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Séance du 23 octobre 2013 (compte rendu intégral des débats)

Mme Cécile Duflot, ministre. Dans les zones détendues, le marché joue son rôle, et les montants des loyers sont très mesurés.

Je l’ai déjà expliqué en faisant une comparaison culinaire qui n’était peut-être pas très parlante, lorsque le marché se détend, l’encadrement des loyers n’est plus nécessaire. Il ne fixe alors qu’une borne supérieure en deçà de laquelle les loyers, qui n’ont plus besoin d’être contenus, sont naturellement situés.

Il ne s’agit donc pas de fixer un montant de loyer. Votre exemple de la valeur locative des biens prise comme base de calcul de la taxe foncière ou de la taxe d’habitation est donc totalement déplacé, puisqu’il s’agit d’un moment fixe, sans aucune évolution ; c’est d’ailleurs tout le drame de la fixation des bases.

Monsieur Mézard, le système que nous avons choisi est très réactif et localisé. Dans le cadre de l’article 16 de la loi de 1989, auquel se substituera l’article 3 du présent projet de loi, nous maintenons la possibilité de créer des observatoires des loyers, sur l’initiative soit des seules collectivités locales, soit des collectivités locales et de l’État conjointement, soit seulement de l’État si les collectivités locales ne disposent pas des moyens suffisants.

J’en viens à la question du financement. Une ligne budgétaire spéciale a été créée ; elle s’appuie sur la réalité. Un certain nombre de collectivités locales qui ont mis en place cet observatoire l’utilisent dans le cadre de leur politique de logement et pour les aider dans leurs choix en matière d’aménagement, de transports ou d’équipements publics.

Ces observatoires ont donc une vocation bien plus large que la simple fixation du loyer médian de référence. Il en existe un exemple qui fonctionne d’ores et déjà, avec une très grande finesse de maille : l’OLAP. Ce modèle éprouvé a d’ailleurs été utilisé comme référence pour le développement des observatoires.

Nous avons fait le choix, qui me semble adapté à la période actuelle, de faire confiance à l’initiative locale, en prévoyant un appui financier de l’État corrélé aux capacités contributives des collectivités concernées.

Un comité scientifique permettra que les données soient parfaitement comparables et garantira que la méthodologie employée est rigoureuse et identique du nord au sud du territoire français.

Quelle est la situation aujourd’hui ? Je souhaite répondre aux inquiétudes qui s’expriment quant à l’augmentation des loyers, notamment les plus faibles d’entre eux. Aujourd’hui, un propriétaire qui considère le montant du loyer perçu comme inférieur au marché peut l’augmenter dans des proportions très importantes par une action en réévaluation. Un grand flou juridique entoure d’ailleurs une telle possibilité. Nous entendons faciliter l’application du dispositif et éviter les augmentations, même lorsqu’elles sont comprises dans les bornes du loyer médian majoré. Le recours au loyer médian est d’une grande utilité : contrairement au loyer moyen, il n’intègre pas les loyers dont le montant a le plus augmenté à l’occasion des relocations. Puisqu’il se base sur le stock, il contient structurellement le prix du loyer au mètre carré vers le bas.

L’évolution des loyers restera encadrée par l’indice de référence des loyers, qui sera maintenu, grâce au décret que vous avez évoqué, monsieur Courteau. Je salue d’ailleurs votre présentation très politique du choix d’encadrer les loyers, qui constitue l’un des engagements forts du candidat François Hollande. La question est tellement sensible, et je le dis sans malice, mesdames, messieurs les sénateurs de l’UMP, que cette solution avait recueilli l’avis favorable de Nicolas Sarkozy durant la campagne présidentielle.

Il faut être réaliste, la situation n’est plus tenable, les difficultés d’accès au logement s’accentuent et les niveaux de loyer constatés dans les zones tendues sont incompatibles avec les revenus d’une partie de la population pour permettre à celle-ci de se loger dans de bonnes conditions. En outre, cela freine et fragilise la mobilité professionnelle et pèse de manière évidente sur la compétitivité de la France, en stérilisant une grosse partie de l’investissement qui ne peut pas se reporter sur l’investissement productif ; tous les travaux l’ont démontré.

