M. le président. Quel est l’avis de la commission ?
Mme Dominique Estrosi Sassone, rapporteur. La commission demande l’avis du Gouvernement sur ces deux amendements identiques.
M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?
Mme Dominique Estrosi Sassone, rapporteur. Seulement à son avis…
M. Jacques Mézard, ministre. … et notre avis est défavorable.
Je comprends l’objectif des auteurs de ces amendements : quand on est amené à gérer une collectivité, on connaît les difficultés que rencontrent les îlots qui ont été évoqués.
Mais la réponse apportée dans cet amendement pose un problème de fond : autoriser la constitution d’une association syndicale libre à la majorité des deux tiers des propriétaires revient à imposer à ceux qui ne sont pas d’accord de participer à l’association et d’y contribuer financièrement.
Certes, cette mesure peut faciliter la gestion de certains ensembles immobiliers complexes, qui sont souvent constitués de copropriétés verticales et de lots détenus individuellement, mais les regroupements de ces copropriétaires de biens immobiliers voisins se font aujourd’hui sur une base strictement contractuelle. Ces regroupements, vous l’avez dit, servent à réaliser ou entretenir des aménagements spécifiques, par exemple des espaces verts, une voirie privée ou encore des digues.
Une association syndicale libre est une personne morale de droit privé. La mise en œuvre de l’amendement conduirait à ce que certains propriétaires voient entrer leur bien, contre leur gré, dans le périmètre d’une personne morale de droit privé avec obligation de lui verser une participation financière. La seule alternative pour les copropriétaires qui ne seraient pas d’accord serait de se départir de leur droit de propriété.
Si je comprends parfaitement l’objectif de cet amendement – nous voyons tous, sur le terrain, les situations concrètes qui sont visées –, la mesure proposée constitue, à mon sens, une atteinte disproportionnée au droit de propriété. C’est pour cette raison que l’avis du Gouvernement est défavorable.
M. le président. La parole est à M. Yannick Vaugrenard, pour explication de vote.
M. Yannick Vaugrenard. Monsieur le ministre, je ne partage pas votre opinion. Je ne crois pas que cette mesure constitue, pour reprendre votre expression, une atteinte disproportionnée au droit de propriété.
Dans votre réponse, vous semblez comprendre la situation, mais je n’entends pas vos propositions pour trouver une solution.
Quelle est la question qui nous est collectivement posée ? Dans beaucoup de villes détruites presque entièrement pendant la Seconde Guerre mondiale et reconstruites dans les années qui ont suivi, il est impossible de gérer certaines cours d’immeubles.
Il faut répondre à cette préoccupation pour améliorer l’environnement de ces lieux et ne pas peser sur la valeur des logements. Dans le droit actuel, les collectivités territoriales n’arrivent pas à trouver de solution pour rendre ces quartiers attractifs et ce sont les centres-villes qui sont concernés.
Madame la présidente de la commission, madame la rapporteur, soyez attentives à notre demande ! Elle fait suite à un colloque qui a eu lieu à Saint-Nazaire et qui a regroupé les représentants de plusieurs villes reconstruites dans les années 1950 à 1970, notamment Le Havre, Saint-Nazaire, Royan et Brest.
Au-delà des aspects strictement juridiques, que je peux comprendre, je souhaite que l’on puisse trouver une solution efficace et crédible à ce problème et j’en appelle à la responsabilité de la commission et du Gouvernement.
M. le président. La parole est à M. Philippe Dallier, pour explication de vote.
M. Philippe Dallier. La question des cours communes a été évoquée. De mon côté, je voudrais pointer du doigt le problème des copropriétés verticales.
Je vous donne un exemple : je connais une situation, où sont imbriqués un parking, dont une partie est publique, une autre privée, des logements sociaux, une crèche, des commerces en rez-de-chaussée et, en dessous, un bassin de rétention qui récupère les eaux pluviales d’une copropriété privée voisine.
Ce sont des problèmes insolubles, pour ne pas employer un autre terme… (Sourires.) Au bout du compte, c’est la ville qui prend les choses en charge. Si elle ne le faisait pas, il ne se passerait rien ! C’est un sujet important qui concerne à la fois les cours communes et les copropriétés verticales.
