Allez au contenu, Allez à la navigation

Séance du 23 octobre 2013 (compte rendu intégral des débats)

Article additionnel après l'article 2
Dossier législatif : projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové
Article additionnel après l'article 3

Article 3

I. – Le chapitre III du titre Ier de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est ainsi modifié :

1° L’article 16 est ainsi rédigé :

« Art. 16. – Des observatoires locaux des loyers peuvent être créés à l’initiative des collectivités territoriales, des établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre et compétents en matière d’habitat ou de l’État. Ces observatoires ont notamment pour mission de recueillir les données relatives aux loyers sur une zone géographique déterminée et de mettre à la disposition du public des résultats statistiques représentatifs sur ces données.

« Ces observatoires locaux des loyers sont agréés à cette fin par le ministre chargé du logement, dans des conditions fixées par décret, après avis du comité régional de l’habitat et de l’hébergement ou du conseil départemental de l’habitat et de l’hébergement mentionnés à l’article L. 364-1 du code de la construction et de l’habitation et d’une instance scientifique indépendante chargée de conseiller le ministre chargé du logement dans des conditions définies par décret. L’agrément n’est accordé qu’aux observatoires dont les statuts assurent la représentation équilibrée des bailleurs, des locataires, des gestionnaires au sein de leurs organes dirigeants ainsi que la présence de personnalités qualifiées au sein de ces organes. L’État et les établissements publics de coopération intercommunale dotés d’un programme local de l’habitat exécutoire sont représentés au sein des organes dirigeants des observatoires. Les observatoires locaux des loyers sont intégrés dans le dispositif d’observation de l’habitat tel que défini à l’article L. 302-1 du même code.

« Les observatoires locaux des loyers peuvent prendre la forme d’association ou de groupement d’intérêt public.

« Ils transmettent l’ensemble de leurs données à l’association nationale mentionnée au troisième alinéa de l’article L. 366-1 du code de la construction et de l’habitation. Un décret fixe les conditions dans lesquelles ces données sont transmises et peuvent être communiquées à des tiers.

« L’organisme mentionné à l’article L. 223-1 du code de la sécurité sociale transmet à l’association nationale mentionnée au troisième alinéa de l’article L. 366-1 du code de la construction et de l’habitation les données dont il dispose relatives aux loyers et aux caractéristiques des logements dont les occupants bénéficient de l’allocation mentionnée aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du même code, ainsi que le nom et l’adresse des propriétaires de ces logements. Un décret en Conseil d’État fixe la nature de ces données et leurs conditions de transmission et d’utilisation. » ;

2° L’article 17 est ainsi rédigé :

« Art. 17. – I. – Les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants telles que définies à l’article 232 du code général des impôts sont dotées d’un observatoire local des loyers tel que prévu à l’article 16 de la présente loi.

« Le représentant de l’État dans le département fixe chaque année, par arrêté, un loyer médian de référence, un loyer médian de référence majoré et un loyer médian de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par type de logement et par secteur géographique. Les montants de ces loyers médians de référence, loyers médians de référence majorés et loyers médians de référence minorés sont déterminés, en fonction de la structuration du marché locatif et des niveaux de loyers constatés par l’observatoire local des loyers.

« Le loyer médian de référence majoré ne peut être fixé à un montant supérieur de 20 % au loyer médian de référence.

« Le loyer médian de référence minoré ne peut être fixé à un montant supérieur au loyer médian de référence diminué de 30 %.

« II. – A. – Sur les territoires soumis au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer médian de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base est supérieur au loyer médian de référence majoré.

« Le montant du loyer médian de référence majoré pris en compte correspond à celui qui est en vigueur à la date de signature du contrat.

« B. – Un complément de loyer exceptionnel peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par leur nature et leur ampleur définies par décret en Conseil d’État.

« Le montant du complément de loyer exceptionnel et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.

« Lorsqu’un complément de loyer exceptionnel est appliqué, le loyer s’entend comme la somme du loyer de base et de ce complément.

« Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer exceptionnel dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la présente loi.

« En cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l’éventuel complément de loyer exceptionnel, est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation.

« En l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception du document de non-conciliation de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer exceptionnel. La fin de non-recevoir tirée de l’absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d’office par le juge.

« Dans les deux cas, le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice s’applique à compter de la prise d’effet du bail.

« III. – En dehors des territoires mentionnés au I, la fixation du loyer des logements mis en location est libre.

« IV. – Un décret en Conseil d’État fixe les modalités d’application du présent article. » ;

3° Après l’article 17, sont insérés des articles 17-1 et 17-2 ainsi rédigés :

« Art. 17-1. – I. – Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

« La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. À défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

« À défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

« Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

« II. – Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d’amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. Cette majoration ne peut faire l’objet d’une action en diminution de loyer.

« Art. 17-2. – I. – Lors du renouvellement du contrat, et sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17, une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer est supérieur au loyer médian de référence majoré.

« Sur ces mêmes territoires, lors du renouvellement du contrat, une action en réévaluation de loyer peut être engagée dès lors que le loyer est inférieur au loyer médian de référence minoré.

