Résoudre le fléau des désordres fonciers outre-mer



Dans les collectivités régies par l’article 73 de la Constitution et dans les collectivités de Saint-Barthélemy, de Saint-Martin et de Saint-Pierre-et-Miquelon :



1° Le dernier alinéa de l’article 780 du code civil ne s’applique pas aux successions ouvertes entre le 1er janvier 2016 et le 31 décembre 2028 ;



2° Les délais de dix et vingt ans prévus à l’article 122 du même code sont respectivement réduits à cinq et dix ans jusqu’au 31 décembre 2038 ;



3° Pour l’application de l’article 813 dudit code et les successions ouvertes entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2038, les héritiers détenteurs de plus de la moitié des droits successoraux peuvent confier l’administration de la succession à l’un d’eux ou à un tiers ;



4° Pour l’application, jusqu’au 31 décembre 2038, des articles 815-2 à 815-7-1 du même code, la mise en péril de l’intérêt commun et l’urgence sont réputées acquises, si la succession est ouverte depuis plus de cinq ans ;



5° Pour l’application, jusqu’au 31 décembre 2038, de l’article 772 du même code, le juge peut désigner toute personne physique ou morale en qualité de mandataire pour représenter l’héritier réputé acceptant mais taisant aux opérations de gestion, de conservation et de liquidation de la succession ;



6° Pour l’application, jusqu’au 31 décembre 2038, du dernier alinéa de l’article 1365 du code de procédure civile, la valeur des biens justifiant le recours à un expert est supérieure ou égale à 100 000 € et la condition de choix de l’expert peut être réalisée par les héritiers détenteurs de plus de la moitié des droits successoraux ;



7° Pour l’application, jusqu’au 31 décembre 2038, du dernier alinéa de l’article 1367 du même code, le juge peut choisir le représentant de l’héritier défaillant dans une liste établie par le tribunal judiciaire et disponible en son greffe ;



8° Pour l’application, jusqu’au 31 décembre 2038, des articles L. 252-1 à L. 252-6 du code de la construction et de l’habitation, le bailleur peut être constitué par les détenteurs des droits sur un bien immobilier en indivision représentés par le ou les indivisaires titulaires de plus de la moitié en pleine propriété des droits indivis. Le bail à construction est alors passé devant le notaire de leur choix ;



9° Pour l’application, jusqu’au 31 décembre 2038, des mesures que peut prendre un indivisaire pour la conservation d’un bien indivis au titre de l’article 815-2 du code civil, les actes que peuvent prendre le ou les indivisaires titulaires d’au moins la moitié des droits indivis au titre de l’article 815-3 du même code peuvent être pris par le maire de la commune dès lors que les procédures prévues aux articles L. 2243-1 à L. 2243-3 du code général des collectivités territoriales ont été accomplies et que la parcelle concernée a été déclarée en état d’abandon manifeste ;



10° Jusqu’au 31 décembre 2038, un indivisaire titulaire d’un droit indivis sur une parcelle déclarée en état d’abandon manifeste à l’issue de la procédure prévue aux mêmes articles L. 2243-1 à L. 2243-3 peut faire procéder par le notaire de son choix à la vente de cette parcelle et des immeubles sis sur ladite parcelle dans les conditions prévues à l’article 2 de la loi n° 2018-1244 du 27 décembre 2018 visant à faciliter la sortie de l’indivision successorale et à relancer la politique du logement en outre-mer ;



11° L’organisme mentionné à l’article L. 815-7 du code de la sécurité sociale dispose d’un délai de deux mois à compter de la notification du décès pour indiquer au notaire ou au représentant de la famille si la personne décédée était bénéficiaire d’une aide récupérable ;



12° Jusqu’au 31 décembre 2038, par dérogation à l’article 2262 du code civil, l’exploitation d’une parcelle agricole dans le cadre d’une succession partagée par simple accord verbal peut fonder la possession et la prescription.