Il faut donc agir sur la fièvre et encadrer les loyers par la régulation. C’est non seulement utile, mais, de surcroît, nécessaire. Je le dis au nom du Gouvernement : nous assumons cette orientation.

Ne pas laisser le marché faire n’importe quoi, surtout quand il n’arrive pas à répondre au besoin vital d’avoir un logement, est une nécessité politique. Ce choix n’exclut évidemment pas l’engagement très fort en faveur de la construction ; ce serait une erreur d’opposer les deux.

Les plus récentes études montrent que, sur les vingt dernières années, l’investissement immobilier a été le plus rentable en France, avec un rendement atteignant 28 %, dépassant même l’investissement en actions. Quand l’immobilier atteint historiquement un tel taux de rentabilité, c’est le signe que le marché dysfonctionne. (M. Philippe Dallier s’exclame.)

Oui, l’investissement dans l’immobilier doit conserver une rentabilité. Nous avons besoin des investisseurs privés et nous avons d’ailleurs travaillé sur cette question avec les investisseurs institutionnels. Nous avons également maintenu le dispositif d’incitation fiscale que vous avez rappelé, monsieur Dubois, même si nous l’avons modifié pour en corriger les effets pervers, que Mme Lienemann a très bien décrits pendant la discussion générale. Il doit redevenir un investissement sûr, durable, solide, mais surtout modéré, puisqu’il concerne l’immobilier résidentiel, c'est-à-dire le logement, bien de première nécessité.

Ce dispositif a été très travaillé. Il sera souple, de contention et fera baisser entre 25 % et 30 % des loyers, qui ont trop fortement augmenté ces dernières années. Il est protecteur à la fois des locataires et du pouvoir d’achat, puisque certains salariés consacrent aujourd’hui entre 40 % et 50 % de leurs revenus au logement.

Certains ont évoqué le blocage des loyers et la loi de 1948. Permettez-moi un bref rappel historique. Contrairement à ce que l’on croit, la loi de 1948 a été une loi de déblocage des loyers, qui étaient bloqués depuis 1914. Elle a permis de débloquer les loyers sous réserve de l’accord du locataire ou à l’occasion du changement de locataire. À l’époque, elle a été considérée comme dangereuse, parce que le blocage alors en vigueur plafonnait à 10 % de ses revenus du locataire. Les proportions actuelles ne sont tout simplement plus tenables. Par conséquent, réinstaurer la régulation des loyers est une nécessité politique pour des centaines de milliers de nos concitoyens.

On peut idéologiquement ne pas partager cette position ; je peux l’entendre. Cependant, mesdames, messieurs les sénateurs, vous qui êtes jour après jour confrontés à la situation de centaines de familles qui s’entassent dans un logement trop petit et qui, alors même que les deux parents sont salariés, n’arrivent pas à changer de logement, vous ne pas pouvez nier que l’application de cet article du projet de loi apportera un immense soulagement à celles et ceux qui font confiance aux responsables politiques et qui attendent que cet engagement très fort du Gouvernement soit tenu.

Cette attente va bien au-delà de cette Haute Assemblée et des responsables politiques qui s’expriment sur le sujet. Elle concerne une grande partie de nos compatriotes. L’enjeu, c’est de leur permettre de vivre dignement. (Très bien ! et applaudissements sur les travées du groupe socialiste et du groupe écologiste. – M. Michel Le Scouarnec applaudit également.)

M. le président. La parole est à M. Jean-Claude Lenoir, pour explication de vote.

M. Jean-Claude Lenoir. Je formulerai deux remarques, madame la ministre.

D’abord, contrairement à ce que vous pensez, les commissions locales d’évaluation des valeurs mobilières continuent de fonctionner et se réunissent tous les ans pour procéder à des révisions, à la demande des propriétaires ou des locataires. Ainsi, chaque année, la commission communale des impôts directs se réunit avec les services fiscaux pour un résultat dont on sait qu’il n’est pas pertinent, puisque l’on veut remettre en cause l’ensemble du dispositif.

Ensuite, je souhaite appeler votre attention sur l’évolution exacte des loyers depuis une dizaine d’années.