« Dans ces deux cas, l’une ou l’autre des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant, au moins six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire, dans les conditions de forme prévues à l’article 15. Le montant du loyer médian de référence majoré ou minoré pris en compte correspond à celui qui est en vigueur à la date de la proposition émise par l’une des parties.

« Le nouveau loyer proposé dans le cadre d’une action en réévaluation de loyer est inférieur ou égal au loyer médian de référence minoré. Le locataire peut, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, contester l’action en réévaluation de loyer selon la procédure prévue au présent article.

« Les loyers servant de références doivent être représentatifs de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique. Un décret en Conseil d’État définit les éléments constitutifs de ces références.

« Le nombre minimal de références à fournir est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants.

« Lorsque le bailleur fait application du présent I, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.

« La notification d’une proposition d’un nouveau loyer reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent I et mentionne le montant du loyer ainsi que le loyer médian de référence majoré ou le loyer médian de référence minoré ayant servi à le déterminer.

« En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation mentionnée à l’article 20.

« À défaut d’accord constaté par la commission départementale, le juge peut être saisi, avant le terme du contrat. À défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé en application de l’article 17-1. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l’article 10, à compter de la date d’expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

« Lorsque les parties s’accordent sur une hausse du loyer, ou lorsque cette hausse est fixée judiciairement, celle-ci s’applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.

« Toutefois, cette hausse s’applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu’elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.

« La révision éventuelle résultant de l’article 17-1 s’applique à chaque valeur ainsi définie.

« II. – En dehors des territoires mentionnés au I de l’article 17, lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué.

« Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l’article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies aux cinquième et sixième alinéas du I du présent article.

« Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent II, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.

« La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent II et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.

« En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties saisit la commission départementale de conciliation.

« À défaut d’accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l’article 10, à compter de la date d’expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

« La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s’applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.

« Toutefois, cette hausse s’applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu’elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.

« La révision éventuelle résultant de l’article 17-1 s’applique à chaque valeur ainsi définie. »

4° L’article 18 est ainsi modifié :

a) Au premier alinéa, les mots : « la zone géographique où le niveau et l’évolution des loyers comparés à ceux constatés sur l’ensemble du territoire révèlent une situation anormale du marché locatif » sont remplacés par les mots : « les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants telles que définies à l’article 232 du code général des impôts » ;

bis) Au même alinéa, les mots : « peut fixer » sont remplacés par les mots : « fixe annuellement » ;

b) Au même alinéa, les mots : « définis au b de l’article 17 » et les mots : « définis au c du même article » sont supprimés ;

b bis (nouveau)) Au second alinéa, les mots : « précise sa durée de validité qui ne peut excéder un an et » sont supprimés ;

c) Il est ajouté un alinéa ainsi rédigé :

« En cas de litige entre les parties résultant de l’application de ce décret, la commission départementale de conciliation est compétente et sa saisine constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. » ;

5° L’article 19 est abrogé ;

6° L’article 20 est ainsi rédigé :

« Art. 20. – Il est créé, auprès du représentant de l’État dans chaque département, une commission départementale de conciliation composée de représentants d’organisations de bailleurs et d’organisations de locataires, en nombre égal.

« La compétence de la commission porte sur :

« 1° Les litiges résultant de l’application des articles 17, 17-1, 17-2 et 18 de la présente loi et des articles 30 et 31 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée ;

« 2° Les litiges relatifs aux caractéristiques du logement mentionnées aux deux premiers alinéas de l’article 6 de la présente loi ;

« 3° Les litiges relatifs à l’état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives et aux réparations ;

« 4° Les litiges relatifs aux congés délivrés en application de l’article 15 ;

« 5° Les difficultés résultant de l’application des accords collectifs nationaux ou locaux prévus aux articles 41 ter et 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée ou de l’application du plan de concertation locative prévu à l’article 44 bis de la même loi et les difficultés résultant des modalités de fonctionnement de l’immeuble ou du groupe d’immeubles.

« Pour le règlement des litiges mentionnés aux 1° à 4° du présent article, la commission départementale de conciliation peut être saisie par le bailleur ou le locataire. Pour le règlement des difficultés mentionnées au 5°, elle peut être saisie par le bailleur, plusieurs locataires ou une association représentative de locataires.

« La commission établit un document de conciliation ou de non-conciliation entre les parties dans un délai de deux mois à compter de sa saisine.

« La composition de la commission départementale de conciliation, le mode de désignation de ses membres, son organisation et ses règles de saisine et de fonctionnement sont fixés par décret. » ;

7° L’article 20-1 est ainsi modifié :

aa) Le premier alinéa est ainsi modifié :

– à la première phrase, le mot : « leur » est remplacé par le mot : « sa » ;

– à la deuxième phrase, les mots : « rendre un avis » sont remplacés par les mots : « délivre un document de conciliation ou de non-conciliation » ;

– à la dernière phrase, les mots : « remise de son avis » sont remplacés par les mots : « délivrance du document de conciliation ou de non-conciliation » ;

a) Après le premier alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue aux articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. » ;

b) (Suppression maintenue)

8° L’article 21 est ainsi modifié :

a) Le premier alinéa est ainsi modifié :

– à la première phrase, après le mot : « bailleur », sont insérés les mots : « ou son mandataire » ;

– à la seconde phrase, les mots : « , le droit de bail » sont supprimés ;

b) Après le premier alinéa, sont insérés deux alinéas ainsi rédigés :

« Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.

« Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance. » ;

9° L’article 22 est ainsi modifié :

a) Le troisième alinéa est ainsi modifié :

– les mots : « restitution des clés par le locataire » sont remplacés par les mots : « remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire » ;

– est ajoutée une phrase ainsi rédigée :

« À cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. » ;

b) Après le troisième alinéa, sont insérés deux alinéas ainsi rédigés :

« Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

« Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes. » ;

c) L’avant-dernier alinéa est ainsi rédigé :

« À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. » ;

10° L’article 22-1 est ainsi modifié :

a) Le premier alinéa est ainsi modifié :

– après le mot : « demandé », sont insérés les mots : « , à peine de nullité, » ;

– après les mots : « souscrit une assurance, », sont insérés les mots : « ou toute autre forme de garantie, » ;

b) Il est ajouté un alinéa ainsi rédigé :

« Lorsqu’un contrat de location est conclu avec plusieurs locataires pour un même logement, la solidarité d’un des preneurs et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui, résultant d’une clause expresse insérée dans le contrat, prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré, sous réserve que le bailleur ait donné son accord exprès à l’entrée dans les lieux du nouveau colocataire. À défaut d’accord du bailleur, la solidarité du locataire sortant et de sa caution s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai d’un an après la date d’effet du congé. » ;

11° L’article 22-2 est ainsi rédigé :

« Art. 22-2. – La liste des pièces justificatives pouvant être exigées du candidat à la location ou de sa caution par le bailleur, préalablement à l’établissement du contrat de location, est définie par décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation.

« Les manquements au présent article sont punis d’une amende administrative prononcée par le représentant de l’État dans le département, dont le montant ne peut être supérieur à 3 000 € pour une personne physique et à 15 000 € pour une personne morale.

« Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés.

« L’amende ne peut être prononcée plus d’un an à compter de la constatation des faits.

« L’amende est prononcée après avoir informé l’intéressé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai déterminé. » ;

12° L’article 23 est ainsi modifié :

a) À la première phrase du sixième alinéa, les mots : « au moins » sont supprimés ;

bis) À la seconde phrase de l’avant-dernier alinéa, le mot : « un » est remplacé par le mot : « six » et après les mots : « sont tenues », sont insérés les mots : « , dans des conditions normales, » ;

b) Avant le dernier alinéa, sont insérés deux alinéas ainsi rédigés :

« À compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande. » ;

13° L’article 24-1 est ainsi modifié :

a) À la première phrase du premier alinéa, les mots : « et agréée à cette fin » sont supprimés ;

b) Le même alinéa est complété par une phrase ainsi rédigée :

« La collectivité territorialement compétente en matière d’habitat ainsi que la caisse d’allocations familiales territorialement compétente peuvent être destinataires du mandat à agir mentionné au présent alinéa. » ;

c) Au second alinéa, la référence : « au deuxième alinéa » est remplacée par les références : « aux 1° à 4° » ;

14° L’article 25 est ainsi rédigé :

« Les décrets pris en application des articles 7 et 18 abrogés et de l’article 29 modifié de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 restent en vigueur pour l’application de la présente loi, jusqu’à l’intervention des décrets correspondants pris en application de la présente loi. » ;

15° (Supprimé)

II. – La même loi est ainsi modifiée :

1° À la fin de la dernière phrase du quatrième alinéa de l’article 10, la référence : « au c de l’article 17 » est remplacée par la référence : « à l’article 17-2 » ;

2° À la fin du dernier alinéa de l’article 11, la référence : « au deuxième alinéa du d de l’article 17 » est remplacée par la référence : « à l’article 17-1 » ;

3° à 5° (Supprimés)

III. – Le code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié :

1° À la dernière phrase du septième alinéa de l’article L. 351-3, la référence : « 17 » est remplacée par la référence : « 17-1 » ;

2° À la première phrase du premier alinéa de l’article L. 353-9-2, la référence : « d de l’article 17 » est remplacée par la référence : « I de l’article 17-1 » ;

3° L’article L. 411-5 est ainsi modifié :

a) À l’avant-dernière phrase, la référence : « des dispositions du b de l’article 17 » est remplacée par la référence : « de l’article 17 » ;

b (nouveau)) À la dernière phrase du même article, les références : « des c et d de l’article 17 » sont remplacées par les références : « du II de l’article 17-1 et de l’article 17-2 » ;

4° Au dernier alinéa de l’article L. 441-1, la référence : « 17 » est remplacée par la référence : « 17-1 » ;

5° L’article L. 445-4 est ainsi modifié :

a (nouveau)) Au deuxième alinéa, la référence : « au d de l’article 17 » est remplacée par la référence : « à l’article 17-1 » ;

b) À la seconde phrase du quatrième alinéa, la référence : « du d de l’article 17 » est remplacée par la référence : « de l’article 17-1 ».

