Question de M. CORNU Gérard (Eure-et-Loir - RPR) publiée le 18/05/2001
M. Gérard Cornu appelle l'attention de Mme le secrétaire d'Etat au logement sur les conséquences de l'article 75 de la loi nº 2001-3 du 18 janvier 2001, relative à la solidarité et au renouvellement urbains. Celui-ci autorise une reddition annuelle des comptes par les syndics de copropriété, alors même que les budgets sont financés par des appels provisionnels ou à des périodes fixées par les copropriétaires. Une reddition trimestrielle de comptes présente l'avantage d'une plus grande lisibilité et permet aux propriétaires bailleurs non gérés par des professionnelles, de régulariser plus facilement les charges de leurs locataires. D'autre part, la reddition annuelle aura pour effet d'entraîner une restitution des cautions, plus d'un an après le départ du locataire, dans le cas où celui-ci viendrait à quitter son logement en début d'exercice de la copropriété. Il lui demande donc, afin d'éviter tout risque de contentieux, s'il ne serait pas plus simple de laisser les copropriétaires opter pour le mode de reddition des comptes qui leur convient, qu'il soit annuel ou trimestriel.
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Réponse du ministère : Logement publiée le 17/10/2001
Réponse apportée en séance publique le 16/10/2001
M. Gérard Cornu. Madame la secrétaire d'Etat, la loi sur la solidarité et le renouvellement urbains - dite « loi SRU » - du 13 décembre 2000 a notamment eu pour conséquence de modifier en profondeur les rapports entre copropriétaires.
Parmi les bouleversements les plus spectaculaires figurent ceux qui concernent la comptabilité et la gestion. La pratique dite des charges réelles, laquelle implique des comptes trimestriels, a, en effet, été abandonnée au profit d'une comptabilité annuelle. L'article 75-1 de la loi fait ainsi obligation aux syndics d'adopter une reddition des comptes annuelle pour les copropriétés alors même que les budgets sont financés par des appels provisionnels de trésorerie trimestriels ou à des périodes fixées par l'assemblée générale des copropriétaires.
De l'avis de nombreux copropriétaires, une reddition trimestrielle des comptes rend beaucoup plus lisibles les dépenses de la copropriété, ces dernières pouvant être suivies par chacun, au fur et à mesure que l'année s'écoule, par rapport au budget prévisionnel voté. Elle permet également aux propriétaires bailleurs non gérés par des professionnels de régulariser plus facilement les charges de leurs locataires.
En outre, la reddition annuelle aura pour conséquence d'entraîner une restitution des cautions plus d'un an après le départ du locataire dans le cas où celui-ci viendrait à quitter son logement en début d'exercice de la copropriété.
Pourquoi, dès lors, ne pas laisser à l'appréciation des syndics, lors de chaque renouvellement de leurs pouvoirs, le choix de la reddition des comptes, annuelle ou trimestrielle, pratique la plus courante actuellement ?
Les syndicats qui se prononcent en faveur d'un maintien de cette pratique proposent de recourir au dispositif inscrit à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 pour faire adopter en assemblée générale le mode de reddition souhaité par les copropriétaires.
Madame la secrétaire d'Etat, quelle réponse pouvez-vous leur apporter aujourd'hui ?
M. le président. La parole est à Mme le secrétaire d'Etat.
Mme Marie-Noëlle Lienemann, secrétaire d'Etat au logement. Monsieur le sénateur, comme vous l'avez indiqué, la loi SRU fait peser une obligation comptable sur les syndicats de copropriétaires, ce qui n'était pas le cas auparavant, dans la mesure où elle a modifié la loi de juillet 1965 concernant le statut des copropriétés en fixant des règles de gestion budgétaire et comptable.
Ainsi, le principe retenu est la comptabilité annuelle : à la différence de ce qui se passait auparavant, l'assemblée générale des copropriétaires doit voter annuellement un budget prévisionnel et approuver les comptes.
Le choix du principe d'une comptabilité annuelle repose essentiellement sur deux raisons, l'une technique, l'autre financière.
La raison technique est que la mise en oeuvre d'une assemblée générale trois fois par an pour approuver des comptes est lourde, même si les règles de quorum ont été relativement allégées.
La raison financière est que l'établissement des comptes et la tenue des assemblées générales coûtent cher, ce qui suppose des charges à la fois pour les propriétaires occupants et pour les bailleurs.
C'est la recherche de l'équilibre entre l'exigence technique et financière qui a fait pencher la balance du côté de l'annualité comptable.
Par ailleurs, la lisibilité des documents comptables est plus grande sur une année que par trimestre, puisque chacun peut ainsi prévoir ce que seront les charges annuelles en termes de fluides, d'électricité et d'entretien au sein de la copropriété. De plus, l'annualité est une règle communément admise en matière économique et financière, car elle correspond mieux au rythme de vie des familles dans l'établissement de leur budget.
Transparence, compréhension, prévision, tant pour le propriétaire occupant que pour le propriétaire bailleur, tels ont été les principes qui nous ont guidés. Au demeurant, je ne crois pas que cette méthode ait donné lieu à de grands désaccords lors de la discussion de cette loi.
En revanche, la question que vous posez concernant le délai de restitution des cautions aux locataires me paraît mériter un examen attentif. Si, à l'issue de cet examen, il apparaissait que ces problèmes sont effectifs, il conviendrait de trouver des solutions, lesquelles seraient probablement moins directement liées au système de comptabilisé qu'au principe même de la caution.
M. Gérard Cornu. Je demande la parole.
M. le président. La parole est à M. Cornu.
M. Gérard Cornu. Madame la secrétaire d'Etat, je suis très satisfait de la réponse que vous venez de me donner et de vos explications techniques.
S'agissant des cautions, je crois que nous serons tous d'accord pour considérer qu'il convient de rechercher des solutions qui ne pénalisent pas l'ensemble des locataires, notamment en matière de délais de restitution.
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