Comme d’habitude, je prends la précaution de me référer non à des études issues de la formation politique à laquelle j’appartiens, mais à des ouvrages rédigés par des personnalités de la majorité d’aujourd'hui. Je vous livre donc l’analyse d’un rapport très intéressant de notre collègue Alain Fauconnier, rédigé au mois de juin 2011, qui dresse le bilan de la situation du logement en France de 1990 à 2011, avec un graphique très intéressant, dont je ne peux malheureusement donner copie à chacun, mais que vous pourrez vous procurer au service de distribution.

M. Jean-Jacques Mirassou. Quel rat de bibliothèque ! (Sourires sur les travées du groupe socialiste.)

M. Jean-Claude Lenoir. On constate tout d’abord que les loyers ont été renouvelés et que le montant des baux en cours a relativement peu bougé, nonobstant les augmentations annuelles, qui restent relativement mesurées. En revanche, la courbe des baux liés à une relocation présente de fortes variations. Cela concerne les personnes qui quittent un appartement ou une maison dont le loyer est encadré pour entrer dans le marché des loyers libres.

On note une baisse assez forte non pas des loyers, mais de la courbe à partir des années 1992-1993. Je me rappelle qui était alors au gouvernement… La baisse devient ensuite relativement modeste jusqu’en 1997 ou 1998.

Enfin, et je m’appuie là non pas sur l’analyse d’Alain Fauconnier, mais sur celle d’experts que j’ai consultés tout à l’heure, une forte bulle apparaît. Elle se traduit par une forte augmentation des loyers entre 1997 et 2002.

M. Roland Courteau. Comme par hasard ! (Sourires sur les travées du groupe socialiste.)

M. Jean-Claude Lenoir. L’explication de ce phénomène est simple : il n’y avait pas assez de logements construits pour accueillir ceux qui cherchaient une nouvelle location.

Madame la ministre, je vous renvoie à ce document extrêmement intéressant. Vous aurez la confirmation de ce que nous répétons depuis hier : durant la période où vous avez baissé les bras en diminuant le nombre de chantiers ouverts, l’absence de logements a fait croître de façon très forte le montant des loyers !

M. le président. La parole est à M. Alain Néri, pour explication de vote.

M. Alain Néri. M. Lenoir nous a fourni des chiffres très éclairants sur la situation entre 1997 et 2002. J’imagine que les recherches très intéressantes que sa fréquentation assidue de la bibliothèque lui a permis de mener ne se sont pas arrêtées en 2002. J’aimerais donc qu’il nous fournisse les chiffres après cette date, c’est-à-dire entre 2002 et 2007 !

M. Jean-Claude Lenoir. On constate que ça baisse !

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 320 rectifié.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. Je suis saisi de 35 amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

Les deux premiers sont identiques.

L'amendement n° 4 rectifié est présenté par MM. Dallier et Beaumont, Mme Bruguière, MM. Cambon, Carle, Cléach et Cointat, Mme Farreyrol, MM. B. Fournier, Grignon, Houpert, Laufoaulu, Lefèvre et Milon et Mme Sittler.

L'amendement n° 261 rectifié bis est présenté par MM. Dubois, Tandonnet, Namy, Marseille, Amoudry, Maurey, J.L. Dupont et les membres du groupe Union des Démocrates et Indépendants - UC.

Ces deux amendements sont ainsi libellés :

Alinéas 2 à 59

Supprimer ces alinéas.

La parole est à M. Philippe Dallier, pour présenter l’amendement n° 4 rectifié.

M. Philippe Dallier. Cet amendement vise uniquement à supprimer les alinéas 2 à 59 de cet article, c’est-à-dire ceux qui sont relatifs à l’encadrement des loyers. Voilà qui rassurera M. le rapporteur Claude Dilain : je préserve les dispositions ultérieures !

Madame la ministre, cet après-midi, quand j’ai voulu ajouter deux mots dans un alinéa, vous m’avez reproché de vouloir rendre le projet de loi trop verbeux. Je vous répondrai que cet article ne l’est pas assez ; il est d’une imprécision qui inquiète tous les acteurs concernés.

M. Philippe Bas. Bien sûr !

M. Philippe Dallier. Il inquiète les collectivités locales que vous semblez mettre à contribution, dans des conditions que l’on ignore, sinon par un transfert de compétences sans compensation budgétaire...