IV. – (Non modifié) Le code de la sécurité sociale est ainsi modifié :

1° À la seconde phrase du deuxième alinéa de l’article L. 542-5, la référence : « 17 » est remplacée par la référence : « 17-1 » ;

2° À la seconde phrase du troisième alinéa de l’article L. 831-4, la référence : « 17 » est remplacée par la référence : « 17-1 ».

M. le président. La parole est à M. Gérard Le Cam, sur l'article.

M. Gérard Le Cam. L’article 3 vise à l’encadrement des loyers et à la création d’observatoires locaux.

Nous partageons l’intention affichée par le Gouvernement d’une régulation d’un marché devenu fou. Pour autant, le mécanisme mis en place ne nous semble pas créer les conditions du succès. Nous avons donc déposé de nombreux amendements ; nous espérons qu’ils pourront être adoptés.

De manière liminaire, je voudrais tout de même rappeler que la raison de la « folie » de ce marché réside dans l’absence non pas de régulation, mais bien de construction de logements, notamment de logements sociaux. Cela conduit à un déséquilibre entre l’offre et la demande, engageant de la manière la plus sûre l’envolée des prix.

L’effort premier de l’État doit donc porter sur le rehaussement des aides à la pierre. Malheureusement, le volet logement du projet de loi de finances pour 2014 ne le permet, puisqu’il s’inscrit pleinement dans les politiques de rigueur menées par le Gouvernement. Je le rappelle que le Président de la République s’était engagé à porter les crédits à hauteur de 800 millions d’euros. Un tel objectif est-il encore d’actualité ?

En outre, je voudrais vous faire part de quelques remarques sur les faiblesses du dispositif préconisé.

Premièrement, ce dispositif engage le processus d’encadrement à un moment où les prix de marché sont extrêmement prohibitifs, les confortant ainsi à un niveau qui ne correspond pas aujourd’hui aux capacités contributives de la grande majorité des ménages. Aussi, plus qu’un encadrement, nous proposons – c’était l’objet de l’amendement précédent – un gel des loyers via un moratoire.

Deuxièmement, la mise en place d’un marché régulé suppose la possibilité de contrôler ce marché par des agents de la puissance publique. Qu’est-il prévu en ce sens ?

Troisièmement, nous contestons la définition même du loyer médian de référence, qui se base sur les données fournies par les professionnels de l’immobilier. Selon nous, au regard de son importance, la définition doit s’effectuer par la collecte de données au niveau de l’administration fiscale. Rien n’empêche l’insertion dans la déclaration des impôts fonciers d’une case indiquant le prix de location du logement mentionné dans le bail. Ce serait ainsi une administration publique qui collecterait les données pour les adresser ensuite aux observatoires de loyers. Cette démarche nous semble plus fidèle aux ambitions de régulation du ministère.

Quatrièmement, comme nous vous l’avons déjà indiqué, un tel encadrement nous semble porter le risque – certes, vous avez dit qu’il n’en était pas question, madame la ministre – d’une hausse des loyers. (Marques d’ironie sur les travées de l'UMP.)

Je formule différemment mon propos : pour nous, le dispositif défini à l’article 3 de ce projet de loi porte le risque d’un lissage vers le haut des loyers, par la définition de bornes plancher et plafond. (M. Philippe Dallier s’esclaffe.)

M. Michel Savin. Bien sûr ! (Sourires sur les travées de l'UMP.)

M. Gérard Le Cam. Cette remise à niveau sera en effet rendue possible par la création du recours en réévaluation du loyer ouvert au bailleur. Nous en proposons clairement la suppression.

Nous souhaitons également élargir le périmètre des logements pris en compte pour la définition du loyer médian aux logements sociaux, ce qui permettra de faire baisser ce loyer de référence. Une telle intégration se justifie pleinement : aujourd’hui, nombre de personnes relevant du logement social se logent dans le privé, faute d’une offre adaptée.

Ainsi, l’objectif qui devrait être le nôtre est bien la baisse des loyers. Il conviendrait alors de ne pas permettre l’existence de loyers supérieurs au loyer médian. Le calcul du médian deviendrait donc le plafond. C’est la seule manière de faire progressivement diminuer les loyers. Nous espérons être entendus sur ce point au moins.

Enfin, le fait d’encadrer les loyers dans le secteur privé ne dédouane pas le Gouvernement d’une réflexion sur les loyers publics, qui sont manifestement encore trop élevés dans un certain nombre d’endroits au regard de la brutalité de la crise et de la perte du pouvoir d’achat de nos concitoyens.

M. le président. La parole est à M. Roland Courteau, sur l’article.

M. Roland Courteau. Madame la ministre, avec cet article, vous nous proposez que les prix des locations soient non plus laissés à la dérive spéculative, mais évalués justement, grâce à des critères objectifs.

Il existe une disparité de l’offre de location sur notre territoire. Ce n’est un secret pour personne, certaines villes, certaines banlieues, certaines régions sont plus peuplées que d’autres ; les difficultés qu’y rencontrent alors les personnes pour se loger sont bien réelles.

Dans ces centres urbains où la densité de population est importante, il n’est pas rare que la demande de logement soit supérieure à l’offre du marché.