M. le président. La parole est à Mme la présidente de la commission.
Mme Sophie Primas, présidente de la commission des affaires économiques. Mes chers collègues, vous avez été nombreux à pointer du doigt les difficultés de certaines copropriétés et associations syndicales libres. Par conséquent, je vous propose que la commission des affaires économiques constitue, dès la rentrée prochaine, un groupe de travail consacré à ces problèmes, qui sont parfois insolubles dans l’état actuel du droit, pour reprendre le mot utilisé par Philippe Dallier… (Sourires.)
M. Philippe Dallier. Bonne idée !
M. Charles Revet. Il y a du travail à faire !
M. le président. La parole est à M. Marc Daunis, pour explication de vote.
M. Marc Daunis. Mon intervention rejoint celle que vient de faire la présidente de la commission. La proposition qu’elle nous fait m’apparaît d’autant plus importante que la vente d’une partie du patrimoine des bailleurs sociaux va amplifier les imbrications dont parlait notre collègue Dallier.
Je vis aussi ce genre de problèmes dans ma commune et je peux vous assurer qu’ils seront multipliés avec l’accélération de la vente des logements sociaux. La gestion de nombreuses copropriétés va devenir encore plus complexe et il faut mettre en place les outils pour faire face à ces situations.
M. le président. La parole est à Mme Sonia de la Provôté, pour explication de vote.
Mme Sonia de la Provôté. J’accepte bien évidemment la proposition de la présidente de la commission, qui va nous permettre de trouver des solutions adaptées. Nous devrons d’ailleurs nous inspirer du travail réalisé par les collectivités locales concernées, notamment au sein du Club Prisme. J’ajoute que la ville de Caen était également représentée au colloque évoqué par Yannick Vaugrenard.
Ces espaces de statut privé, dont on ne connaît pas toujours les copropriétaires, ont un rôle très important à jouer dans l’aménagement des villes et dans le renouvellement urbain, y compris en termes de construction de logements, si l’on veut reconstruire la ville sur la ville. Ils constituent un potentiel très important pour les collectivités, surtout si nous nous situons dans l’optique de construire plus, plus vite, moins cher et mieux !
M. le président. Madame le rapporteur, vous aviez demandé l’avis du Gouvernement. Quel est maintenant l’avis de la commission ?
Mme Dominique Estrosi Sassone, rapporteur. Mme la présidente de la commission a annoncé le lancement d’un groupe de travail sur la question posée par ces deux amendements identiques, dont je demande, par conséquent, le retrait.
M. le président. Monsieur Vaugrenard, l’amendement n° 634 rectifié bis est-il maintenu ?
M. Yannick Vaugrenard. Non, je le retire, monsieur le président.
M. le président. L’amendement n° 634 rectifié bis est retiré.
Madame de la Provôté, l’amendement n° 651 rectifié est-il maintenu ?
Mme Sonia de la Provôté. Non, je le retire, monsieur le président.
M. le président. L’amendement n° 651 rectifié est retiré.
Article 59 bis A (nouveau)
Le II de l’article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifié :
1° Le cinquième alinéa est complété par une phrase ainsi rédigée : « Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges. » ;
2° La seconde phrase du septième alinéa est ainsi rédigée : « Ce montant est de 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1, sauf décision contraire de l’assemblée générale fixant un taux supérieur. »
M. le président. L’amendement n° 320, présenté par Mme Cukierman, M. Gay, Mme Gréaume et les membres du groupe communiste républicain citoyen et écologiste, est ainsi libellé :
Alinéa 3
Remplacer le taux :
5 %
par le taux :
10 %
La parole est à M. Fabien Gay.
M. Fabien Gay. Notre débat sur les copropriétés est très intéressant et je vais dans le sens de Mme la présidente de la commission, quand elle propose de créer un groupe de travail sur ces questions.
Si j’étais un peu provocateur, j’aurais cependant tendance à relever une certaine contradiction entre ce que nous pouvons entendre dans ce débat, en particulier sur les copropriétés en difficulté, et la mesure qui a été adoptée pour vendre en bloc des logements sociaux. En effet, il est évident que cette vente entraînera l’augmentation du nombre des copropriétés dégradées.