Il inquiète les professionnels, car vous ne précisez nullement comment sera constituée la base de données qui servira de référence. Or c’est sur elle que le préfet s’appuiera pour fixer les loyers médian, minoré et majoré. S’il s’agissait d’une simple base de données à caractère statistique, on pourrait tolérer une certaine marge d’erreur. Or une erreur de 5 % à 10 % peut avoir des conséquences importantes pour de nombreux propriétaires, puisque la base servira à calculer et à déterminer un loyer opposable. Par conséquent, qui vérifiera que les chiffres de cette base de données sont corrects ? On n’en sait rien ! Cela pose tout de même une véritable difficulté.

Vous avez évoqué une rentabilité très forte, de l’ordre de 28 % par an. Vous avez probablement raison si l’on se réfère aux niches fiscales les plus favorables qui ont existé à un moment donné : en cumulant plusieurs dispositifs, on pouvait arriver à de tels excès. Tout cela a été corrigé, et heureusement, par les gouvernements précédents, et par vous également. Mais il n’y a pas que les constructions nouvelles et les dispositifs fiscaux afférents ; il y a aussi l’ancien où le rendement n’atteint certainement la rentabilité que vous avez avancée !

Je ne suis pas un ultra-libéral ; je ne suis pas pour le laisser-faire et je ne veux pas que le marché puisse tout déterminer.

Lors de la discussion générale, je vous ai fait une proposition que vous avez raillée et qui consistait à utiliser le marché contre le marché. Je l’ai déjà formulée voilà deux ans, et je ne suis pas le seul. Je crois que les aides de toute nature, les niches fiscales comme les aides personnelles, contribuent parfois à des loyers excessifs. Aujourd’hui, le système tel qu’il fonctionne ne fait que plafonner le montant des aides : la qualité du logement et le montant du loyer importent peu ; on ne prend en compte que les ressources du locataire.

Il faudrait travailler sur une telle idée : l’État dépense des sommes considérables pour les aides personnelles, qui deviennent parfois des facteurs de hausse de certains loyers.

Avec le dispositif que vous nous proposez, le système fonctionnera à l’aveuglette. Vous envisagez un mode de régulation, mais nous n’avons pas de certitudes quant aux résultats, et les conséquences pourraient être très graves pour un certain nombre de propriétaires, voire inciter certains à sortir du marché, ce qui est le contraire de votre objectif.

Tel est le sens de cet amendement.

M. le président. La parole est à M. Daniel Dubois, pour présenter l'amendement n° 261 rectifié bis.

M. Daniel Dubois. Je ne reviendrai pas sur ce que vient de dire notre excellent collègue Dallier, notre groupe ayant déposé le même amendement de suppression des alinéas 2 à 59.

Simplement, un contrôle administratif trop lourd, a fortiori pour un marché aussi complexe et multiforme que celui du logement, aura, à mon avis, beaucoup de difficultés à atteindre son objectif, risquant même de mener à une certaine déstabilisation du marché.

La suppression de l’encadrement des loyers proposé dans les alinéas 2 à 59 se justifie par la tension supplémentaire que cette mesure ne manquera pas d’entraîner mécaniquement sur le marché immobilier. On peut en effet redouter qu’une part non négligeable des investisseurs et des propriétaires, voyant leurs perspectives de rentabilité diminuées, ne se désengagent à plus ou moins court terme du marché immobilier pour privilégier d’autres placements moins contraignants, entraînant ainsi une baisse conjuguée de la production de logements et de la quantité de locations disponibles.

La diminution des ressources disponibles des propriétaires pourrait freiner la réalisation de travaux.

En outre, la référence à un loyer médian ne correspond pas à la réalité d’un marché immobilier. Les caractéristiques des logements peuvent être totalement différentes et justifier des écarts de loyers.

Enfin, telle qu’elle est proposée dans le projet de loi, la mise en œuvre de l’encadrement des loyers va dans de nombreux cas à l’encontre de l’objectif visé. Certaines sources avancent le chiffre de 25 % des loyers, avec des situations parfois lourdes de conséquences pour de nombreux ménages. L’instauration d’un loyer plafond profitera à ceux qui louent des logements plus chers, les mieux situés et les plus confortables, tandis que l’instauration d’un loyer plancher pénalisera très certainement les plus modestes.

Il y a aussi les situations exceptionnelles. Je pense que l’on va entrer dans un champ de contentieux judiciaire absolument infini entre propriétaires et locataires. Je rappelle que le délai de procédure sera finalement de six mois.

