EXPOSÉ DES MOTIFS
Mesdames, Messieurs,
Le titre Ier porte sur les mesures d'accélération de la construction.
Article 1er. - Lancement d'un troisième programme national de renouvellement urbain (PNRU3)
L'article 1er définit le cadre et les objectifs du troisième programme national de renouvellement urbain.
Lancé en 2004 et totalement achevé en 2021, le premier programme national de rénovation urbaine (PNRU), doté de 12 milliards d'euros (de 2004 à 2015), a permis la transformation de 546 quartiers situés en zone urbaine sensible. Lancé en 2009 et totalement achevé en 2025, le programme national de requalification de l'habitat dégradé (PNRQAD) doté de 380 millions d'euros, a permis la transformation de 25 quartiers de centre ancien. La loi n° 2014-173 du 21 février 2014 de programmation pour la ville et la cohésion urbaine a institué le nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU). Initialement doté de 5 milliards d'euros, il a été porté à 12 milliards d'euros (de 2014 à 2027) suite à la volonté de l'État de revenir au financement du NPNRU en 2018. Il est financé par Action Logement, les bailleurs sociaux à travers la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS) et l'État. Il permet une intervention lourde dans 447 quartiers prioritaires de la politique de la ville en métropole et dans les outre-mer.
Les partenaires financeurs de l'ANRU et les maires ont souligné la réussite de ces deux programmes nationaux de renouvellement urbain et appelé à la mise en oeuvre d'un troisième programme, sous l'égide de l'ANRU, outil reconnu pour sa capacité à faire vivre un partenariat national et local efficace. En effet, si le PNRU, le PNRQAD et le NPNRU ont permis de répondre à de nombreux besoins en matière de renouvellement urbain, il subsiste un certain nombre de quartiers insuffisamment ou encore non traités, qu'il s'agisse des grandes métropoles comme des villes moyennes.
En effet, une partie du territoire national demeure confrontée à des vulnérabilités structurelles que la rénovation physique seule ne suffit plus à corriger : montée de l'économie parallèle, sentiment d'abandon de la puissance publique, fragilité des services publics du quotidien, désertification commerciale et médicale, enclavement, fractures éducatives, vieillissement du bâti privé.
Les émeutes de 2023, la situation financière et sociale de nombreux ménages, ainsi que l'analyse de l'ANRU démontrent qu'un socle minimal pré identifié de 150 quartiers en métropole et en outre-mer présente encore des besoins complémentaires d'intervention, dont plus de la moitié avec des enjeux forts, appellent un changement d'échelle. La reconquête républicaine et le rétablissement d'une présence exigeante de l'État deviennent un impératif.
L'aggravation de la ségrégation territoriale, la surexposition de ces quartiers au changement climatique et la prégnance des enjeux de sûreté et de sécurité justifient le lancement d'une nouvelle politique de renouvellement urbain résilient, dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville, mais également dans les quartiers et secteurs de centralité des villes moyennes en déprise pour lesquels des besoins sont déjà identifiés et les vulnérabilités constatées.
Par ailleurs, un risque de discontinuité entre le programme actuel, dont les engagements s'achèvent en 2027, et le futur programme est relevé par tous les acteurs, au regard de l'expérience de la transition entre le PNRU et le NPNRU.
Enfin, le renouvellement urbain constitue un levier important pour répondre à la crise du logement. Il a en effet pour objectif de remettre sur le marché des logements sociaux nouveaux ou requalifiés de qualité et contribue à la lutte contre l'habitat indigne par une intervention structurante sur l'habitat des quartiers anciens et les copropriétés dégradées.
À cette fin, l'article 1er prévoit l'insertion dans la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, d'un chapitre II ter relatif au lancement du troisième programme de renouvellement urbain, décliné en trois articles :
- l'article 9-4 lance le troisième programme national de renouvellement urbain selon une approche interministérielle articulée autour de six axes (la sécurité et la reconquête républicaine, les services publics du quotidien, la revitalisation économique et l'emploi, la transition écologique, l'atténuation et la résilience climatique, la mixité sociale et le désenclavement, l'éducation, la santé et l'accessibilité universelle), intégrés dans les engagements inscrits dans les conventions de projet. Ces conventions définiront aussi les modalités d'association des habitants, de leurs représentants et des acteurs économiques. La liste des quartiers éligibles sera fixée par un décret sur proposition du conseil d'administration de l'ANRU.
