM. Marseille, Amoudry et J.L. Dupont, est ainsi libellé :

Alinéa 22

Rédiger ainsi cet alinéa :

« III. – Hormis le cas où il est fait application des loyers prévus au titre des articles 199 septvicies et 199 novovicies du code général des impôts, et dans les territoires autres que ceux mentionnés au I, la fixation du loyer des logements mis en location est libre.

La parole est à M. Daniel Dubois.

M. Daniel Dubois. L’article 3 du projet de loi modifie la loi Mermaz de 1989, applicable de plein droit aux baux portant sur des biens à usage d’habitation. Cet article introduit le principe d’un encadrement des loyers, applicable aux baux conclus, mais également lors de leur renouvellement.

Ce dispositif d’encadrement des loyers est circonscrit aux « zones tendues ». Sont plus précisément visées les « zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants » connaissant des tensions sur le marché du logement, cette tension étant appréciée au regard d’un faisceau d’indices : niveau de loyers, de prix, etc.

Dans ces communes, le préfet fixera chaque année, par arrêté, sur la base des informations transmises par l’observatoire local des loyers, trois loyers : un loyer médian de référence, un loyer médian de référence majoré et un loyer médian de référence minoré. Rien dans le projet de texte n’indique les logements visés par le dispositif.

Or il convient de rappeler que les logements neufs mis en location dans le cadre des dispositions Scellier et Duflot sont déjà soumis, en contrepartie de l’avantage fiscal conféré au bailleur, à des loyers plafonnés par décret ou fixés par arrêté préfectoral.

Compte tenu du champ d’application très large de la loi Mermaz, les biens loués dans le cadre de ces dispositifs seront soumis au principe d’encadrement des loyers.

Nous souhaiterions à travers cet amendement faire en sorte qu’ils soient exemptés d’un tel encadrement.

M. le président. L'amendement n° 172, présenté par Mme Schurch, M. Le Cam et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

Alinéas 24 à 51

Remplacer ces alinéas par deux alinéas ainsi rédigés :

3° Après l’article 17, il est inséré un article 17-… ainsi rédigé :

« Art. 17-... – Le loyer ne peut être révisé pendant la durée du bail. Au terme de celui-ci, l’augmentation éventuelle du loyer ne peut excéder la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. À défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. »

La parole est à M. Gérard Le Cam.

M. Gérard Le Cam. Nous proposons, par cet amendement, d’empêcher la révision annuelle des loyers et de n’autoriser celle-ci qu’à l’échéance du bail. En effet, cette augmentation, quoique plafonnée au niveau du taux d’inflation, augmente plus vite que les revenus et les pensions. Elle grève lourdement le budget des ménages les plus modestes et participe à l’inflation des loyers constatée depuis des années dans les zones tendues.

M. le président. L'amendement n° 175, présenté par Mme Schurch, M. Le Cam et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

Alinéas 24 à 51

Remplacer ces alinéas par deux alinéas ainsi rédigés :

3° Après l’article 17, il est inséré un article 17-… ainsi rédigé :

« Art. 17-... – Dans les territoires mentionnés au I de l’article 17, le loyer ne peut être révisé jusqu’au 1er janvier 2017. Ce moratoire prend effet au lendemain de la promulgation de la loi n° … du … pour l’accès au logement et un urbanisme rénové. Au terme de cette période, l’augmentation éventuelle du loyer ne peut excéder la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers ainsi que celle de l’évolution des salaires et des pensions de retraite. À défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. »

La parole est à Mme Mireille Schurch.

Mme Mireille Schurch. À la place de l’ensemble des alinéas mettant en place les mécanismes d’augmentation des loyers, nous vous proposons, par cet amendement, deux alinéas prévoyant un blocage des loyers à leur niveau actuel.

Ce blocage serait mis en place dans le cadre d’un moratoire de trois ans, dans les zones où la crise du logement sévit.

Cette situation ne peut pas commencer à se dénouer par un simple ralentissement des hausses de loyers constatées depuis des années.

Il faut, à notre avis, commencer par une mesure de blocage pour stopper net une telle inflation galopante et pouvoir ensuite réguler, encadrer les évolutions futures.

Aujourd’hui, 40 % des locataires consacrent 40 % de leurs revenus à leur loyer. C’est intenable et préjudiciable à l’ensemble de notre économie : chacun sait que l’argent ne peut être dépensé deux fois. Ce qui va au loyer ne va nulle part ailleurs.

Aussi, notre amendement est, nous semble-t-il, justifié par l’urgence à prendre des mesures vigoureuses et simples pour tenter de bloquer réellement la hausse du coût des loyers, qui atteint aujourd’hui des sommets inaccessibles au plus grand nombre de nos concitoyens.

Nous proposons donc un moratoire de trois ans afin de bloquer ces loyers dans les zones tendues.

M. le président. L'amendement n° 173, présenté par Mme Schurch, M. Le Cam et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

Alinéa 26, première phrase

Compléter cette phrase par les mots :

, ainsi que celle de l’évolution des salaires et des pensions de retraite

La parole est à Mme Mireille Schurch.