À mon sens, madame la ministre, au lieu d’équilibrer les relations, vous êtes en train de les complexifier. Je doute que l’encadrement des loyers atteigne son objectif ; c’est même le contraire qui risque de se produire.

M. le président. L'amendement n° 166, présenté par Mme Schurch, M. Le Cam et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

Après l’alinéa 3

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« Le parc de référence pour l’observation et l’analyse des loyers est constitué de tout le parc locatif privé et public, hors locations meublés et micro-logements de moins de 12 m².

La parole est à Mme Mireille Schurch.

Mme Mireille Schurch. Nous sommes tout à fait favorables à un encadrement des loyers. Comme cela a été dit, il n’est pas question de laisser le marché faire n’importe quoi.

Notre volonté est non seulement de stabiliser, mais aussi de faire baisser les loyers. Or, à Paris, les loyers moyens des logements proposés à la location sont passés en dix ans de 17 euros à 24 euros le mètre carré, soit une augmentation de 40 %.

Le total des loyers encaissés par les propriétaires du parc privé est passé en dix ans de 29 milliards d’euros à 47 milliards d’euros, soit une hausse de 40 %. Au vu de ces réalités très concrètes et chiffrées, nous souhaitons que le parc de référence utilisé pour la définition du loyer médian de référence – à nos yeux, il est trop élevé – intègre les logements sociaux, ce qui permettra de faire baisser ce loyer médian. Dans la même perspective, nous voulons extraire les logements meublés et les micros logements, qui sont scandaleusement trop chers et qui risquent de gonfler artificiellement le loyer médian de référence.

Aujourd’hui, nous ne sommes plus dans une situation où il faut simplement encadrer les loyers ; il faut les faire baisser !

Pour les investisseurs de longue date qui ont acheté à des prix nettement inférieurs à ceux d’aujourd’hui et qui ont déjà amorti une partie ou la totalité de leur investissement, le taux de rendement est très élevé, puisque le capital est en grande partie déjà amorti. Il faut l’avoir à l’esprit, en 2009, les bailleurs personnes physiques ont dégagé une marge de 55,3 %, selon l’édition 2011 des comptes du logement. Pour 100 euros de loyer encaissés, ils ont dépensé en moyenne 44,70 euros en charges d’intérêts, frais d’entretien, impôts et taxes. Il s’agit d’une situation très confortable !

Nous souhaitons une véritable action en faveur de la baisse des loyers. Nous vous proposons donc de tout faire pour que le loyer médian soit plus bas que dans le dispositif envisagé.

M. le président. L'amendement n° 167, présenté par Mme Schurch, M. Le Cam et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

Après l’alinéa 3

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« Dans ce cadre, est mis en place un dispositif de collecte systématique des baux d’habitation afin de permettre l’élaboration d’un loyer médian fiable. Cette collecte s’appuie sur les données de l’administration fiscale. Un décret en Conseil d’État définit les modalités d’application de ce dispositif.

La parole est à M. Gérard Le Cam.

M. Gérard Le Cam. Par cet amendement, nous souhaitons, comme je le précisais tout à l’heure, redéfinir le moyen de collecter les données permettant la définition du loyer médian de référence par l’observatoire des loyers.

Le présent article prévoit en effet que ce sont principalement les agences immobilières qui fourniront les données aux observatoires.

Nous considérons que la collecte de ces informations, au regard de l’importance du dispositif instauré, ne peut pas reposer uniquement sur les acteurs privés du marché locatif.

Ainsi, nous préconisons que la déclaration fiscale des revenus fonciers intègre une case nouvelle permettant au bailleur de déclarer la surface et le montant du bien loué.

Les données seraient ainsi collectées par l’administration fiscale, qui dispose d’un système informatique puissant, et mises à disposition des observatoires des loyers, garantissant ainsi une plus grande fiabilité du dispositif.

M. le président. L'amendement n° 312 rectifié, présenté par MM. Marseille, Dubois, Bockel et Guerriau, est ainsi libellé :

Alinéa 5

Compléter cet alinéa par les mots :

ou la forme d’association soumise à la loi du 1er juillet 1905

La parole est à M. Daniel Dubois.