Il cible les mêmes objectifs et opérations que le NPNRU, notamment l'adaptation au changement climatique, la santé et l'adaptation au vieillissement, mais aussi les enjeux d'habitat, de sûreté, d'emploi et d'insertion, d'accès aux services publics, d'accès aux soins, de commerces et de développement économique. Ces projets doivent concourir à améliorer le cadre de vie des habitants afin de renforcer la cohésion sociale, le dynamisme et de soutenir la revitalisation durable de ces territoires. Ils doivent enfin intégrer les enjeux de gestion urbaine de proximité ;
- l'article 9-5 fixe les moyens financiers consacrés à la mise en oeuvre du troisième programme national de renouvellement urbain à 5 milliards d'euros. Les moyens affectés à l'ANRU à cette fin proviendront notamment des recettes mentionnées à l'article 12 de la loi du 1er août 2003 ;
- l'article 9-6 étend au troisième programme national de renouvellement urbain le périmètre d'applicabilité des articles 8 et 9 de la loi du 1er août 2003, prévoyant la participation de la Caisse des dépôts et consignations et le déplafonnement dérogatoire au code général des collectivités territoriales des taux de subvention de l'ANRU aux collectivités. La participation de la Caisse des dépôts et consignations pourra s'effectuer sous la forme de prêts ou la mobilisation de fonds propres.
L'article 1er prévoit également l'insertion dans la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d'un article 10-5, qui étend la compétence de l'ANRU à la mise en oeuvre de ce troisième programme national de renouvellement urbain et la modification de l'article 14-1, afin de prévoir que, comme dans le NPNRU, les concours financiers pour les opérations de reconstitution de l'offre et de requalification des logements sociaux sont assimilés à des aides d'État, ce qui permet aux maîtres d'ouvrage de bénéficier des prêts de la Banque des territoires et de signer des conventions APL.
Enfin, plusieurs articles du code de la construction et de l'habitation et du code de l'urbanisme sont modifiés par coordination pour permettre l'application de leurs dispositions à ce troisième programme, notamment celles relatives au relogement, dans des conditions identiques à celles du PNRU et du NPNRU.
Article 2. - Opération d'intérêt local
Pour répondre efficacement à la crise du logement et mener une politique de l'offre rapide et ambitieuse, les territoires faisant face à des besoins particulièrement marqués de création de logements doivent pouvoir bénéficier d'un régime dérogatoire et accélérateur, permettant d'impulser la sortie de terre rapide de nouveaux projets. L'article 2 prévoit la création d'un tel dispositif.
Parmi les freins identifiés à la création et à la production de logements et d'activités économiques figurent notamment :
- les dispositions contraignantes des règlements et des orientations d'aménagement et de programmation de certains plans locaux d'urbanisme communaux ou intercommunaux et des document d'urbanisme en tenant lieu en matière de destinations, de dimensions, de constructibilité, qui obligent à procéder à la révision ou à la modification du document avant que le projet ne puisse être autorisé au titre du droit des sols, faisant perdre plusieurs mois voire plusieurs années dans le cadre des plans locaux d'urbanisme intercommunaux (PLUi) ;
- l'accord de l'architecte des Bâtiments de France, qui doit être obtenu sur les projets de travaux situés dans les périmètres des abords, qui peuvent être extensifs et non compatibles avec les enjeux d'aménagement portés par les collectivités en zone urbanisée.
Pour remédier à ces obstacles et permettre la réalisation rapide de projets de construction, le I du présent article propose de permettre l'instauration d'opérations d'intérêt local (OIL), qui bénéficieraient d'un régime dérogatoire en faveur de la construction de logements, d'activités économiques et d'équipements publics.
Ces opérations sont situées dans certaines zones de territoires confrontés à des besoins particuliers en matière de logement et en matière de redynamisation de territoires. Ces besoins peuvent résulter de l'accueil d'activités économiques, de dynamiques démographiques particulières susceptibles d'accroître les tensions sur le marché du logement, ou de l'implantation de projets d'intérêt national ou structurants.
La détermination de ces opérations se fait à l'initiative des collectivités territoriales compétentes (établissement public de coopération intercommunale ou commune selon les cas, et quoiqu'il en soit avec l'accord expresse du maire de la commune concernée), sur la base d'une délibération motivée justifiant du périmètre et de l'intérêt général. L'opération est ensuite arrêtée par le préfet de département.
