2. A l'étranger
A l'étranger aussi sont apparus de nombreux mécanismes.
Certains montages attachent le droit de jouissance à un droit réel : " la nouvelle propriété " (vente assortie, pour une certaine durée, d'un bail consenti par l'acquéreur au vendeur, avec réserve d'un droit de jouissance périodique à l'acquéreur), la " pré-propriété " (acquisition, dans un premier temps, de la nue-propriété, assortie d'un droit de jouissance périodique, puis de l'usufruit), l'" éco-propriété " (transfert de l'usufruit pour certaines périodes, suivi du transfert de la pleine propriété). Ces mécanismes restent cependant marginaux et quelque peu théoriques.
Un autre système d'origine étrangère est le système à points , encore appelé système du club-hôtel, qui consiste en un capital matérialisé sous forme de points ou d'unités donnant droit à des semaines de séjour dans les différents hôtels ou résidences d'une même chaîne, selon des modalités propres à chaque promoteur, la saison, la durée, la destination et le niveau des prestations déterminant le nombre de points ou d'unités consommés.
Enfin, la formule du trust , ou club-trustee, connaît un important succès, en particulier en Europe où elle constitue le fondement juridique prépondérant. Elle a fait l'objet, dans le cadre de la Conférence de La Haye de droit international, d'une " convention relative à la loi applicable au trust et à sa reconnaissance ", entrée en vigueur le 1er janvier 1992 et signée par la France le 26 novembre 1991.
Le trust est une institution originale du droit anglais, de la " common law " ; il propose un schéma triangulaire faisant intervenir [8] :
- le promoteur, qui prend en charge la construction de l'immeuble et l'aménagement de la résidence ou du complexe touristique,
- la société trustee à laquelle est transférée à titre fiduciaire la propriété de l'immeuble et qui gère la résidence,
- les bénéficiaires, titulaires du droit d'occuper chaque année pendant une ou plusieurs semaines fixées ou flottantes tel ou tel type de logement dans la résidence, qui sont regroupés au sein d'un club-trustee.
Cette formule peut se combiner avec un système d'occupation à points.
La dépossession du promoteur en faveur d'une société trustee est destinée à garantir les détenteurs de droits d'occupation contre les risques d'aliénation ou de constitution de droits de tiers grevant les biens. Est ainsi offert au consommateur une protection renforcée résultant de la présence du trustee qui remplit la triple fonction de gardien du titre de propriété, de contrôleur-régulateur des opérations de commercialisation et de séquestre du prix des ventes.
En Europe, un clivage est apparu entre les pays qui ont élaboré une législation spécifique définissant le montage juridique des opérations d'acquisition de droits de jouissance à temps partagé et ceux rattachant cette activité au droit existant, dont certains disposent d'une législation protégeant le consommateur [9] .
Hormis la France, avec la loi du 6 janvier 1986 sur les sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé, seuls le Portugal et la Grèce ont adopté des législations spécifiques : le Portugal, premier pays européen à avoir légiféré en la matière, a par le décret-loi du 31 décembre 1981, instauré un " droit d'habitation périodique " fondé sur un droit réel et qui ne s'applique qu'aux résidences touristiques ayant fait l'objet d'un classement. En Grèce, aux termes d'une loi du 14 octobre 1986, il s'agit d'un bail à temps partagé d'un logement touristique.
Dans les autres pays dépourvus de législation spécifique, les montages sont très divers. En Allemagne, la formule la plus répandue est celle de la société par actions qui est propriétaire de l'immeuble, le gère et verse aux actionnaires un dividende annuel sous la forme de points correspondant à un droit d'utilisation pour un appartement et une période identifiés.
La loi belge organise l'indivision volontaire : fondé sur un droit réel immobilier, ce système nécessite une publicité foncière des actes d'acquisition et de cession.
Au Royaume-Uni, la formule du club-trustee est la plus répandue : la législation sur les trusts s'applique.
En Espagne, les montages sont fondés sur un droit réel dont la nature est discutée. Le fondement sociétaire n'a été utilisé que marginalement.
En Italie, le contrat instaure le plus souvent un droit réel de copropriété.
La grande variété des montages juridiques et le caractère de plus en plus transnational des opérations ont révélé un besoin de " sécurisation " et de protection du consommateur.