M. Daniel Dubois. Le présent amendement vise à laisser la possibilité, mais non l’obligation, aux intermédiaires professionnels de poursuivre l’alimentation de l’observatoire selon des procédures qui sont opérationnelles et efficaces, et de prendre en considération les données de l’observatoire « Connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux », ou CLAMEUR, conformément à ce qui avait été déjà préconisé et présenté en début de séance.

M. le président. L'amendement n° 141, présenté par M. Nègre, est ainsi libellé :

Après l'alinéa 6

Insérer un alinéa ainsi rédigé:

« Les partenaires financeurs et les associations prévues à l’article L. 121-3 du code de l’urbanisme en charge localement de l’observation de l’habitat ont accès à la base de données redressée et localisée sous conditions de respect des règles de propriété de données et de la commission nationale de l'informatique et des libertés ».

Cet amendement n'est pas soutenu.

L'amendement n° 564 rectifié, présenté par MM. Mézard, Alfonsi, Barbier, Baylet, Bertrand, C. Bourquin, Chevènement, Collin, Collombat, Fortassin et Hue, Mme Laborde et MM. Mazars, Plancade, Requier, Tropeano, Vall et Vendasi, est ainsi libellé :

Alinéa 10

Rédiger ainsi le début de cet alinéa :

« Dans ces zones, le représentant de l'État...

La parole est à M. Jean-Claude Requier.

M. Jean-Claude Requier. Cet amendement de précision vise à s’assurer que le dispositif d’encadrement des loyers s’applique bien aussi aux zones tendues.

M. le président. L'amendement n° 168, présenté par Mme Schurch, M. Le Cam et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

I. – Alinéa 10

1° Première phrase

Remplacer les mots :

, un loyer médian de référence majoré et un loyer médian de référence minoré

par les mots :

et un loyer médian de référence majoré

2° Seconde phrase

Remplacer les mots :

, loyers médians de référence majorés et loyers médians de référence minorés

par les mots :

et loyers médians de référence majorés

II. – Alinéa 12

Supprimer cet alinéa.

La parole est à M. Gérard Le Cam.

M. Gérard Le Cam. Cet amendement de repli vise à supprimer le « loyer médian de référence minoré », qui instaure un plancher et pourrait entraîner un renchérissement des loyers, impliquant à terme des départs forcés pour certaines familles. En effet, comme nous vous l’avons indiqué, rien ne permet aujourd’hui de verrouiller de manière pérenne le dispositif. Le risque existe de voir disparaitre les loyers qui aujourd’hui sont inférieurs de 30 % au loyer médian, puisqu’il existe une possibilité pour le bailleur d’actionner la réévaluation de loyers.

Ce risque a été dénoncé par de nombreuses associations de consommateurs et de protection des locataires. Il nous semble judicieux de les écouter et de prendre en considération leurs critiques et leurs craintes.

Prenons l’exemple parisien. En 2012, 32 000 logements ont des loyers inférieurs au loyer de référence minoré. Certes, on peut évoquer la qualité dégradée, voire l’insalubrité de certains logements. Mais la sédentarité des locataires est le principal facteur explicatif du montant de ces loyers.

Ainsi, selon l’OLAP, un logement occupé depuis plus de 10 ans par le même locataire a en moyenne un loyer inférieur de 20 % au loyer moyen de l’ensemble des locations, donc un loyer potentiellement inférieur de 30 % au loyer médian. Dès lors, la question de la réévaluation de ces loyers se pose. En effet, la loi permet au propriétaire, en contradiction d’ailleurs avec le décret, de réévaluer, lors d’une relocation ou d’un renouvellement de bail, à hauteur du loyer médian minoré. Les taux d’effort de ces ménages risquent alors d’augmenter, poussant ainsi ceux dont la contrainte budgétaire est trop forte à émigrer vers des zones moins tendues.

Certes, la possibilité de réajuster le loyer au niveau du loyer de marché, dans le cas d’une sous-évaluation manifeste, existe déjà dans le cadre de la loi actuelle du 6 juillet 1989 au moment du renouvellement de bail. Cependant, le propriétaire doit alors apporter la preuve de cette sous-évaluation manifeste. En 2012, à Paris, 3,2 % des propriétaires ont eu recours à cet article. Nous craignons qu’avec ce nouveau dispositif, les tentatives de réajustements soient beaucoup plus nombreuses.