Le II précise que le périmètre d'opération d'intérêt local peut être constitué de plusieurs espaces discontinus. Afin de ne pas inciter à l'extension urbaine non maîtrisée, ces opérations ne pourront pas inclure des zones naturelles, agricoles ou forestières ou autres secteurs non urbanisés.
Le III prévoit que l'identification d'opération d'intérêt local emportera plusieurs effets dérogatoires en matière de règles d'urbanisme et de protection du patrimoine exclusivement sur le périmètre de l'OIL. Ainsi un projet pourra être autorisé à déroger à une ou plusieurs règles fixées par le règlement du PLU ou du document en tenant lieu, ou aux orientations d'aménagement et de programmation.
Le IV prévoit que là où l'avis conforme de l'architecte des Bâtiments de France est aujourd'hui requis dans les périmètres des abords, seul son avis simple sera désormais requis.
Le V prévoit en outre qu'une servitude de résidence principale s'imposera aux logements créés, afin d'assurer que l'accélération et la simplification de la construction bénéficiera à l'accueil des populations permanentes.
Ainsi les autorisations d'urbanisme au bénéfice des projets seront instruites sur la base d'un socle de règles pouvant être « allégées », grâce à des choix de dérogation adaptés au projet.
Le VI prévoit les modalités d'application du dispositif. Il précise plus particulièrement que l'opération d'intérêt local est applicable aux demandes d'autorisation d'urbanisme de son périmètre déposées dans les dix ans suivant l'arrêté instaurant ladite opération.
Article 3. - Rationnaliser les procédures projet
L'article 3 prévoit d'habiliter le Gouvernement à prendre par voie d'ordonnance des mesures relevant du domaine de la loi afin de simplifier et de clarifier les procédures de mise en compatibilité des documents d'urbanisme, des documents de planification et des documents sectoriels pour permettre l'accueil d'un projet revêtant un caractère d'intérêt général ou d'utilité publique.
En effet, il existe dans le droit en vigueur une multitude de procédures de mise en compatibilité des documents d'urbanisme pour accueillir des projets. Elles se sont multipliées et se sont ouvertes à de nouveaux types de projets, industriels par exemple récemment avec les projets d'intérêt national majeur (PINM). Par ailleurs, si la déclaration de projet est fortement mobilisée par tous les acteurs compétents, à l'inverse, la procédure intégrée est peu mise en oeuvre. Ainsi, la procédure intégrée pour le logement, prévue à l'article L. 300-6-1 du code de l'urbanisme, aurait ainsi été utilisée moins de dix fois.
Ces procédures sont toutefois indispensables. En effet, pour voir le jour, un projet de construction doit respecter les règles d'urbanisme qui s'appliquent sur son territoire d'implantation et être autorisé conformément à celles-ci. Il arrive qu'il nécessite la mise en compatibilité des documents locaux d'urbanisme (SCoT, PLU) ou des documents de planification régionale (SRADDET, SDRIF, SAR, PADDUC) ou encore de documents sectoriels (PPR, SDAGE, etc.).
Néanmoins, cette multiplicité de procédures génère une grande complexité et un manque de lisibilité pour les porteurs de projets. Cette situation s'avère contreproductive et mériterait d'être rationnalisée. C'est le sens de l'habilitation proposée par le Gouvernement. Une telle réforme a pour objectif de simplifier la tâche des collectivités et des porteurs de projet, au service de projets d'intérêt général, et de renforcer la sécurité juridique des procédures et la stabilité des normes en matière d'urbanisme.
Article 4. - Renforcement du statut du bailleur privé
Conformément au plan « Relance logement » du Gouvernement présenté le 23 janvier dernier, l'article 4 aménage le dispositif fiscal « Relance logement » créé par la loi de finances pour 2026 afin de relancer la construction de logements neufs et faciliter les travaux de rénovation des logements anciens.
Afin d'encourager la rénovation de logements du parc privé pour proposer davantage de logements abordables sur le marché locatif, les conditions qui déterminent l'éligibilité au dispositif pour les logements anciens sont assouplies.