Nous devons mener un véritable débat politique sur ces questions, mais je reviens pour l’instant à l’objet même de cet amendement.
La réalisation de travaux d’importance dans un ensemble régi par la loi de 1965 peut s’avérer un moment difficile dans le déroulement de la vie de la structure, même lorsque ces travaux peuvent être rendus nécessaires par le temps ou la législation. Je pense par exemple aux travaux liés au ravalement des façades ou encore à ceux permettant l’amélioration des performances énergétiques de l’immeuble.
Depuis la promulgation de la loi de 1965, des avancées se sont produites dans le domaine de la formalisation et de la préparation des gros travaux et des réparations de l’immeuble, amenant notamment à la constitution obligatoire d’un fonds de réserve utilisable pour faire face aux dépenses occasionnées par la réalisation de tel ou tel programme de travaux.
C’est la loi ALUR qui, fort intelligemment, a rendu obligatoire la constitution de cette réserve. Il s’agit d’éviter, autant que faire se peut, le traumatisme des appels de charges particulièrement élevés, intervenant lorsque le fonds de réserve est loin de mettre à disposition les moyens nécessaires.
Il ne faut jamais oublier que, malgré le respect des normes fixées par l’ordre public, la réalisation de travaux en copropriété nécessite également l’assentiment majoritaire des copropriétaires, de surcroît dans le cadre d’une majorité qualifiée.
Il convient donc de lisser autant que possible les conditions de financement des travaux de réparation et de rénovation des immeubles en copropriété, tout en appelant les syndicats à la vigilance sur le placement temporaire des fonds mis en réserve et sur la mobilisation et la sollicitation de l’ensemble des modes de financement.
M. le président. Quel est l’avis de la commission ?
Mme Dominique Estrosi Sassone, rapporteur. La commission s’en remet à la sagesse du Sénat. L’argument des auteurs de l’amendement, qui préfèrent augmenter le fonds de travaux, plutôt que de recourir à des augmentations ponctuelles, éventuellement importantes, des charges, est pertinent. Néanmoins, porter le montant de ce fonds à 10 % du budget prévisionnel annuel a évidemment des conséquences non négligeables.
M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?
M. Jacques Mézard, ministre. L’avis du Gouvernement est défavorable. L’amendement a pour objet de doubler la cotisation obligatoire versée chaque année par les copropriétaires pour le fonds de travaux, en faisant passer ce fonds de 5 % à 10 % du budget prévisionnel.
Or ce dispositif ne s’applique effectivement que depuis le 1er janvier 2017, soit un peu plus d’un an. Nous ne disposons pas du recul nécessaire pour l’évaluer.
M. le président. Je mets aux voix l’article 59 bis A.
(L’article 59 bis A est adopté.)
Article 59 bis B (nouveau)
Le dernier alinéa du I de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifié :
1° Les mots : « , à compter du 1er janvier 2015, » sont supprimés ;
2° Il est ajouté une phrase ainsi rédigée : « Un décret précise la liste des documents devant être accessibles en ligne dans un espace sécurisé mentionné à la première phrase du présent alinéa. »
M. le président. L’amendement n° 321, présenté par Mme Cukierman, M. Gay, Mme Gréaume et les membres du groupe communiste républicain citoyen et écologiste, est ainsi libellé :
Au début de cet article
Insérer un paragraphe ainsi rédigé :
… – Dans le septième alinéa du I de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la référence : « 24 » est remplacée par la référence : « 25 ».
La parole est à Mme Cécile Cukierman.
Mme Cécile Cukierman. La profession de syndic de copropriété appelle l’exercice de compétences élargies. Il est notoire que des problèmes sont déjà apparus dans certaines copropriétés du fait du comportement discutable de certains gestionnaires oubliant un peu facilement les nécessités de la mise en concurrence. Vous avez raison, monsieur le ministre, pour certaines copropriétés, il est parfois difficile de trouver un syndic, mais cela n’excuse pas tout.
