Projet de loi de finances pour 2012 : Articles de la deuxième partie

ARTICLE 41 (DEVENU ARTICLE 76 DE LA LOI DE FINANCES POUR 2012)
DIMINUTION DU TAUX DE LA RÉDUCTION D'IMPÔT SUR LE REVENU EN FAVEUR DES INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS RÉALISÉS DANS LE SECTEUR DE LA LOCATION MEUBLÉE NON PROFESSIONNELLE

I. TEXTE DU PROJET DE LOI N° 3775

L'article 199 sexvicies du code général des impôts est ainsi modifié :

A. A la première phrase du I, l'année : « 2012 » est remplacée par l'année : « 2015 ».

B. Le deuxième alinéa du II est ainsi complété : « Toutefois, pour les logements ayant fait l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire à compter du 1 ^er janvier 2012, le taux de la réduction d'impôt est de 14 %. »

II. RAPPORT ASSEMBLÉE NATIONALE N° 3805 (2011-2012)

Observations et décision de la Commission :

En cohérence avec les dispositions réformant la réduction d'impôt au titre des investissements locatifs neufs, dite réduction d'impôt Scellier, le présent article vise à proroger la réduction d'impôt en faveur des investissements réalisés dans le secteur de la location meublée non professionnelle et à en abaisser le taux.

I.- PRÉSENTATION ET BILAN DE LA RÉDUCTION D'IMPÔT EN FAVEUR DE LA LOCATION MEUBLÉE NON PROFESSIONNELLE

1.- Le droit en vigueur

a) Les investissements ouvrant droit à la réduction d'impôt

La réduction d'impôt dont bénéficie l'investissement locatif non professionnel dans des résidences meublées, dite réduction d'impôt « Censi-Bouvard », a été définie en fonction des conditions d'application de la réduction d'impôt « Scellier » afin de maintenir un avantage semblable pour ces deux types d'investissements. Elle s'applique aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent entre le 1 ^er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 :

- un logement neuf ;

- un logement en l'état futur d'achèvement ;

- un logement de plus de quinze ans ayant fait ou qui fait l'objet de travaux de réhabilitation.

Ces investissements doivent être destinés à la location meublée dans :

- une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu un agrément qualité prévu à l'article L. 7232-3 du code du travail ;

- un établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées ou des adultes handicapés (visé aux 6° et 7° du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles) ;

- un établissement délivrant des soins de longue durée et comportant un hébergement, à des personnes qui ont perdu leur autonomie et dont l'état nécessite une surveillance médicale constante (article L. 6143-5 du code de la santé publique) ;

- un ensemble de logements géré par un groupement de coopération social ou médico-social et affecté à l'accueil de personnes âgées ou handicapées (articles L. 444-1 à L. 444-9 du CASF) ;

- une résidence avec services pour étudiants ;

- une résidence de tourisme classée.

b) Les obligations du propriétaire au regard des conditions de location et de l'imposition du produit de la location

Le bénéfice de la réduction d'impôt est conditionné par l'engagement du propriétaire de louer le logement acquis pour une durée minimale de neuf ans à l'exploitant de la résidence ou de l'établissement. Cette condition s'applique également dans le cadre d'une acquisition en indivision. On notera que le logement doit être donné en location au plus tard un mois à compter de son achèvement ou de son acquisition si elle est postérieure.

Pour répondre à la définition de la location meublée, le propriétaire doit s'assurer que le bien comporte tous les éléments mobiliers nécessaires à la vie du locataire.

Le propriétaire ne doit pas exercer une activité de loueur professionnel. Par mesure de tempérament, la réduction d'impôt n'est cependant pas remise en cause si le propriétaire devient loueur professionnel au cours de la période d'engagement de location.

Enfin, le produit tiré de la location doit être imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux pendant toute la durée de l'engagement de location.

c) Le calcul de la réduction d'impôt

Le taux de la réduction d'impôt était de 25 % pour les logements acquis en 2009 et 2010, et de 20 % pour les logements acquis à compter de l'année 2011. En application de la réduction homothétique de 10 % des taux de certaines réductions d'impôt votée en loi de finances pour 2011, ce taux est abaissé à 18 % à compter de l'année 2011.

Dans le cadre de la présente réduction d'impôt, l'événement déterminant le taux applicable est identique selon les différents types de biens.

ÉVÉNEMENT DÉTERMINANT LE TAUX DE LA RÉDUCTION D'IMPÔT

Source : DGI

Toutefois, le fait générateur de la réduction d'impôt qui correspond à la première année pour laquelle celle-ci est accordée peut différer fortement de la date d'acquisition selon le type d'investissement réalisé.

LE FAIT GÉNÉRATEUR RETENU EN FONCTION DE L'INVESTISSEMENT

Source : DGI

Ainsi, seuls les logements neufs achevés ou les logements ayant fait l'objet d'une réhabilitation acquis en 2011 se voient appliquer avec certitude un taux de réduction d'impôt de 18 %. L'impact budgétaire des baisses de taux consenties au titre de la première année d'application dépend donc de la proportion des logements pour lesquels on constate une coïncidence entre la date d'acquisition et le fait générateur de la réduction d'impôt dans le total des logements composant cette génération.