Les acquisitions de logements anciens pourront ainsi bénéficier du dispositif d'amortissement dès lors que les travaux d'amélioration dont le coût représente au moins 20 % du prix d'acquisition, et non plus 30 %, et l'atteinte d'un niveau satisfaisant de performance énergétique correspondant a minima à la classe D sans exiger de satisfaire les critères d'une réhabilitation lourde, lesquels visent un niveau de performance énergétique et environnementale correspondant aux classes A ou B.
Pour favoriser la sobriété foncière par le recyclage du bâti existant, le dispositif est également étendu aux acquisitions de locaux non affectés à l'habitation pour être transformés en logement sous les mêmes conditions de travaux et de performance énergétique.
Dans tous les cas, le bénéfice de la déduction est subordonné à la double condition que le logement, à l'issue des travaux, ne soit pas équipé, à titre individuel ou collectif, d'une chaudière susceptible d'utiliser des combustibles fossiles
Enfin, la condition de bâtiment d'habitation collectif dans le volet ancien du dispositif est supprimée, afin de permettre la lutte contre la vacance et la remise sur le marché locatif des maisons individuelles.
Article 5. - Accompagner la transformation du quartier d'affaires de La Défense
La Défense, premier quartier d'affaires en Europe et le 4ème quartier d'affaires mondial, concentre des atouts majeurs et structurants pour l'économie française. Il reçoit 1/3 du CAC40, 200 000 salariés, 50 000 habitants et 70 000 étudiants, et attire vers la France les investissements et les grands sièges internationaux. Quartier stratégique, fruit d'une opération d'aménagement d'intérêt national (OIN), La Défense fait néanmoins face à trois grands défis :
- lutter contre le taux de vacance, structurellement élevé dans les bureaux et renforcé par les effets de la crise de la covid 19 ;
- régénérer son outil d'intervention publique, l'établissement public Paris La Défense, dont le modèle économique doit évoluer pour permettre de faire face aux coûts d'entretien et d'investissements croissants ;
- créer un sursaut d'attractivité, par la diversification de la programmation du quartier et son adaptation au changement climatique, afin de sortir de la logique « tout-bureau » et créer un secteur à visiter et à vivre.
Dans cette perspective, une réflexion prospective en « Atelier des territoires », tout au long de l'année 2025, a notamment permis de dégager de grandes orientations urbaines consensuelles. La stratégie renouvelée doit désormais être accompagnée d'une adaptation des outils mobilisables au service de cette opération d'intérêt national. À cette fin, l'article 5 a pour objectif principal d'accroître l'efficience de l'action menée par l'établissement public Paris La Défense en lui donnant les compétences nécessaires pour maintenir l'attractivité du quartier d'affaires.
L'article permet également d'allonger la durée du projet urbain partenarial. Il s'agit en effet d'un outil souple qui permet à la fois d'organiser le financement de petites opérations de construction mais aussi d'opérations de grande envergure, nécessitant d'offrir la faculté de porter sa durée à 20 ans (cette faculté ne serait pas restreinte aux projets portés par l'établissement public Paris la Défense).
Enfin l'article prévoit d'expérimenter pendant 5 ans un certificat de projet qui précisera les procédures d'autorisation à mettre en oeuvre et les délais applicables, pour sécuriser la conception des projets de construction ou de transformation au sein de l'OIN. Il cristallisera ces éléments pour une période de 18 mois.
Le titre II porte sur les mesures d'accélération des rénovations de logements.
Article 6. - Clarification des obligations de mise en conformité énergétique des logements mis en location
L'article 6 entend clarifier les obligations de mise en conformité énergétique des logements mis en location.
La rénovation énergétique des logements constitue un axe prioritaire de la transition écologique. La dynamique de rénovation des logements a été significativement renforcée par la loi du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets (dite loi « climat et résilience »). Le présent projet de loi entend apporter des aménagements aux dispositions en vigueur afin de permettre la résolution des difficultés rencontrées par les bailleurs dans la réalisation des travaux. Il apporte également des clarifications nécessaires pour renforcer la sécurité juridique dans le cadre de la relation locative.
Le présent article clarifie ainsi les obligations de mise en conformité énergétique des logements mis en location et les conditions dans lesquelles le respect de ces obligations sont satisfaites.