La gestion d’une copropriété digne de ce nom, comptant plusieurs dizaines, voire centaines de logements, nécessite la conclusion d’un certain nombre de contrats d’entretien et de maintenance concernant, notamment, l’entretien des ascenseurs, celui des espaces verts, le nettoyage des parties communes, la maintenance de l’éclairage des parties communes, de l’ouverture automatisée du portail d’accès et des digicodes d’accès aux logements, sans parler des contrats pouvant porter sur la plomberie, l’entretien éventuel du parking, les ordures ménagères, la désinsectisation, les canalisations, etc.
Bien souvent, il s’agit de contrats dont les montants sont réduits, et qui peuvent faire l’objet d’appels d’offres de gré à gré.
Les syndics professionnels ont souvent, par leur expérience et, parfois, leur habitude, une sorte de « carnet d’adresses » d’entreprises dont ils prennent en général l’attache et requièrent les services pour la ou les copropriétés dont ils ont obtenu le contrat de gestion.
Nous n’avons rien contre le recours quasi régulier à telle ou telle entreprise par tel ou tel syndic, mais nous souhaitons toutefois que la majorité retenue en assemblée générale de copropriété pour en décider soit la majorité prévue par l’article 25 de la loi de 1965.
À nos yeux, une telle mesure permettra la mise en œuvre de choix de gestion plus facilement admis par les copropriétaires, en pleine connaissance de cause, ce qui ne peut que faciliter la vie quotidienne de chaque structure.
C’est en ce sens que nous avons déposé cet amendement.
M. le président. Quel est l’avis de la commission ?
Mme Dominique Estrosi Sassone, rapporteur. Si l’on comprend l’intention des auteurs de l’amendement, on peut néanmoins s’interroger sur le risque de rigidification du dispositif que comporte leur proposition.
Néanmoins, la commission a décidé de s’en remettre, de nouveau, à la sagesse du Sénat.
M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?
M. Jacques Mézard, ministre. Que de sagesse ! C’est presque le trop-plein ! (Rires.)
J’ai bien compris que c’était la fête des syndics cet après-midi. (Sourires.) Certes, tout ce qui se passe dans les syndicats de copropriétaires n’est pas parfait. On a malheureusement un certain nombre d’exemples démontrant qu’il y a des problèmes, mais tous les syndics ne sont pas incompétents ou malhonnêtes, heureusement !
Votre amendement a pour objet de changer la règle de majorité pour la passation d’une convention entre le syndic et une personne ou une entreprise liée directement ou indirectement au syndic.
Aujourd’hui, en application de la loi Hoguet – un député qui s’était en son temps beaucoup préoccupé du droit de la copropriété –, ce type de convention requiert un vote à la majorité simple, c’est-à-dire la majorité des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée générale. L’article 4-1 de cette loi fait, en outre, obligation au syndic, avant toute conclusion d’un contrat avec une personne ou une entreprise, d’informer le syndicat des copropriétaires des éventuels liens directs de nature capitalistique ou des liens de nature juridique qu’il aurait avec ces entreprises ou ces personnes.
Vous souhaitez que le vote de ces contrats se fasse à la majorité absolue, c’est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés, ou absents et non représentés. Cette règle de majorité est donc beaucoup plus lourde.
Vous posez en fait la question du conflit d’intérêts, mais le fait d’augmenter la majorité requise n’est pas le gage d’une meilleure protection du syndicat des copropriétaires. Cela aura surtout pour effet de complexifier davantage la prise de décision. Ce qui compte, c’est l’information totale du syndicat des copropriétaires. Voilà pourquoi je suis plutôt défavorable à cet amendement.
M. le président. Je mets aux voix l’article 59 bis B.
(L’article 59 bis B est adopté.)
Article 59 bis C (nouveau)
Le troisième alinéa du I de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est complété par une phrase ainsi rédigée : « Le syndic engage une politique de maîtrise des charges par la mise en concurrence, tous les trois ans, des contrats qui se reconduisent annuellement par tacite reconduction, et avant l’arrivée de l’échéance pour les contrats signés pour une période de plus de deux ans. » – (Adopté.)