Mme Mireille Schurch. Cet amendement vise à modifier les modalités de calcul de l’indice de référence des loyers, l’IRL, fortement inflationniste, et qui croît plus vite que les revenus, en le pondérant par l’évolution des salaires et des pensions.

En effet, même dans la période actuelle d’inflation modérée, la révision annuelle des loyers entraîne de lourdes pertes de pouvoir d’achat pour les locataires. Le renchérissement automatique des logements permis par l’IRL est d’autant plus problématique que, dans le même temps, le chômage explose et le pouvoir d’achat des Français connaît des baisses record. Il est donc nécessaire de faire évoluer ce dispositif en incluant les salaires et les pensions de retraite.

M. le président. L'amendement n° 363 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Alinéas 27 et 28

Supprimer ces alinéas.

La parole est à Mme Élisabeth Lamure.

Mme Élisabeth Lamure. L’alinéa 70 de l’article 1er du projet de loi soumet à une prescription triennale toute action dérivant d’un contrat de bail.

En revanche, prévoir que le bailleur n’ayant pas demandé la révision du loyer au bout d’un an est réputé y avoir renoncé ou que cette révision ne peut intervenir qu’à compter de cette demande déséquilibrerait les relations entre le bailleur et le locataire. En effet, en cas de paiement de sommes indues, le locataire dispose, lui, d’un délai de trois ans pour intenter une action. Au contraire, une action similaire serait interdite à un bailleur qui n’aurait pas procédé à l’indexation du loyer.

Pour préserver un équilibre entre les parties, le présent amendement vise à supprimer les alinéas 27 et 28 de l’article 3.

M. le président. L'amendement n° 174, présenté par Mme Schurch, M. Le Cam et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

Après l’alinéa 28

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« Lorsque la révision annuelle du loyer a été effectuée, le nouveau contrat de bail à échéance du précédent ne peut comporter une augmentation discrétionnaire du loyer.

La parole est à Mme Mireille Schurch.

Mme Mireille Schurch. Il s’agit d’un amendement de repli, qui nous a été suggéré par des locataires en difficulté. En effet, on peut le constater, les loyers connaissent des augmentations considérables à la relocation, et ce malgré le décret pris par le ministère pour les encadrer. Si le loyer d’un bien a été annuellement réévalué au cours du bail, il est normal qu’il ne connaisse pas de hausse brutale lors de la relocation.

M. le président. L'amendement n° 66 rectifié bis, présenté par MM. Guerriau, Tandonnet, Marseille et Amoudry, est ainsi libellé :

Alinéa 30

Supprimer cet alinéa.

Cet amendement n'est pas soutenu.

L'amendement n° 763, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :

Alinéa 30

Remplacer les mots :

si le loyer

par les mots :

si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer exceptionnel le cas échéant,

La parole est à M. Claude Dilain, rapporteur.

M. Claude Dilain, rapporteur. Il s’agit d’un amendement de clarification concernant l’action en révision de loyer qui ne devrait pas porter sur le complément de loyer exceptionnel.

M. le président. L'amendement n° 176, présenté par Mme Schurch, M. Le Cam et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

Alinéa 31

Supprimer cet alinéa.

La parole est à Mme Mireille Schurch.

Mme Mireille Schurch. L’article 3 instaure un loyer médian de référence, majoré et minoré.

Cependant, tel que défini par cet article, et malgré des intentions favorables, le dispositif non seulement semble difficile à mettre en œuvre du fait de sa complexité, mais également fait courir le risque d’un rehaussement des loyers. Même si vous affirmez, madame la ministre, que de tels cas de figure seront marginaux, seront concernés les loyers qui se situent en deçà du loyer de référence minoré, c’est-à-dire ceux d’un montant très faible.

Si nous comprenons bien la volonté de bloquer des loyers excessifs, nous ne voyons pas l’utilité de définir un loyer plancher. Ainsi, nous ne souscrivons pas aux dispositions de cet article tendant à consacrer et à généraliser la création d’une action en réévaluation de loyer dès lors que celui-ci est inférieur de 30% au loyer médian de référence.

Madame la ministre, nous vous avons alerté sur cette question. Vous nous avez indiqué qu’une action en réévaluation était possible et qu’il s’agissait simplement d’encadrer la faculté de réévaluation de loyer par le juge en instituant comme plafond de cette réévaluation le loyer médian de référence minoré.

Certes, la possibilité d’introduire une action de cette nature existe déjà, mais elle doit être encadrée et non pas automatisée. Nous considérons donc que le présent article doit simplement, comme le prévoit d’ailleurs son alinéa 32, fixer le plafond, sans pour autant rendre la réévaluation automatique. C’est la raison pour laquelle nous demandons la suppression de l’alinéa 31

M. le président. L'amendement n° 565 rectifié, présenté par MM. Mézard, Alfonsi, Barbier, Baylet, Bertrand, Chevènement, Collin, Collombat, Fortassin et Hue, Mme Laborde et MM. Mazars, Plancade, Requier, Tropeano, Vall et Vendasi, est ainsi libellé :

Alinéa 32, première phrase

Supprimer les mots :

pour le bailleur et au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire

La parole est à M. Jean-Claude Requier.