Premièrement, il clarifie l'application des échéances issues du calendrier de la décence énergétique, en précisant que les logements dont le bail est en cours à l'une de ces échéances sont considérés comme non décents s'ils n'atteignent pas le niveau de performance énergétique exigible à la date du renouvellement ou de la reconduction tacite du bail. Est donc exclue l'application aux baux en cours des échéances du calendrier de la décence énergétique. Une exception à ce principe concerne les baux en cours conclus pour une durée supérieure à trois ans. Dans ce cas, les logements devront respecter le niveau de performance énergétique exigible en application de ce calendrier au plus tard trois ans après l'échéance du calendrier.
Deuxièmement, il prévoit que le logement est réputé énergétiquement décent si son propriétaire peut attester de la réalisation de tous les travaux de rénovation énergétique techniquement et juridiquement réalisables. Dans le cadre des copropriétés, si les travaux ne peuvent pas être réalisés du fait d'un refus de l'assemblée générale des copropriétaires, malgré les diligences du bailleur en faveur de leur réalisation, le logement est réputé conforme durant dix-huit mois. Au-delà de cette période, pour rester conforme, le copropriétaire doit réitérer sa demande de réaliser les travaux nécessaires auprès de l'assemblée générale des copropriétaires.
Troisièmement, il prévoit qu'un logement est réputé énergétiquement décent durant la réalisation de travaux de rénovation énergétique lorsque le syndic de copropriété ou le propriétaire a signé un contrat engageant ces travaux. Le délai de réalisation de ces travaux doit être raisonnable et est limité au maximum à cinq ans lorsque le contrat de travaux a été signé par le syndicat de copropriétaires et à trois ans quand il est conclu par le propriétaire du logement, à compter de la conclusion du contrat.
Quatrièmement, il prévoit qu'un logement est réputé énergétiquement décent s'il est protégé au titre des monuments historiques.
Le présent article modifie de même l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 afin que la réduction de loyer pouvant être prononcée par le juge jusqu'à la réalisation des travaux de mise en conformité tienne compte de la diligence du bailleur et n'excède pas le coût supporté par le locataire.
Il prévoit enfin des dispositions transitoires appliquant immédiatement aux contrats de location en cours à l'entrée en vigueur de la présente loi les dispositions régissant les conditions dans lesquelles les logements faisant l'objet d'un bail en cours à l'une des échéances du calendrier de la décence énergique sont considérés comme non décents, d'une part, et les dérogations au calendrier de la décence énergétique, d'autre part.
Article 7. - Revalorisation du patrimoine bâti ancien des bailleurs sociaux
L'article 7 crée un dispositif de modification des plafonds de ressources et des loyers maximaux des logements locatifs sociaux en contrepartie d'investissement des bailleurs dans la rénovation des logements.
Ce dispositif ouvre, en contrepartie de travaux de rénovation énergétique ambitieux, la possibilité de prévoir par avenant à la convention APL l'augmentation des loyers ou redevances maximum après travaux des logements, l'intention du Gouvernement étant de limiter cette augmentation potentielle aux plafonds actuels des logements financés en prêts locatifs aidés d'intégration (PLAI), en prêts locatifs à usage social (PLUS) ou en prêts locatifs sociaux (PLS), et de préciser dans une autorisation préalable aux travaux les proportions de ces différents types de logements sociaux. Contrairement au dispositif « seconde vie », il n'ouvre pas droit aux avantages fiscaux de TVA à taux réduit et de recharge des droits à l'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB).
Pour mémoire, le dispositif « seconde vie » ne concerne que des rénovations de grande ampleur, portant l'ambition d'une remise à neuf d'un patrimoine ancien particulièrement dégradé. Il implique un saut d'étiquette important, de E, F ou G à A ou B, pour des travaux estimés à environ 100 000 € par logement. Aussi, un segment important du parc social n'est plus couvert par un dispositif d'aide à la rénovation par l'État. En effet, compte tenu de la qualité d'origine du bâti et des éventuels travaux déjà réalisés, le dispositif « seconde vie » et les conditions qu'il impose excluent de nombreuses opérations de rénovation nécessaires.
La gamme des dispositifs de soutien à la rénovation énergétique du parc social est donc complétée par un dispositif équilibré, plus souple, moins exigeant en matière de gain énergétique mais n'ouvrant pas droit aux avantages fiscaux.
Pour soutenir ces opérations de rénovation, le dispositif donne la possibilité aux préfets ou aux délégataires des aides à la pierre de prendre un avenant à la convention APL pour augmenter les loyers ou redevances maximums après travaux et de modifier la répartition des logements ainsi rénovés par produit selon la répartition qui aura été autorisée dans la décision préalable aux travaux.