I. – Dans les collectivités régies par l’article 73 de la Constitution :



1° Les opérations immobilières des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural mentionnées à l’article L. 142-2 du code rural et de la pêche maritime font l’objet d’une redevance de 1 % du montant de la transaction notifiée perçue par les notaires au moment de la transaction dont le produit est versé au budget de la société d’aménagement foncier et d’établissement rural ;



2° Jusqu’au 31 décembre 2038, par dérogation au dernier alinéa de l’article 2030 du code civil, la partie du patrimoine fiduciaire constitué par les biens d’une exploitation agricole revient au bénéficiaire, s’il en a été disposé ainsi entre les parties, par accord exprès, lors de la constitution de la fiducie. Cette disposition n’est pas considérée comme génératrice d’une libéralité au sens de l’article 2013 du même code ;



3° Jusqu’au 31 décembre 2038, la renonciation par un coïndivisaire au versement d’une soulte due par un autre coïndivisaire dans le cadre du règlement d’une succession n’est pas assimilée à une mutation à titre gratuit au sens de l’article 750 ter du code général des impôts et ni le renonçant, ni le bénéficiaire n’est soumis aux droits de mutation à titre gratuit ;



4° Jusqu’au 31 décembre 2038, les actes de partage de succession et les licitations de biens héréditaires répondant aux conditions prévues au II de l’article 750 du même code, reçus dans les conditions de l’article 1er de la loi n° 2018-1244 du 27 décembre 2018 visant à faciliter la sortie de l’indivision successorale et à relancer la politique du logement en outre-mer, sont exonérés du droit de 2,5 % à hauteur de la valeur des biens situés sur le territoire des collectivités régies par l’article 73 de la Constitution ;



5° Pour l’application, jusqu’au 31 décembre 2038, de l’article 777 du code général des impôts aux successions visées à l’article 1er de la loi n° 2018-1244 du 27 décembre 2018 visant à faciliter la sortie de l’indivision successorale et à relancer la politique du logement en outre-mer, ainsi qu’aux donations entre vifs dans le cadre de la préparation d’une succession :



a) La seconde colonne des tableaux I et II est ainsi modifiée :



– à la deuxième ligne, le nombre : « 5 » est remplacé par le nombre : « 2,5 » ;



– à la troisième ligne, le nombre : « 10 » est remplacé par le nombre : « 5 » ;



– à la quatrième ligne, le nombre : « 15 » est remplacé par le nombre : « 7,5 » ;



– à la cinquième ligne, le nombre : « 20 » est remplacé par le nombre : « 10 » ;



b) La seconde colonne du tableau III est ainsi modifiée :



– à la troisième ligne, le nombre : « 35 » est remplacé par le nombre : « 17,5 » ;



– à la quatrième ligne, le nombre : « 45 » est remplacé par le nombre : « 22,5 » ;



– à la cinquième ligne, le nombre : « 55 » est remplacé par le nombre : « 27,5 » ;



– à la dernière ligne, le nombre : « 60 » est remplacé par le nombre : « 30 » ;



6° Toutes les successions ouvertes depuis plus de dix ans sur les immeubles et droits immobiliers sont exonérées de droits de mutation par décès.



Pour les successions ouvertes à compter du 31 décembre 2038, les immeubles et droits immobiliers situés dans les collectivités régies par l’article 73 de la Constitution sont soumis aux droits de mutation par décès dans les conditions de droit commun.



Ces exonérations ne sont applicables aux immeubles et droits immobiliers pour lesquels le droit de propriété du défunt n’a pas été constaté antérieurement à son décès par un acte régulièrement transcrit ou publié qu’à la condition que les attestations notariées mentionnées au 3° de l’article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière relatives à ces biens soient publiées dans les vingt-quatre mois suivant le décès.



II. – Le titre IV de la première partie du livre premier du code général des impôts est ainsi modifié :



1° Après l’article 796, il est inséré un article 796 bis A ainsi rédigé :



« Art. 796 bis A. – I. – Sont exonérés de droits de mutation à titre gratuit les biens ayant fait l’objet d’une donation entre vifs consentie par un ascendant à son descendant, lorsque ces biens reviennent au donateur en application :



« 1° Soit de l’exercice du droit de retour prévu à l’article 738-2 du code civil ;



« 2° Soit d’une clause de retour conventionnel stipulée dans l’acte de donation en application de l’article 951 du même code.



« II. – L’exonération s’applique à hauteur de la valeur des biens initialement transmis, sous réserve qu’ils soient identifiables en nature ou en valeur dans le patrimoine du défunt.