Article additionnel après l’article 59 bis C
M. le président. L’amendement n° 322, présenté par Mme Cukierman, M. Gay, Mme Gréaume et les membres du groupe communiste républicain citoyen et écologiste, est ainsi libellé :
Après l’article 59 bis C
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
Avant le dernier alinéa du II de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« – d’alerter le conseil syndical lorsqu’il apparaît qu’un ou plusieurs copropriétaires ou titulaires de lots n’ont pas acquitté leurs charges pendant une période d’au moins trois mois. À défaut de réaction du conseil syndical, le syndic est habilité à informer de la situation le maire de la commune d’implantation de l’immeuble, de même que le président de l’établissement public de coopération intercommunale en charge de l’habitat et du logement. »
La parole est à M. Pascal Savoldelli.
M. Pascal Savoldelli. La crise du logement se révèle aussi dans la situation de nombreuses familles, qui, vivant dans des copropriétés en difficulté, ont très tôt été dans l’incapacité de faire face au règlement des charges collectives de l’immeuble et, plus encore, à la nécessaire constitution du fonds de réserve indispensable aux travaux de maintenance et de réparation.
Ce schéma de lente, mais sûre dégradation d’un ensemble bâti, nous avons pu le constater à Grigny 2, à La Forestière et au Chêne Pointu, à Clichy-sous-Bois, ou encore dans l’ensemble des Bosquets à Montfermeil, directement voisin des précédents. Il s’agit là d’exemples connus de ce que l’on pourrait appeler des « bateaux ivres », où plus rien, ou presque, ne tenait debout, la structure ne fonctionnant plus, avant une puissante intervention publique de requalification des quartiers concernés.
Selon le rapport de notre ancien collègue Dominique Braye, désormais en fonction à l’Agence nationale de l’habitat, plus de 100 000 copropriétés connaîtraient aujourd’hui des difficultés de fonctionnement, allant du recouvrement des charges locatives à la programmation des travaux de réparation, sans parler des problèmes posés, dans certains cas, par la cohabitation entre propriétaires occupants, accédants à la propriété et locataires.
Le fonctionnement des copropriétés et leur évolution, singulièrement depuis l’adoption de la loi Méhaignerie, qui en a multiplié le nombre, imposent que des mesures soient prises, autant que faire se peut, ce qui implique de donner un nouveau rôle aux syndics, avec engagement de leur responsabilité en cas d’aggravation de la situation.
Il s’agit ainsi de faire en sorte que les syndics mènent une action de prévention des impayés de charges locatives des copropriétaires. Il convient de tirer les conclusions qui s’imposent : la prise en charge précoce de ces difficultés de paiement permet, comme on peut le constater avec les impayés locatifs sociaux, de trouver les voies et les moyens de la résolution des problèmes.
Nous proposons donc que le syndic dispose d’un droit d’alerte préventif à l’endroit du syndicat de copropriété au sujet des situations de difficultés temporaires de règlement des charges communes.
M. le président. Quel est l’avis de la commission ?
Mme Dominique Estrosi Sassone, rapporteur. La question soulevée par les auteurs de cet amendement est importante. On peut néanmoins s’interroger sur la mise en œuvre du dispositif proposé.
Actuellement, le syndic doit informer le conseil syndical lorsqu’à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles. Il doit alors saisir sur requête le juge d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc. Pour les copropriétés de plus de deux cents lots, le pourcentage des impayés déclenchant la saisine est fixé à 15 %. Je pense qu’il convient d’en rester là, votre dispositif me semblant difficile à mettre en application. Néanmoins, je comprends vos intentions.
Je demande donc le retrait de cet amendement, faute de quoi j’y serai défavorable.
M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?
M. Jacques Mézard, ministre. J’ai le même avis que la commission. J’entends l’argument qui vient d’être développé par M. Savoldelli, lequel souhaite aller vers davantage de prévention de ce type de situation. C’est comme pour un locataire : lorsqu’un copropriétaire commence à ne plus payer, plus on intervient rapidement, plus on a des chances de rétablir la situation in bonis.