Le dispositif porte sur les logements de plus de quarante ans, pour lesquels les prêts réglementés ayant financé leur construction ou leur acquisition ont été amortis. Un décret précisera ses conditions d'application, dont le gain énergétique attendu des travaux d'amélioration et les critères et modalités d'augmentation des loyers et redevances.
Les locataires en place ne seront pas concernés par ces augmentations de loyer, qui n'auront d'effet qu'à la relocation des logements et la signature de nouveaux contrats de location. Le droit au maintien dans les lieux est donc garanti. A la relocation, les loyers mentionnés dans les nouveaux baux seront réévalués.
Le titre III porte sur les mesures relatives à certaines compétences des collectivités.
Article 8. - Renforcement du statut des autorités organisatrices de l'habitat et des prérogatives des délégataires des aides à la pierre
L'article 8 prévoit que les métropoles et les communautés urbaines deviennent autorités organisatrices de l'habitat et leur transfère à ce titre la compétence d'instruction, de gestion et d'attribution des aides à la pierre et des compétences pour favoriser la rénovation et la production du parc locatif social. Les communautés d'agglomération et les communautés de communes dotées d'un programme local de l'habitat ainsi que les départements peuvent toujours, à leur demande, être délégataires des aides à la pierre. Cette délégation emporte le statut d'autorité organisatrice de l'habitat, dont les prérogatives sont renforcées.
83 établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre, 27 départements et la Ville de Paris sont aujourd'hui délégataires des aides à la pierre et exercent à ce titre, par délégation de l'État, des compétences en matière de logement. Par ailleurs, huit EPCI à fiscalité propre sont aujourd'hui reconnus AOH.
Afin d'affirmer le rôle de chef de file des politiques de l'habitat des métropoles et des communautés urbaines, le présent article leur confère automatiquement le statut d'AOH, créé par la loi du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l'action publique locale (dite « loi 3DS »), et leur transfère les compétences en matière d'instruction, de gestion et d'attribution des aides pour le parc locatif social et en faveur de l'habitat privé. Ces compétences sont déléguées de manière facultative aux communautés d'agglomération et aux communautés de communes dotées d'un PLH exécutoire et aux départements qui en font la demande dans le cadre des conventions de délégation des aides à la pierre. Pour ces établissements publics et collectivités territoriales, le statut d'AOH est lié à la délégation des aides à la pierre. Le statut d'AOH et la délégation sont par ailleurs ouverts aux départements de la Guadeloupe et de La Réunion, au département-région de Mayotte ainsi qu'aux collectivités territoriales de Guyane et de Martinique, selon les mêmes modalités que celles applicables aux départements de métropole. En Corse, la délégation de compétence prévue pour les départements s'exerce au profit de la collectivité de Corse.
Afin de mieux répondre aux besoins spécifiques des territoires représentés par les autorités organisatrices de l'habitat lorsqu'elles attribuent les aides à la pierre, soit dans le cadre d'un transfert de la compétence, soit dans le cadre d'une convention de délégation, le présent article prévoit une extension du champ de leurs prérogatives en leur permettant :
- dans les nouvelles conventions conclues en application de l'article L. 353-1 du code de la construction et de l'habitation, et ouvrant droit aux aides personnelles au logement (dite « convention APL »), de déroger au paramètre de calcul du loyer maximal de la convention APL correspondant au « loyer de zone », à l'exception de ceux financés en prêts locatifs aidés d'intégration (PLAI) ;
- de mutualiser les crédits qui leur sont délégués au titre du financement du logement locatif social, par le Fonds national des aides à la pierre ou par l'État, qu'ils soient dédiés à l'offre nouvelle, à la réhabilitation, à la rénovation, à la démolition de logements sociaux ou aux actions d'accompagnement, et de les employer en fonction de leurs priorités locales ;
- de modifier par avenant les conventions APL portant d'une part sur les logements locatifs sociaux ou logements-foyers faisant l'objet de travaux de rénovation importants, sur le modèle du dispositif « seconde vie », avec des conditions de mise en oeuvre allégées, et d'autre part sur les logements existants, dont les loyers maximaux inscrits dans la convention sont sensiblement inférieurs aux valeurs maximales réglementaires, sous réserve d'investissements particulièrement importants du bailleur pour le développement de l'offre nouvelle très sociale, dans le cadre des dispositifs créés à l'article 7 de ce projet de loi visant à revaloriser le patrimoine ancien du parc social ;
- d'autoriser les ventes et les démolitions de logements locatifs sociaux, ainsi que les autorisations de mise en location de logements sociaux pour un usage autre que l'habitation ;
- de résilier par anticipation les conventions APL.