M. Jean-Claude Requier. L’article 17-2 que le Gouvernement propose d’insérer dans la loi du 6 juillet 1989 porte sur le renouvellement du contrat de location dans les zones tendues soumises à encadrement des loyers.

Il prévoit que, au moment de ce renouvellement, une action en diminution du loyer peut être engagée si le loyer est supérieur au loyer médian de référence majoré, de même qu’une action en réévaluation du loyer, lorsque celui-ci est inférieur à ce même loyer médian.

Dans les deux cas, l’une ou l’autre des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant. Une telle proposition peut être formulée au moins six mois avant le terme du contrat par le bailleur et au moins cinq mois - et non six – avant cette échéance par le locataire.

Mais qu’est-ce qui justifie cette différence de délai ? Il s’agit peut-être d’une erreur, car le rapporteur lui-même évoque dans son rapport un seul délai – six mois – pour l’une ou l’autre des parties. Si tel n’est pas le cas, permettez-moi de penser que c’est assez démagogique.

À l’article précédent, un amendement, déposé par le rapporteur et adopté en commission, visait à aligner l’âge et le niveau de revenu du bailleur lui permettant d’échapper aux dispositions protégeant certains locataires sur l’âge et le niveau du revenu des locataires protégés. C’est dans ce même souci d’équilibre et de parallélisme que nous présentons l’amendement n° 565 rectifié.

M. le président. L'amendement n° 743 rectifié bis, présenté par MM. Husson et Milon, Mme Cayeux, MM. P. Leroy, Cointat et César, Mmes Masson-Maret, Sittler et Boog, M. Lefèvre, Mmes Bruguière et Deroche et MM. Cléach, Grignon, Savary et Chauveau, est ainsi libellé :

Alinéa 33, première phrase

Remplacer le mot :

minoré

par le mot :

majoré

La parole est à M. Jean-François Husson.

M. Jean-François Husson. Le projet de loi prévoit que le nouveau loyer proposé dans le cadre d’une action en réévaluation de loyer soit inférieur ou égal au loyer médian de référence minoré.

De fait, ce dispositif revient à interdire toute réévaluation de loyer à l’occasion des renouvellements de contrat puisque la mise en œuvre de ce plafond bas se combine avec un étalement par sixième annuel de la hausse en résultant, un décret pouvant, comme en région parisienne depuis 1989, diviser cette éventuelle hausse par deux.

La complexité du dispositif risque de dissuader le bailleur d’engager cette réévaluation compte tenu de la modeste ou faible hausse de loyer qui en résultera.

Par cohérence avec le processus de fixation du loyer initial, je vous propose de retenir comme plafond le loyer médian de référence non pas minoré, mais majoré, aucune raison logique ne paraissant justifier un traitement différent.

M. le président. Les deux amendements suivants sont identiques.

L'amendement n° 67 rectifié bis est présenté par MM. Guerriau, Tandonnet, Marseille et Amoudry.

L'amendement n° 346 rectifié est présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire.

Ces deux amendements sont ainsi libellés :

Alinéas 52 à 58

Supprimer ces alinéas.

L’amendement n° 67 rectifié bis n'est pas soutenu.

La parole est à Mme Élisabeth Lamure, pour présenter l’amendement n° 346 rectifié.

Mme Élisabeth Lamure. La possibilité pour le Gouvernement d’intervenir par décret pour fixer le montant maximal d’évolution des loyers doit être supprimée. En effet, une nouvelle réglementation est mise en place dans les zones tendues et la fixation de loyers médians de référence est effectuée par le préfet du département.

Alors qu’il appartiendra à ce dernier de fixer les loyers de référence, il serait curieux que le Gouvernement puisse intervenir à un autre titre sur le même sujet.

M. le président. L'amendement n° 364 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Alinéa 58

Rédiger ainsi cet alinéa :

« En cas de litige entre les parties résultant de l'application de ce décret, la commission départementale de conciliation peut être saisie par chacune des parties dans un délai de trois mois. À compter du jour où la commission départementale de conciliation a rendu un avis ou si elle n’a pas rendu d’avis dans un délai de deux mois, chaque partie dispose d’un délai de deux mois pour saisir le juge. »

La parole est à Mme Élisabeth Lamure.

Mme Élisabeth Lamure. En l’état actuel de la loi, le locataire dispose d’un délai de deux mois pour saisir la commission de conciliation en cas de violation, par le bailleur, de la réglementation encadrant l’évolution des loyers. Or plus aucun délai de saisine n’apparaît dans le projet de loi.

Afin d’assurer une certaine sécurité juridique, il semble indispensable de fixer un délai pour contester le montant du loyer. Le délai de trois mois que nous proposons d’instaurer par le biais de cet amendement pour saisir la commission départementale de conciliation est identique à celui qui est prévu au nouvel article 17 de la loi de la loi de 1989 en cas de contestation du complément de loyer par le locataire.

M. le président. Quel est l’avis de la commission ?