Nous sommes là en zones dites « tendues », du fait de la pénurie de logements disponibles, du choix de certains propriétaires qui préfèrent laisser leurs logements vacants ou de l’envol des prix des locations constaté depuis une dizaine d’années. En effet, certains loyers ont augmenté deux fois plus vite que l’indice des prix.

Oui, madame la ministre, il était grand temps d’agir. Je tenais donc à vous féliciter de cette initiative de régulation des prix grâce à la mise en place d’un loyer médian, qui s’inspire, n’en déplaise à certains, des préconisations du Conseil d’État dans son rapport intitulé Droit au logement, droit du logement.

Contrairement à ce que j’ai pu entendre ou lire, il s’agit non pas de fixer des prix, mais de donner une fourchette de prix au mètre carré à la location et uniquement dans les zones tendues. La précision me semble opportune : nous le savons, les amalgames ont parfois la vie dure.

De plus, et je le rappelle, le système du loyer médian sera complété d’un loyer médian minoré de 30 % inférieur au loyer médian et d’un loyer médian majoré jusqu’à 20 %. Ce système n’entamera donc en rien la liberté découlant du droit de propriété, ni même de la liberté contractuelle entre deux particuliers.

Il s’agit donc bien de borner, d’encadrer, et non de déterminer ou de fixer un prix. Cet encadrement, j’y insiste, ne s’appliquera que dans les zones tendues. Partout ailleurs, les loyers resteront totalement libres.

Mes chers collègues, ne devrions-nous pas nous réjouir de cette mesure, qui va régler bon nombre de problèmes pour ceux qui cherchent un logement et sont confrontés à des prix souvent, très souvent, hallucinants ?

Il s’agit non pas de faire de l’interventionnisme à tout va, mais d’offrir à chacun la possibilité de se loger décemment. À ce propos, et pour prouver que ce système offrira une plus grande justice, je suggère à ceux qui doutent de sa nécessité d’aller faire un tour dans certaines agences ; ils comprendront vite !

Madame la ministre, le système global auquel vous avez pensé me semble aller dans la bonne direction. Je le dis tout d’abord en raison de la création obligatoire, dans ces zones, d’observatoires locaux des loyers, qui seront chargés de collecter, de traiter et de publier des données statistiques relatives aux loyers dans une zone géographique donnée.

Je voudrais rassurer certains d’entre nous si, toutefois, ils souhaitent l’être ! En effet, chaque année, sur la base de ces informations, l’État, par le biais du préfet, fixera par arrêté un loyer médian de référence, un loyer médian de référence majoré et un loyer médian de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par type de logement et par secteur géographique.

Bien évidemment, et vous l’avez prévu, madame la ministre, même dans ces zones, il existe des biens hors norme, qui justifient de caractéristiques exceptionnelles. Pour ceux-là, il ne sera pas exigé de se conformer à la fourchette.

En résumé, j’apprécie que la mesure d’encadrement agisse sur deux axes, en limitant les augmentations et en modérant les loyers, mais aussi en renforçant l’information des locataires, puisque les prix médians seront désormais inscrits sur les baux.

Madame la ministre, je vous félicite encore une fois. Votre système permettra, je l’espère, de faire en sorte que le droit au logement ne soit plus une expression vide de sens dans les zones tendues. (Mme Marie-Noëlle Lienemann applaudit.)

M. le président. La parole est à M. Félix Desplan, sur l’article.

M. Félix Desplan. Avec l’article 3, nous allons débattre de l’une des mesures phares du projet de loi : l’encadrement des loyers.

L’encadrement avait été initié par un décret du mois de juillet 2012 qui avait fixé, pour une durée d’un an, un montant maximum d’évolution des loyers en cas de relocation d’un logement ou d’une renégociation du bail. Le décret n° 2013-689 du 31 juillet 2013 avait prolongé pour un an le dispositif. Dans la liste des agglomérations concernées figuraient plusieurs agglomérations d’outre-mer. Pour la Guadeloupe, il s’agit de l’agglomération regroupant Pointe-à-Pitre et Les Abymes et de Basse-Terre.

Le dispositif d’encadrement des loyers mis en place par le projet de loi en débat aujourd’hui prend pour seule référence l’article 232 du code général des impôts relatif à la taxe sur les logements vacants pour modifier les articles 17 et 18 de la loi du 6 juillet 1989.

Or aucune agglomération ultramarine n’est mentionnée dans le décret n° 2013-392 du 13 mai 2013, qui fixe la liste des agglomérations soumises à cette taxe. Et c’est justifié : s’il existe bien des logements vacants outre-mer – 10 %, contre 6 % en hexagone –, ils sont la plupart du temps anciens, vétustes, voire insalubres, indivis et détenus, quand on peut les identifier, par des personnes aux ressources très modestes ; ce sont donc des logements sans possibilité réelle de location, ni de vente.

En conséquence, il est à craindre que le loyer des logements loués vides à usage d’habitation ne retombe sous le régime d’avant juillet 2012 et ne soit de nouveau fixé librement en cas de nouvelle location ou de relocation.