Le présent article confirme l'État dans sa mission de suivi et d'évaluation de la politique publique, en imposant aux AOH d'utiliser les systèmes d'information relatifs à l'emploi des aides à la pierre mis à disposition par l'État - ou des outils tiers interfacés - afin de permettre le suivi des crédits délégués, et à l'administration de suivre la production de logements sociaux via un outil unique.
Il est également prévu que la convention de délégation des aides à la pierre, ou la convention de financement pour les communautés urbaines et les métropoles auxquelles la compétence de gestion, d'instruction et d'attribution des aides est transférée, précise annuellement les parts de droits à engagement allouées au parc social et au parc privé, dans le respect des objectifs nationaux et de leur déclinaison par le comité régional de l'habitat et de l'hébergement.
Dans une logique de simplification, le présent article fusionne, au sein de l'article L. 301-5-1 du code de la construction et de l'habitation, les dispositions nouvelles relatives au transfert de l'attribution des aides à la pierre aux métropoles et aux communautés urbaines, aux délégations des aides à la pierre accordées aux EPCI à fiscalité propre (aujourd'hui dans ce même article L. 301-5-1 du CCH), aux délégations des aides à la pierre accordées aux départements (aujourd'hui à l'article L. 301-5-2) et aux autorités organisatrices de l'habitat (aujourd'hui à l'article L. 301-5-1-3).
Article 9. - Délégation aux EPCI de la gestion du contingent de l'État et de compétences en matière de droit au logement opposable (DALO) - expérimentation de délégation aux communes
L'article 9 vise à élargir les possibilités de délégations des compétences prévues au nouvel article L. 301-5-1-4, dans l'objectif de déléguer à l'ensemble des EPCI compétents en matière de logement et d'habitat qui en font la demande et non plus aux seuls établissements délégataires d'aide à la pierre, par voie de convention d'une durée de six ans, l'exercice de l'ensemble des compétences relatives au droit au logement opposable (DALO) mentionnées à l'article L. 441-2-3 du même code, la mise en oeuvre de la politique publique de relogement des personnes visées à l'article L. 441-1, l'exercice des droits de réservation de logement dévolus au préfet de département, à l'exception de l'exercice des logements réservés à des agents civils et militaires de l'État, et l'exercice des compétences nécessaires à la mise en oeuvre des dispositions de l'article L. 313-26-2.
Cette mesure, qui ne s'applique qu'aux nouvelles conventions de délégation, permet d'accorder cette délégation aux territoires qui en feraient la demande et de renforcer le rôle de chef de file des EPCI en matière d'attribution de logements sociaux, notamment ceux connaissant de forts enjeux en matière de mixité sociale et de politique de peuplement. De plus, elle permet à un plus grand nombre d'EPCI de bénéficier des compétences précitées.
L'article donne également davantage de pouvoirs aux maires en autorisant, à titre expérimental et au profit des communes volontaires, une délégation des compétences de l'État en matière de DALO, de gestion du contingent de l'État, à l'exception des logements réservés aux agents civils et militaires, et leur permet de signer la convention avec Action logement services en lieu et place du représentant de l'État dans le département.
Ces communes volontaires devront être membres d'un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de logement et d'habitat. En contrepartie de la mise à sa disposition de leviers de la politique de l'habitat, la commune assumera les mêmes responsabilités que l'État en matière de relogement des ménages dont celles relevant du droit au logement opposable (DALO) a été reconnu, en particulier l'instruction, le suivi et l'exécution du contentieux relatif au DALO ainsi que le paiement des éventuelles astreintes prononcées par le juge lorsque les requérants n'ont pas été relogés.
L'article 9 vise également à simplifier les échanges d'informations entre les bailleurs sociaux, le groupement d'intérêt public pour le système national d'enregistrement de la demande de logement social (« GIP-SNE ») et l'administration fiscale. Il met ainsi en place des échanges d'informations directs entre l'administration fiscale et le GIP-SNE, au bénéfice des bailleurs, afin d'éviter des redondances inutiles de transfert d'informations, et donc afin de réduire les coûts de gestion supportés en bonne partie par les bailleurs sociaux.