Votre proposition pose néanmoins un certain nombre de problèmes. D’abord, le délai de trois mois ne correspond pas à trois appels de charges, comme c’est le cas pour un locataire, mais à un seul appel trimestriel.
J’y vois une autre difficulté. Si le syndic fait correctement son travail, il doit s’assurer que le copropriétaire verse la provision. Le cas échéant, il peut mettre en application les dispositions législatives et réglementaires, mais n’est-ce pas un peu excessif de prévoir par la loi que les membres du conseil syndical pourront avoir connaissance du retard de paiement au terme d’un délai aussi court. L’intervention amiable est quelque chose d’utile pour avertir, aider le copropriétaire, mais l’information du conseil syndical, donc, le plus souvent, de l’ensemble de la copropriété, sur la situation difficile d’un des copropriétaires me semble exagérée.
M. le président. Je mets aux voix l’amendement n° 322.
(L’amendement n’est pas adopté.)
Article 59 bis D (nouveau)
L’article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifié :
1° Au premier alinéa, les mots : « comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes » sont supprimés ;
2° Après le premier alinéa, sont insérés deux alinéas ainsi rédigés :
« Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.
« Ce lot peut être un lot transitoire, formé d’une partie privative constituée d’un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser, et d’une quotepart de parties communes correspondante. » – (Adopté.)
Article 59 bis E (nouveau)
Après l’article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il est inséré un article 1-1 ainsi rédigé :
« Art. 1-1. – En cas de mise en copropriété d’un immeuble bâti existant, l’ensemble du statut s’applique à compter du premier transfert de propriété d’un lot.
« Pour les immeubles à construire, le fonctionnement de la copropriété découlant de la personnalité morale du syndicat de copropriétaires prend effet lors de la livraison du premier lot.
« L’immatriculation du syndicat de copropriétaires est sans conséquence sur l’application du statut. » – (Adopté.)
Article 59 bis F (nouveau)
La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifiée :
1° L’article 3 est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« – le droit d’affichage. » ;
2° Après l’article 37, il est inséré un article 37-1 ainsi rédigé :
« Art. 37-1. – Les droits de construire, d’affouiller et de surélever sont des droits accessoires aux parties communes et appartiennent au syndicat des copropriétaires. Ils ne peuvent faire l’objet d’une convention par laquelle un propriétaire ou un tiers se les réserverait.
« Toutefois, ces droits peuvent constituer la partie privative d’un lot transitoire visé à l’article 1er.
« La décision de cession d’un droit accessoire autre que le droit de surélever est prise à la majorité prévue par l’article 26. » – (Adopté.)
Article 59 bis G (nouveau)
Après l’article 6-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sont insérés trois articles 6-2 à 6-4 ainsi rédigés :
« Art. 6-2. – Les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.
« Il ne peut y avoir de parties communes spéciales en l’absence de charges spéciales et réciproquement.
« Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Dans ce dernier cas, seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage et à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes, sauf atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des copropriétaires.
« Art. 6-3. – Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage et à l’utilité exclusifs d’un copropriétaire. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires ou, pour les parties communes spéciales, à plusieurs d’entre eux.
« Le droit de jouissance privative est un droit réel, perpétuel et susceptible de prescription acquisitive. Il est nécessairement accessoire à un lot de copropriété. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot.
« Art. 6-4. – L’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ou l’état descriptif de division. » – (Adopté.)
Article 59 bis H (nouveau)
L’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Seul le syndicat des copropriétaires peut se prévaloir de l’absence d’habilitation du syndic à agir en justice. » – (Adopté.)
Article 59 bis I (nouveau)
La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifiée :
1° Après l’article 17-2, il est inséré un article 17-3 ainsi rédigé :
« Art. 17-3. – Le syndic est élu par l’assemblée générale aux conditions de majorité des articles 25 et 25-1 pour une durée maximale de trois ans renouvelable. Le mandat du syndic désigné par le règlement de copropriété ne peut excéder un an à compter de la date d’application du statut, telle que prévue à l’article 1-1 de la présente loi.
« À défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble, ou de tout intéressé. » ;
2° Les troisième à cinquième alinéas de l’article 21 sont supprimés.