Madame la ministre, je souhaiterais connaître votre position sur le sujet. Nous connaissons ici la sensibilité des populations ultramarines sur la problématique de la vie chère.

L’Agence départementale et d’information sur le logement de la Guadeloupe, l’ADIL, a effectué, au mois d’octobre 2012, une série d’enquêtes visant à connaître le montant des loyers et leur évolution, ainsi que la composition des logements loués dans le secteur privé dans les agglomérations concernées par le décret du mois de juillet 2012. Il s’agissait d’une expérimentation commandée par le ministère des outre-mer.

Pour les deux grandes agglomérations concernées, c’est-à-dire celle de Pointe-à-Pitre et des Abymes et Basse-Terre, il apparaît que les loyers au mètre carré du secteur privé sont très proches de ceux des grandes agglomérations de métropole, à l’exception d’Aix-en-Provence et de Lyon.

À Pointe-à-Pitre, le loyer mensuel est supérieur à dix des onze agglomérations de province suivies par l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne, l’OLAP. Il faudrait cependant nuancer ce propos : en général, les logements loués en Guadeloupe sont plus vastes que ceux qui sont loués en métropole.

Ce type d’étude menée par l’ADIL mérite d’être inscrit dans la durée pour permettre à notre population de bénéficier de références fiables de loyer. Nous pourrions ainsi améliorer l’information, la sécurisation des futurs locataires, de même que leur accès à un logement digne et à prix abordable.

C’est pourquoi je me réjouis de la création des observatoires locaux des loyers, qui est obligatoire pour les agglomérations relevant de l’article 232 du code général des impôts et laissée à l’initiative des collectivités territoriales ou des EPCI à fiscalité propre compétents en la matière pour les autres. Une telle création serait très pertinente en Guadeloupe.

M. le président. La parole est à M. Charles Revet, sur l’article.

M. Charles Revet. Madame la ministre, j’ai du mal à comprendre la logique du projet de loi que vous nous soumettez.

Au cours de la discussion générale, vous avez rappelé vos objectifs. Un certain nombre d’entre nous y souscrivent. Vous voulez augmenter le nombre de logements construits ? Nous sommes d’accord. Vous souhaitez lutter contre le logement insalubre ? Tout le monde peut vous rejoindre sur ce point.

Toutefois, au fil des articles du projet de loi, j’ai le sentiment que toutes vos propositions vont à l’encontre des objectifs annoncés. Pour pouvoir construire des logements, il faut d’abord disposer de foncier. Or tout ce qui est fait aujourd’hui aboutit à raréfier le foncier disponible.

M. Claude Bérit-Débat, rapporteur. C’est un peu exagéré !

M. Charles Revet. L’article 3 tend à la mise en place d’observatoires. Après tout, pourquoi ne pas examiner l’évolution d’un tel dispositif ?

Mais dès lors que vous parlez d’« encadrement », il y a un problème. Car la rareté fait la cherté, et le premier moyen de lutter contre une importante hausse de loyer est d’inciter les propriétaires, publics ou privés, à augmenter l’offre de logements.

Le dispositif qui nous est soumis est quand même important. Dans sa rédaction issue des travaux de la commission, le projet de loi ne comporte pas moins de 332 pages d’articles ; c’est dire sa densité ! Et, in fine, à l’article 83, vous nous proposez de confier au Gouvernement le soin de légiférer par voie d’ordonnance, ce qui est un peu choquant pour un parlementaire, surtout quand cela figure dans un texte législatif de ce type !

Je voterai évidemment l’amendement de notre collègue François Calvet tendant à supprimer l’article 3. La logique et le bon sens ont beau se faire rares dans notre pays, je pense qu’il serait logique et de bon sens de ne pas adopter cet article !

M. le président. La parole est à M. Jacques Mézard, sur l’article.

M. Jacques Mézard. Je souhaiterais que Mme la ministre nous donne des informations sur les observatoires locaux des loyers.

Selon l’article 3, ces organismes ont la caractéristique de pouvoir être créés sur l’initiative des collectivités territoriales, des établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre. Ils sont agréés à cette fin par le ministre chargé du logement dans des conditions fixées par décret. En outre, ils peuvent prendre la forme d’association ou de groupement d’intérêt public et transmettent l’ensemble de leurs données à l’association nationale mentionnée au troisième alinéa de l’article L. 336-1 du code de la construction et de l’habitation.

Et l’article dispose ceci : « Les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants telles que définies à l’article 232 du code général des impôts sont dotées d’un observatoire local des loyers tel que prévu à l’article 16 de la présente loi. » Je vous l’avoue, une lecture attentive dudit article 16 ne m’en a guère appris davantage sur le sujet !

Dès lors, je m’interroge. Qui paye ?

M. Jacques Mézard. Dans quelles conditions ?

M. Jean-Claude Lenoir. Excellente question !

M. Jacques Mézard. Si je n’ai pas d’hostilité de principe à la création des observatoires locaux, il me paraît normal de disposer d’informations parfaitement claires sur leurs conditions de création et de fonctionnement.