Il supprime également le comité d'orientation placé auprès du GIP-SNE, qui occasionne une charge administrative inutile pour les bailleurs sociaux. Au demeurant, la comitologie demeurera suffisamment développée pour répondre aux besoins d'échanges sur les missions confiées au GIP-SNE.
Il permet à l'Agence nationale de contrôle du logement social (ANCOLS) de se voir transmettre directement par le GIP-SNE des informations auxquelles elle a déjà accès au titre de la loi, mais qu'elle doit demander à chaque bailleur social, alors même que le GIP-SNE dispose déjà de ces mêmes informations. Il s'agit donc d'appliquer le principe « dites-le nous une fois », en réduisant les formalités administratives et les coûts de gestion supportés par les bailleurs sociaux.
Il simplifie les modalités de mise à disposition de données publiques aux fins de recherche scientifique notamment en permettant aux agents de l'État chargés des politiques sociales du logement, de l'Union sociale pour l'habitat, de l'ANCOLS et de l'inspection générale de l'environnement et du développement durable de croiser les données du GIP SNE avec celles issues du répertoire des logements locatifs des bailleurs sociaux.
Enfin, l'article 9 prévoit d'habiliter le Gouvernement, au titre de l'article 38 de la Constitution, à prendre par voie d'ordonnance, dans un délai de douze mois à compter de la promulgation de la future loi, toute mesure relevant du domaine de la loi visant à réformer le régime de recours injonction relatif au droit au logement opposable (DALO). Il s'agit ainsi de substituer au recours devant les juridictions administratives des procédures plus rapides et efficientes pour atteindre l'objectif de logement ou de relogement recherché. Les voies de recours gracieux auprès de commission départementale de médiation (COMED), de recours contentieux contre la décision de cette dernière et de recours indemnitaire contre l'État ne sont pas concernées par cette réforme.
Article 10. - Renforcer les pouvoirs du maire dans l'attribution des logements sociaux
L'article 10 renforce les pouvoirs du maire dans l'attribution des logements sociaux. Les premières attributions des nouveaux logements sociaux marquent durablement le peuplement d'un programme et peuvent être préparées finement en amont, sans contrainte de vacance des logements pour le bailleur social. Le maire, qui connaît parfaitement son territoire, est l'acteur central qui peut les préparer avec la plus grande légitimité.
Le présent article lui permet d'agir à la fois en amont de la commission d'attribution des logements et d'examen de l'occupation des logements (CALEOL), en disposant d'un pouvoir de proposition des candidats à l'attribution d'un logement social, et à l'occasion de la commission d'attribution, en lui accordant un poids plus important dans le choix final du candidat retenu, par la proposition de classement des candidats et l'introduction d'un droit de veto. Ainsi, le projet de loi prévoit que le maire ou son représentant puisse, par décision motivée, s'opposer au choix de l'un des candidats lorsque ce dernier a déjà causé des troubles à l'ordre public par des agissements qui, eu égard à leur nature et à leur gravité, révèlent un comportement susceptible de compromettre la tranquillité et la sécurité des résidents.
Il semble aussi utile de rappeler que tous les trois ans, la CALEOL opère en zone tendue un examen de l'occupation du logement qui permet de s'assurer que le locataire continue à remplir toutes les conditions prises en compte au moment de l'établissement de son bail et qu'il continue à remplir toutes les conditions pour conserver le droit au maintien dans les lieux, dans une logique d'amélioration des parcours résidentiels au sein du parc social.
Concernant la première mise en location des logements, il est prévu la création d'une commission de concertation présidée par le maire, où les acteurs s'accorderont sur le peuplement des programmes neufs.
Ces dispositions ne s'appliquent pas aux logements des agents civils et militaires du contingent préfectoral, dont l'attribution demeure de la compétence de l'État.
Le présent article ne s'applique pas aux communes qui ne satisfont pas à leurs obligations au titre de la solidarité et du renouvellement urbain (communes dites « carencées SRU »), sauf à celles qui ont signé un contrat de mixité sociale et qui en respectent les objectifs de production. En cas de non-respect des engagements du contrat de mixité sociale, il est prévu que la commune ne puisse plus bénéficier de ces nouveaux pouvoirs.