Question de Mme SOUYRIS Anne (Paris - GEST) publiée le 03/10/2024
Mme Anne Souyris interroge Mme la ministre du logement et de la rénovation urbaine sur l'applicabilité à Paris de la décote prévue à l'article L. 3211-7 du code général de la propriété des personnes publiques.
La loi n° 2013-61 du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social a modifié l'article L. 3211-7 du code général de la propriété des personnes publiques de telle sorte à permettre à l'État de pouvoir procéder à l'aliénation de terrains de son domaine privé à un prix inférieur à la valeur vénale lorsque ces terrains, bâtis ou non, sont destinés à la réalisation de programmes comportant majoritairement des logements dont une partie au moins est réalisée en logement social.
Le dispositif, amélioré par des modifications réglementaires et législatives concernant son application, a permis à la ville de Paris entre 2015 et 2018 d'acquérir cinq biens pour faire face à la crise du logement et pour respecter les obligations de logement social définies par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.
Cependant, le décret n° 2019-1460 du 26 décembre 2019 relatif au plafonnement de la décote prévue à l'article L. 3211-7 du code général de la propriété des personnes publiques prévoit que le taux de décote applicable à la valeur vénale d'un terrain sur lequel un programme de logements sociaux est envisagé est plafonné de façon que le montant de la décote globale, rapporté à la surface totale des logements sociaux du programme, ne puisse excéder des valeurs qu'il fixe. Depuis la publication de ce décret, le dispositif prévu à l'article L. 3211-7 du code général de la propriété des personnes publiques n'a plus été appliqué sur le territoire de Paris. Pourtant, la commission nationale de l'aménagement, de l'urbanisme et du foncier n'avait pas recommandé de modifier le dispositif en ce sens.
Elle rappelle que, au contraire de ce qu'est devenu le dispositif modifié par le décret précité, il permettait de contribuer efficacement à la lutte contre la spéculation immobilière et à permettre à des communes déficitaires en nombre de logements sociaux de rattraper leur retard. La décote pourrait ainsi permettre, si elle était à nouveau appliquée, de répondre au besoin de logements sociaux à Paris dans un contexte de difficulté d'accès au foncier, considérant que 50 000 logements pourraient être créés en Île-de-France avec ce dispositif. La mobilisation du foncier de l'État est essentielle pour permettre aux Franciliennes et aux Franciliens d'accéder au logement social dans une zone urbaine marquée par l'inaccessibilité du foncier, comme son ministère le rappelait en ouverture du colloque du 8 décembre 2023 organisé par l'établissement public foncier d'Île-de-France.
Elle l'interroge donc sur l'évolution des dispositions réglementaires d'application de ce dispositif de décote.
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Transmise au Ministère auprès du ministre de l'aménagement du territoire et de la décentralisation, chargé du logement
Réponse du Ministère auprès du ministre de l'aménagement du territoire et de la décentralisation, chargé du logement publiée le 28/08/2025
L'article L. 3211-7 du code général de la propriété des personnes publiques (CG3P), structuré par la loi du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social, permet à l'Etat de céder un terrain avec une décote par rapport à la valeur vénale lorsque l'acquéreur s'engage à réaliser un programme comportant majoritairement des logements et que cette décote permet la réalisation de logements sociaux. Les conditions et la détermination de la décote sont encadrées par cet article législatif et ses décrets d'application et tiennent notamment compte des circonstances locales. Ce mécanisme de décote sur le prix d'aliénation de fonciers publics a bénéficié entre 2014 et 2023 à la production de plus de 10 000 logements sociaux, dont 90 % localisés en zone tendue pour le logement, pour un montant évaluatif total de 248 Meuros de décotes, dont 97 % en zone tendue. Plus globalement, le dispositif de mobilisation, avec ou sans décote, du foncier de l'Etat, de ses établissements publics et de la SNCF, en faveur de la production de logements, a permis la production dans cette période de plus de 70 000 logements dont plus de 30 000 logements sociaux et dont 88 % localisés en zone tendue. A Paris, ce dispositif s'est concrétisé, entre 2013 et 2023, par 9 cessions de fonciers de l'Etat et 35 cessions de ses établissements publics (SNCF, RATP, APHP) et encore de la SNCF depuis sa transformation en société anonyme en 2020. Ces 44 cessions ont permis la production de 9 521 logements dont 5306 logements sociaux. Parmi ces 44 cessions, 5 cessions d'immeubles de l'Etat ont été effectuées avec décote pour des programmes totalisant 650 logements sociaux, qui ont bénéficié de 96 708 752 euros de décotes. Un plafonnement additionnel de la décote a été instauré dans l'article L. 3211-7 par l'article 274 de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019 : le taux de décote appliqué à la valeur vénale du terrain de l'Etat dont la cession est demandée pour un programme de logements sociaux est plafonné lorsque la commune, l'établissement public de coopération intercommunale ( ) ou l'une des sociétés ou opérateurs dont le statut est éligible à une décote de droit, au regard du 1° du II. de l'article L.3211-7, dispose de réserves foncières ou de biens susceptibles de pouvoir accueillir un programme de logement sociaux équivalent. Le décret n° 2019-1460 du 26 décembre 2019 relatif au plafonnement de la décote prévue à l'article L. 3211-7 du code général de la propriété des personnes publiques a organisé les modalités d'application de ce plafonnement additionnel conformément aux principes fixés par cet article législatif. Dans ce cadre réglementaire modifié, des difficultés ont été signalées pour réunir les conditions d'équilibre de nouveaux programmes de logements sociaux sur des immeubles libérés par l'Etat dans des secteurs particulièrement tendus, et notamment à Paris. Pour y remédier, le décret n° 2024-1277 du 31 décembre 2024 a modifié les modalités de plafonnement de la décote prévue à l'article L. 3211-7 du code général de la propriété des personnes publiques. Les valeurs-plafonds fixées pour la décote dans l'article R.3211-15-1 du CG3P sont rendues révisables afin de tenir compte de l'évolution des conditions économiques intervenues depuis la fixation de ce barème en 2019. En outre, il est ouvert la possibilité pour un préfet de déroger aux valeurs réglementaires du plafonnement additionnel de la décote, dans le cadre de baux emphytéotiques administratifs, lorsque cela s'avérera nécessaire pour permettre la réalisation de logements sociaux sur des immeubles inutilisés par l'Etat. Cette dérogation sera conditionnée à l'inscription de ces projets dérogatoires dans un document de principe élaboré par le préfet et l'exécutif de la collectivité compétente assurant aussi la possibilité pour l'Etat de financer et mener un ensemble d'opérations immobilières nécessaires aux activités de ses services et opérateurs. Les deux ajustements apportés par ce décret aux modalités réglementaires de plafonnement de la décote ont ainsi rétabli, dans le respect du mécanisme de plafonnement fixé par le législateur, les possibilités voulues de décote pour permettre la réalisation de logements sociaux dans des immeubles libérés par l'Etat dans des contextes de très forte tension sur le marché du logement comme celle de Paris.
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