« III. – Le présent article s’applique sans préjudice des règles relatives au rapport fiscal des donations antérieures prévues à l’article 784 du présent code. » ;



2° Le 14° ter de la section IX du chapitre IV est ainsi modifié :



a) À la fin de l’intitulé, les mots : « à Mayotte » sont remplacés par les mots : « dans les collectivités régies par l’article 73 de la Constitution » ;



b) À l’article 1135 ter, les mots : « à Mayotte » sont remplacés par les mots : « dans les collectivités régies par l’article 73 de la Constitution » et, à la fin, les mots : « 2018 et le 31 décembre 2028 » sont remplacés par les mots : « 2027 et le 31 décembre 2038 ».



I. – Le chapitre II du titre Ier du livre II du code général de la propriété des personnes publiques est complété par un article L. 2212-1-1 ainsi rédigé :



« Art. L. 2212-1-1. – I. – Jusqu’au 1er janvier 2045, dans les collectivités régies par l’article 73 de la Constitution, lorsque des immeubles à usage d’habitation sont laissés vacants ou font l’objet d’une indivision successorale depuis plus de dix ans empêchant leur utilisation, le représentant de l’État peut, après une mise en demeure restée sans effet pendant un an, décider, par arrêté motivé, le transfert temporaire de l’usufruit du bien à l’État, qui ne peut dépasser quinze ans.



« II. – Avant de procéder au transfert, le représentant de l’État organise une procédure de constat et de publicité garantissant une information effective des personnes intéressées. Cette procédure comprend l’identification du bien, la recherche diligente des propriétaires, indivisaires ou ayants droit ainsi que la publication d’un avis comportant les mentions essentielles de la procédure :



« 1° La désignation du bien ;



« 2° La nature de l’opération ;



« 3° L’identité des personnes identifiées ;



« 4° Les diligences effectuées pour les identifier.



« Les intéressés disposent d’un délai, qui ne peut être inférieur à trois mois et supérieur à six mois, à compter de la dernière mesure de publicité pour se manifester, présenter des observations ou faire valoir leurs droits.



« Le transfert ne peut intervenir qu’à l’issue de ce délai. En cas d’opposition formée dans ce délai, celle-ci est constatée et suspend la procédure de transfert jusqu’à ce qu’il soit statué par l’autorité juridictionnelle compétente ou qu’un accord intervienne entre les parties.



« III. – Lorsque les propriétaires ou indivisaires s’engagent, dans un délai déterminé par l’autorité administrative, à réaliser ou faire réaliser les travaux nécessaires à la remise en état du bien, le recours au transfert d’usufruit défini aux I et II est écarté.



« IV. – Les propriétaires ou indivisaires ayant formalisé un engagement de réhabilitation, dans les conditions définies au III, peuvent bénéficier, pendant la durée des travaux et pour une période complémentaire déterminée par décret, d’une exonération totale ou partielle de taxe foncière sur les propriétés bâties.



« V. – Pour l’application du I, l’État assure la réhabilitation du bien, dans le respect de sa substance, au sens de l’article 578 du code civil, et en confie la gestion à un organisme agréé ou à un bailleur social.



« VI. – Le bien réhabilité est affecté prioritairement au logement de personnes répondant aux conditions définies à l’article L. 641-2 du code de la construction et de l’habitation. Il est maintenu dans le parc locatif social pour une durée minimale déterminée par décret.



« VII. – À l’issue de la période d’usufruit, le bien est restitué au nu-propriétaire, sous réserve du respect des obligations prévues au présent article, notamment celles relatives à l’affectation sociale du logement pour une durée déterminée par décret. »



II. – L’article L. 641-1 du code de la construction et de l’habitation est complété par un alinéa ainsi rédigé :



« Dans les collectivités régies par l’article 73 de la Constitution, lorsque des locaux vacants font l’objet d’une procédure prévue à l’article L. 2212-1-1 du code général de la propriété des personnes publiques, la réquisition ne peut intervenir qu’à titre subsidiaire, en l’absence d’engagement de réhabilitation des propriétaires ou en cas d’échec du dispositif d’usufruit temporaire. »



I. – Les éventuelles conséquences financières résultant pour les collectivités territoriales de la présente loi sont compensées, à due concurrence, par une majoration de la dotation globale de fonctionnement.



II. – Les éventuelles conséquences financières résultant pour l’État du I et de la présente loi sont compensées, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre Ier du livre III du code des impositions sur les biens et services.