L'assiette de réduction d'impôt est quant à elle constituée du prix de revient des logements retenus dans la limite de 300 000 euros. Elle est répartie sur neuf années à raison d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années. Lorsque la réduction d'impôt est acquise au titre d'un logement achevé depuis au moins quinze ans et qui fait l'objet d'une réhabilitation, elle est calculée sur le prix d'acquisition majoré du montant de ces travaux.

Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année excède l'impôt dû, une clause de report est prévue permettant que le solde soit imputé sur l'impôt dû au titre des années suivantes jusqu'à la sixième année inclusivement, sans que le contribuable soit contraint de maintenir son logement en location.

Contrairement aux règles applicables à la réduction d'impôt Scellier, cette réduction d'impôt n'est soumise à aucun zonage, ni à aucun plafond de loyers ou de ressources des locataires.

2.- Un avantage fiscal très incitatif

a) Une réduction d'impôt ouvrant droit à d'autres avantages en impôt

Les acquisitions de logements dans des résidences avec services ont été dynamisées par la création d'une réduction d'impôt spécifique aussi avantageuse que celle existant pour l'investissement ouvrant droit à la réduction d'impôt Scellier. Or, l'investissement locatif dans des résidences avec services bénéficie également d'un avantage à la TVA versée au titre de l'acquisition que l'acquéreur peut récupérer sous certaines conditions de conservation du bien (la TVA reversée demeure acquise à hauteur de 5 % par année de détention). D'autres avantages liés au régime des BIC ou à l'imposition des plus-values réalisées au moment de la vente selon les règles applicables aux plus-values des particuliers contribuent également à l'attractivité du dispositif. Le rendement net de ce type d'investissement est ainsi estimé à 4 % contre 3 % pour un investissement Scellier classique.

b) Évaluation du nombre d'investissements réalisés

Le tableau ci-dessous permet d'apprécier l'efficacité de cette réduction d'impôt qui a permis de maintenir un flux de constructions et d'acquisitions important malgré les fluctuations du marché immobilier au cours de la période récente. On notera qu'en 2010, le nombre des ventes baisse sans néanmoins atteindre un niveau sensiblement plus bas que celui de 2006. Cette baisse serait liée aux tensions sur les prix générées par le manque de disponibilité du foncier, mais aussi par l'annulation par le Conseil d'État des dérogations aux normes d'accessibilité (décision n° 295382 du 21 juillet 2009) et par la réforme de la réglementation relative à la sécurité incendie.

RÉSIDENCES AVEC SERVICES - NOMBRE DE LOGEMENTS RÉALISÉS

Sources : FPI, SNRT, AIRES, SYNERPA (Syndicat des résidences pour personnes âgées).

II.- LA RÉFORME PROPOSÉE

Deux mesures sont proposées afin d'assurer la cohérence de la réforme des réductions d'impôt en faveur de l'investissement locatif entreprises par l'article 40 du projet de loi de finances pour 2012 et par le présent article :

- la prorogation de la réduction d'impôt jusqu'en 31 décembre 2015 ;

- l'abaissement du taux de réduction d'impôt de 18 % en 2011 à 14 % en 2012, soit à 12 % après application du rabot prévu à l'article 45 du présent projet de loi.

On soulignera que la baisse de six points du taux de la réduction d'impôt Censi-Bouvard après rabot est moins forte que celle opérée sur les taux applicables dans le cadre de la réduction d'impôt Scellier dont le taux pour les investissements dans le secteur libre passe ainsi de 22 % en 2011 à 14 % en 2012.

III.- LES PRÉVISIONS DE RENDEMENT

Le coût annuel de la réduction d'impôt est assez dynamique puisqu'il est passé de 20 millions d'euros en 2010 à 50 millions d'euros en 2011. En 2012, ce coût est estimé à 80 millions d'euros.

La baisse du taux (représentant une économie de 6 millions d'euros par an) et la prorogation du dispositif (conduisant à une dépense supplémentaire de 19 millions d'euros par an et par nouvelle génération de logements) prévues par le présent article devraient ainsi entraîner un gain pour les finances publiques de moins de 1 million d'euros en 2012 et de 1 million d'euros en 2013, puis un coût de 18 millions d'euros en 2014.

On soulignera que ces estimations ont été réalisées sur le fondement d'une hypothèse majorante selon laquelle 10 % des logements acquis au titre de l'année 2012 auraient également fait l'objet d'un dépôt de permis de construire en 2012.

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La Commission examine l'amendement II-CF 138 de M. Yves Censi.

M. Jean-François Mancel. Il s'agit de porter à 16 % le taux de réduction résultant du dispositif Censi-Bouvard, qui est actuellement de 14 %, afin de l'aligner sur celui du Scellier.

M. le rapporteur général. Défavorable. Vu le nombre de logements construits, il ne serait pas opportun de compliquer davantage le dispositif par un « verdissement ». En outre, le taux de réduction du disppositif Censi-Bouvard est resté miraculeusement élevé - il sera fixé à 12 % - car le dispositif permet, dans les résidences avec services, de bénéficier d'un avantage à la TVA en faveur de l'acquéreur qu'il peut récupérer sous certaines conditions de conservation du bien, ainsi que de conditions de location moins risquées. Ne relevons pas davantage ce taux si nous ne voulons pas que ce dispositif attire toute l'épargne de nos concitoyens.

M. Jean-François Mancel. Je retire l'amendement.

L'amendement II-CF 138 est retiré .

La Commission adopte l'article 41 sans modification .