Les directions départementales des territoires peuvent en assumer le fonctionnement et la charge, en partenariat avec les collectivités sur l’ensemble du territoire. Si cette création est facultative et s’il incombe aux collectivités d’en supporter le coût, elles ne seront pas poussées à le faire, en tout cas dans un certain nombre de territoires ! Il me semble tout à fait indispensable de clarifier ici, de la manière la plus transparente possible, les conditions de fonctionnement et de création de ces observatoires.

Ayant la chance – je dis bien la chance ! – de cumuler les fonctions de président d’agglomération et de parlementaire,…

M. Charles Revet. Comme quoi, le cumul est une bonne chose !

M. Jacques Mézard. … je connais le fonctionnement de nos finances. C’est ce qui me permet de poser ce type de questions.

M. le président. La parole est à M. Philippe Bas, sur l’article.

M. Philippe Bas. Avec cet article, nous arrivons à l’un des aspects les plus sensibles du projet de loi.

À mon sens, il y a de nombreuses raisons de ne pas accepter ce qui nous est proposé par le Gouvernement.

D’abord, une telle mesure cumule tous les inconvénients d’un droit rigide et de l’insécurité juridique.

Les arrêtés préfectoraux qui devront être pris en application de la loi, si celle-ci était adoptée, sur des périmètres à définir et selon des critères particulièrement flous qui mettront à jour dans la pratique de nombreuses incertitudes, amplifieront cette insécurité juridique, particulièrement préjudiciable à l’investissement dans le secteur du logement locatif.

Et les observatoires des loyers qu’il est prévu de créer sont, en l’état, une véritable usine à gaz. Cela risque fort, et notre collègue Jacques Mézard le relevait, d’entraîner des charges nouvelles pour nos collectivités territoriales, ce qui serait inacceptable en l’absence de transfert parallèle des ressources nécessaires.

Par ailleurs, le dispositif ne permettra certainement pas d’atteindre les objectifs visés. Il sera même tout à fait contreproductif. Le mécanisme créé par l’article 3 – il y a trois types de loyer qui doivent servir de référence : médian, majoré et minoré – entraînera une augmentation des loyers inférieurs au loyer médian sans diminuer les loyers supérieurs. Nous ne devons donc pas espérer quoi que ce soit de positif de ce mécanisme, lourd à manier et incertain au plan juridique.

Enfin, et cela a déjà évoqué à propos d’autres volets du projet de loi, à force d’accumuler les règlementations, au demeurant relativement floues, sous prétexte de développer les logements locatifs, on aboutira au résultat inverse : les investisseurs privés ne mettront plus de nouveaux logements sur le marché locatif. (M. Roland Courteau le conteste.)

Il y a donc de nombreuses raisons de ne pas accepter un tel dispositif, dont on devine l’inspiration politique. Comme l’on dit souvent, l’enfer est pavé de bonnes intentions... Or nous ne pouvons pas nous contenter de bonnes intentions pour accepter des innovations aussi improvisées que celles qui figurent dans le texte.

M. le président. L’amendement n° 320 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Supprimer cet article.

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir.

M. Jean-Claude Lenoir. Cet amendement, que j’ai souhaité défendre avec la complicité de mon ami François Calvet, est porté par l’ensemble du groupe UMP.

Philippe Bas a exposé en termes extrêmement persuasifs ce qu’il fallait penser de cet article 3, que nous vous proposons tout simplement de supprimer.

J’ai été frappé d’entendre un certain nombre de représentants de la majorité, si tant est qu’elle existe encore, nous indiquer qu’il fallait construire des logements pour éviter l’augmentation des loyers.

Or le dispositif proposé, qui aura notamment pour effet de diminuer l’offre de logements, sera également tout à fait injuste pour les locataires, notamment pour ceux qui paient de faibles loyers.

Nous n’avons de cesse de le dire depuis le début de la discussion et nous continuerons à le répéter : le dispositif est complètement inopérant. Plusieurs arguments militent en faveur de la suppression de l’article. Certes, dans l’hypothèse, pas vraiment invraisemblable, où le présent amendement ne serait pas adopté, nous défendrons des amendements de repli.

L’article 3 a le grand défaut d’adresser un signal très négatif au marché. S’il entre en vigueur, nous assisterons à une contraction de la construction de logements.

Nous observons d’ores et déjà que les propriétaires, les futurs propriétaires et les investisseurs intéressés par le logement manifestent une vive inquiétude. Comme le montrent tous les indicateurs, le nombre de chantiers annoncés est en diminution.

Le dispositif aura une autre conséquence, qui n’a pas, me semble-t-il, encore été soulignée, et sur laquelle je veux insister ; il freinera la mobilité résidentielle, pour la simple raison qu’il crée deux systèmes de loyers : ceux qui seront soumis à l’encadrement prévu par le présent texte et les loyers libres.

Une personne occupant un logement dont le loyer est encadré et appelée à changer de résidence parce qu’on lui propose un nouvel emploi, ou pour des raisons de commodité hésitera à quitter la zone régulée où elle habite et où elle est protégée par l’encadrement des loyers pour une autre où les loyers sont libres. Cette diminution de la mobilité, voire son absence, est particulièrement contrariante au moment où l’on souhaite ajuster l’offre d’emplois sur le territoire.