De plus, il y a encore trop d’inconnues dans le dispositif proposé. À cet égard, la question du zonage est déterminante. Plus le découpage sera fin, plus les loyers de référence correspondront aux caractéristiques réelles du marché local.

Dans l’hypothèse d’un large découpage du territoire, les loyers médians de référence risquent d’être trop élevés pour les quartiers les moins chers et trop bas pour les quartiers les plus chers. Or nous n’avons pas d’informations précises sur les zonages envisagés.

Enfin, seule la construction de logements dans les zones tendues résoudra les problèmes structurels du marché locatif. Les mesures d’encadrement des loyers ne sont qu’un moyen temporaire d’accompagner la hausse des taux d’effort, mais elles ne sont pas à elles seules suffisantes et peuvent avoir un effet ricochet non négligeable.

M. le président. L'amendement n° 654 rectifié, présenté par Mme Lienemann, est ainsi libellé :

I. – Alinéas 10, première phrase, 11, 13, seconde phrase, 14, 30, 32, seconde phrase et 37

Remplacer les mots :

loyer médian de référence majoré

par les mots :

loyer élevé

II. – Alinéa 10, seconde phrase

Remplacer les mots :

loyers médians de référence majorés

par les mots :

loyers élevés

La parole est à Mme Marie-Noëlle Lienemann.

Mme Marie-Noëlle Lienemann. Cet amendement, qui peut paraître un amendement de forme – il vise à changer la dénomination du loyer médian de référence majoré –, ne l’est pas tout à fait en réalité.

Parler de « loyer médian de référence majoré » peut implicitement signifier que la majoration est légitime. On risque ainsi d’arriver progressivement à l’idée que le plafond est finalement le cadre normal. Je propose donc qu’au lieu d’employer les mots : « loyer médian de référence majoré », on utilise les mots : « loyer élevé » dans les passages concernés du projet de loi.

M. le président. L'amendement n° 183, présenté par Mme Schurch, M. Le Cam et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

Alinéa 10, seconde phrase

Rédiger ainsi cette phrase :

Le montant défini pour le loyer médian de référence est déterminé par référence aux plafonds de loyers pour les logements financés par le dispositif du prêt locatif social.

La parole est à Mme Mireille Schurch.

Mme Mireille Schurch. Puisque nous partageons la volonté du Gouvernement d’encadrer les loyers, nous souhaitons rendre le dispositif plus opérationnel, c'est-à-dire faire réellement baisser les loyers.

Vous l’avez compris, nous estimons que l’encadrement préconisé par l’article 3 présente deux inconvénients majeurs : il bloque le niveau des loyers trop haut et il est d’une très grande complexité.

Nous proposons de simplifier la définition du loyer médian de référence et le rendre plus solide, en le fondant non sur les travaux de l’observatoire des loyers, mais sur un indice fiable et reconnu.

En effet, dans les termes actuels de la loi, l’observatoire des loyers recueille des données fournies par les professionnels, qui transmettront les informations relatives à ce contrat.

Cependant, aucune obligation n’est imposée à leur égard et aucune sanction n’est prévue en cas de non-transfert. En conséquence, les observatoires ne disposeront pas de la totalité des informations pour fixer des indices fiables, sur lesquels le préfet pourra se fonder.

Nous préconisons donc que le loyer de référence soit défini en référence aux plafonds de loyers pour les logements financés par le dispositif du prêt locatif social, ou PLS, qui, tout en étant du logement social, se situent dans une fourchette particulièrement élevée.

La référence au PLS permet ainsi de la précision dans la fixation du loyer de référence, puisqu’il s’agit d’un indice fixé chaque année par le représentant de l’État.

Autre avantage à nos yeux, un tel mécanisme de fixation du loyer médian de référence, en le déconnectant de l’existant, permet de faire baisser instantanément les prix du loyer. C’est bien notre volonté commune.

M. le président. L'amendement n° 655, présenté par Mme Lienemann, est ainsi libellé :

Alinéa 11

Rédiger ainsi cet alinéa :

« L’écart entre le seuil de plafonnement de loyer excessif et le loyer médian de référence ne doit pas dépasser 20 % de ce loyer médian, ni inclure plus de 15 % du parc de référence concerné, toutes périodes d’occupation confondues.

