Question de M. MIZZON Jean-Marie (Moselle - UC) publiée le 17/04/2025
M. Jean-Marie Mizzon interroge M. le ministre de l'aménagement du territoire et de la décentralisation sur les conditions dans lesquelles un maire peut donner congé à un locataire d'un logement communal loué sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, lorsqu'il a reçu délégation du conseil municipal pour décider de la conclusion et de la révision du louage de choses pour une durée n'excédant pas douze ans.
Compte-tenu des dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989, la durée du bail est de six ans pour un bailleur personne morale, ce qui est le cas d'une commune. Le locataire bénéficie, cependant, à l'échéance de chaque période de six ans, d'un droit au renouvellement.
En vertu de l'article L. 2122-22 5° du code général des collectivités territoriales, le conseil municipal peut déléguer au maire sa compétence pour décider de la conclusion et de la révision du louage de choses pour une durée n'excédant pas douze ans.
Aussi, il souhaiterait qu'il lui précise si un maire, sur le fondement d'une telle délégation, peut - naturellement dans le respect des conditions fixées par la loi du 6 juillet 1989 - mettre en oeuvre une procédure de résiliation d'un bail d'habitation sur un logement communal relevant du domaine privé uniquement lorsque la durée effective du bail, renouvellement compris, n'a pas encore excédé douze ans ou s'il faut exclure le recours à la délégation accordée par le conseil municipal dès lors que la durée effective du bail concerné, renouvellements inclus, a excédé douze ans, par exemple, lorsque le bail a déjà été renouvelé une seconde fois.
Il le remercie pour les informations qu'il pourra lui apporter en la matière.
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Réponse du Ministère de l'aménagement du territoire et de la décentralisation publiée le 03/07/2025
L'article L. 2122-22 du code général des collectivités territoriales (CGCT) dispose que « le maire peut, en outre, par délégation du conseil municipal, être chargé, en tout ou partie, et pour la durée de son mandat : [...] 5° De décider de la conclusion et de la révision du louage de choses pour une durée n'excédant pas douze ans ; ». A ce titre, le louage de choses doit s'entendre au sens de l'article 1709 du code civil qui prévoit que "le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.". Le législateur n'a pas entendu distinguer la nature juridique du contrat. Le louage de choses implique donc tant le bail à usage d'habitation que le bail de droit commun. Il y a lieu, par conséquent, de faire application des dispositions du code civil, et le cas échéant de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. La révision du contrat peut impliquer, sur le fondement de l'article 1195 du code civil, la résiliation du contrat. Le maire peut demander cette résiliation ou décider de ne pas renouveler un bail de location à son échéance (Cour de cassation, 15 février 2018, n° 16-18.463). L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. Le juge judiciaire a validé la faculté pour le maire, qui dispose d'une délégation du conseil municipal pour décider de la conclusion et de la révision du louage de choses pour une durée n'excédant pas douze ans, en application du 5° de l'article L. 2122-22 du CGCT, de donner congé à un locataire pour motif sérieux et légitime, dans la mesure où, en l'espèce, le bail tacitement renouvelé n'avait pas une durée excédant douze ans (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-7, 15 octobre 2020, n° 19/16863). À l'inverse, sous réserve de l'appréciation souveraine du juge judiciaire, seul le conseil municipal peut décider de donner congé à un locataire, en application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque la durée du bail excède douze ans.
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