Enfin, je dirai un mot des observatoires des loyers, dispositif d’une extrême complexité.

Il existe une référence pour l’estimation des valeurs locatives sur lesquelles sont assises les taxes locales. Qu’a-t-on fait ? On a réuni dans les communes des commissions locales constituées d’élus, ainsi que de représentants de la société civile et des services fiscaux.

Ces commissions communales ont évalué grosso modo le montant des valeurs mobilières, et donc ce que l’on est en droit d’attendre d’un logement. Le système, dont on nous dit qu’il doit être modifié, a désormais atteint un degré de rare complexité. Alors même qu’elles sont au plus près du terrain, ces commissions ne sont pas aujourd’hui en mesure d’effectuer correctement cette évaluation, qui suppose de prendre en compte sept strates distinctes !

Comment voulez-vous que les observatoires des loyers puissent déterminer demain les loyers médian, supérieur et inférieur quand on n’est actuellement pas en mesure d’effectuer des estimations locatives ?

Pour ces raisons, et pour d’autres qui seront présentées ultérieurement, nous vous proposons de supprimer l’article 3. Je suis persuadé que le bon sens l’emportera.

M. Philippe Dallier. J’en doute... (Sourires sur les travées de l'UMP.)

M. le président. Quel est l’avis de la commission ?

M. Claude Dilain, rapporteur. La commission a émis un avis défavorable sur cet amendement.

M. Charles Revet. C’est dommage !

M. Claude Dilain, rapporteur. Je vais essayer de vous démontrer le contraire, monsieur Revet.

Je peux comprendre que l’encadrement des loyers suscite des oppositions, même si je ne les partage pas. Mais il me semble quelque peu exagéré de vouloir supprimer complètement l’article 3.

M. Charles Revet. Alors que proposez-vous de supprimer ?

M. Claude Dilain, rapporteur. Ce serait faire disparaître également les dispositions élargissant les compétences de la commission départementale de conciliation, celles qui sont relatives au dépôt de garantie dans le cadre de la loi Lefebvre, votée ici même, et celles qui sont relatives aux sanctions en cas de demande de « documents interdits 

Par ailleurs, monsieur Lenoir, vous dites, et vous n’êtes pas le premier, que l’encadrement des loyers diminuera considérablement le désir de construire des logements.

M. Charles Revet. Bien sûr !

M. Claude Dilain, rapporteur. Pour ma part, j’affirme que l’encadrement gênera seulement les propriétaires spéculateurs. Vous faites donc un amalgame entre les spéculateurs et la majorité des propriétaires, qui ne seront absolument pas gênés pas l’encadrement. (Protestations sur les travées de l'UMP.) Vous l’avez dit, et nous sommes d’accord sur ce point, les propriétaires ont en majorité un comportement honnête et digne. L’amalgame que vous faites est donc assez désobligeant à leur égard ! Au lieu de leur faire peur, peut-être faudrait-il leur expliquer qu’ils ne seront pas touchés par les mesures d’encadrement dès lors qu’ils se comporteront normalement.

Vous avancez aussi l’argument selon lequel cet encadrement risque d’être inflationniste.

Et comment qualifiez-vous l’augmentation des loyers de 37 % entre 1993 et 2006, alors que le revenu moyen des locataires n’augmentait que de 17 % durant la même période ? Si ça, ce n’est pas une situation inflationniste...

M. Roland Courteau. Exactement !

M. Claude Dilain, rapporteur. On peut toujours dire que le système n’est pas satisfaisant et qu’il faut construire davantage de logements ; nous sommes tous d’accord sur ce point. Mais nous savons aussi tous que cela ne se fera pas en cinq minutes.

Étant donné la gravité de la situation en matière de logement et d’inflation des loyers, je ne vois pas ce que nous pouvons faire, sinon règlementer là, et seulement là où c’est nécessaire.

M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Avec l’article 3, nous touchons à un élément phare du projet de loi.

J’ai entendu nombre d’arguments, au Sénat et ailleurs, pour accabler l’encadrement des loyers. Pour certains, ce serait une mesure bolchevique. (Exclamations amusées sur les travées de l'UMP.)

M. Jean-Claude Lenoir. « Vives réactions sur les travées de la gauche ! » (Mêmes mouvements.)

Mme Cécile Duflot, ministre. Pour d’autres, cela aurait un effet inflationniste.

Aujourd’hui, un certain nombre de pays, dont l’Allemagne, appliquent l’encadrement des loyers. Je crois même que c’était l’une des principales propositions de la candidate qui a remporté les élections outre-Rhin.

Dans la situation actuelle, le marché ne régule pas correctement le prix des loyers, qui, au cours des dix dernières années, ont augmenté de 40 % à la relocation dans les zones tendues, soit plus rapidement que le coût de la vie sur l’ensemble du territoire français.

Monsieur Lenoir, vous avez évoqué le cas d’une personne qui devrait quitter un logement à loyer encadré pour emménager dans un autre à loyer libre. Précisément, comme son nouveau logement se trouvera en zone détendue, ce locataire aura toutes les chances d’acquitter un loyer moins élevé que précédemment.

M. Jean-Claude Lenoir. Comment le savez-vous ?