La parole est à Mme Marie-Noëlle Lienemann.

Mme Marie-Noëlle Lienemann. C’est un amendement que je dépose à titre personnel, et pas au nom du groupe socialiste. Je redoute donc une certaine solitude au moment du vote final. Je peux considérer que c’est un amendement d’appel pour l’avenir.

Ma crainte est que, en se contentant de mettre des bornes fixées à 20 % en plus et en moins du loyer médian de référence, l’on conduise le préfet à exercer un libre choix pour décider si, dans les zones très tendues, il doit aller en dessous de ce seuil de 20 %, en raison d’un besoin de réguler plus strictement.

Le risque est que le nombre de logements ayant un loyer supérieur à ce taux inférieur à 20 % se trouve progressivement si faible que la régulation ne fonctionne plus que très marginalement.

Je pense qu’il serait intéressant d’avoir un double cliquet pour éviter une telle situation. Il faut d’abord mettre en place des bornes variables à plus ou moins 20 %, en tout cas pour le calcul du loyer médian de référence majoré. Ensuite, il faut éviter que plus de 15 % du parc locatif ne corresponde à un loyer compris entre le niveau médian et le niveau majoré.

Un tel dispositif aurait pour effet, me semble-t-il, de contrecarrer l’argument selon lequel nous favoriserions à travers cette mesure la remontée progressive des prix vers le loyer de référence majoré.

Toutefois, étant donné que je suis relativement seule à soutenir cet amendement et que je n’ai pas un goût marqué pour le sacrifice, je me contenterai ce soir de vous suggérer cette piste de réflexion.

Je ne doute pas que, une fois la loi votée, des ajustements seront nécessaires. Je reprendrai alors mon bâton de pèlerin pour convaincre l’État du bien-fondé de cet amendement, que je retire pour l’instant.

M. le président. L'amendement n° 655 est retiré.

L'amendement n° 169, présenté par Mme Schurch, M. Le Cam et les membres du groupe communiste, républicain et citoyen, est ainsi libellé :

Alinéa 11

Remplacer le taux :

20 %

par le taux :

10 %

La parole est à Mme Mireille Schurch.

Mme Mireille Schurch. Vous l’aurez compris, il s’agit pour nous d’un amendement de repli.

Un mécanisme d’encadrement des loyers, à partir de la définition d’un loyer médian, va donc être mis en place. Cet amendement vise, une fois de plus, à diminuer le plafond d’encadrement des loyers majorés à 10 %, au lieu de 20 %, du loyer médian de référence.

En effet, nous pensons que le dispositif prévu par ce projet de loi rend quasiment impossible la baisse des loyers dans les zones tendues, puisque les propriétaires auront le droit de demander jusqu’à 20 % de plus que le prix du loyer médian de référence.

C’est pour nous un taux beaucoup trop élevé, comme nous l’avons déjà expliqué.

De surcroît, l’inflation risque de durer, les propriétaires jugeant leur bien sous-évalué si son prix est inférieur au loyer médian de référence majoré. À cet égard, le décret sur l’encadrement des loyers à la relocation ne nous semble pas constituer pas un garde-fou suffisant.

Le problème est très important, et nous pensons que le fait de baisser le plafond de moitié le limiterait. Cela permettrait en effet de ralentir la progression du prix des logements.

M. le président. Les deux amendements suivants sont identiques.

L'amendement n° 311 rectifié est présenté par MM. Marseille, Bockel et Guerriau.

L'amendement n° 365 rectifié est présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire.

Ces deux amendements sont ainsi libellés :

Alinéa 12

Rédiger ainsi cet alinéa :

« Le loyer médian de référence minoré ne peut être fixé à un montant inférieur au loyer médian de référence diminué de 20 %.

L’amendement n° 311 rectifié n'est pas soutenu.

La parole est à Mme Élisabeth Lamure, pour présenter l'amendement n° 365 rectifié.

Mme Élisabeth Lamure. Nous considérons qu’il n’est pas équitable de fixer un plafond au loyer médian de référence majoré sans prévoir de plancher au loyer médian de référence minoré.

C’est pourquoi il est proposé à travers cet amendement que le loyer médian de référence minoré ne puisse être inférieur au loyer médian de référence diminué de 20 %.