Question de Mme JOSENDE Lauriane (Pyrénées-Orientales - Les Républicains) publiée le 02/10/2025
Mme Lauriane Josende attire l'attention de Mme la ministre auprès du ministre de l'aménagement du territoire et de la décentralisation, chargée du logement sur les conséquences juridiques et urbanistiques de la dissociation de la vente des logements et des places de stationnement auxquelles ils étaient initialement rattachés.
En pratique, de nombreux programmes immobiliers ont été autorisés et réalisés sur le fondement d'un permis de construire prévoyant un nombre minimal de places de stationnement, imposé par le plan local d'urbanisme (PLU) alors applicable. Or, il est constaté que certains propriétaires ou promoteurs procèdent, après achèvement de l'immeuble, à la vente séparée d'appartements d'une part et de places de stationnement d'autre part, réduisant ainsi la capacité effective de stationnement pour les occupants.
Cette pratique soulève plusieurs difficultés. En effet, elle compromet l'équilibre recherché par les règles locales d'urbanisme en matière de stationnement, qui conditionnent souvent la densification de l'habitat ; elle aggrave les tensions dans les communes, déjà confrontées à des difficultés croissantes pour assurer un stationnement suffisant à leurs administrés ; elle interroge sur la qualification juridique de cette cession séparée, susceptible de constituer une infraction au regard de l'article L. 480-4 du code de l'urbanisme, lequel sanctionne notamment les travaux et utilisations du sol réalisés en méconnaissance des prescriptions du permis de construire et des règles du PLU.
Dans ce contexte, elle souhaiterait savoir si la vente séparée de lots de copropriété (logements et places de stationnement), alors que ces derniers avaient été appréhendés de manière indissociable dans l'autorisation d'urbanisme, peut être considérée comme une infraction au plan local d'urbanisme au sens de l'article L. 480-4 du code de l'urbanisme ; si une telle opération est susceptible de donner lieu à l'établissement d'un procès-verbal d'infraction par l'autorité compétente ; et, dans l'hypothèse où le droit positif n'offrirait pas de réponse claire, si le Gouvernement envisage d'adapter le cadre législatif et réglementaire afin de préserver l'effectivité des obligations de stationnement prévues par les documents d'urbanisme et de garantir aux communes la capacité de répondre aux besoins des habitants en la matière.
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Transmise au Ministère de la ville et du logement
Réponse du Ministère de la ville et du logement publiée le 29/01/2026
En application de l'article L.111-4 du code pénal, les sanctions pénales s'interprètent strictement. Le droit pénal de l'urbanisme sanctionne le non-respect des règles de fond, dont font partie les dispositions d'un document d'urbanisme, ou des règles de procédure (règles imposant l'octroi d'une autorisation préalablement à une construction ou le respect de l'autorisation accordée). Le propriétaire ayant acquis un appartement doté d'une place de stationnement et qui la vend ensuite n'est pas en infraction aux règles de procédure car il n'a pas besoin de solliciter une autorisation d'urbanisme pour cette vente. La liberté de disposer et de vendre son bien, relève en premier lieu des règles civiles, le cas échéant des règles applicables au statut de la copropriété telles que définies par la loi du 10 juillet 1965 et modifiées par la loi ELAN du 23 novembre 2018. Il n'est donc pas non plus a priori en infraction aux règles de fond, les dispositions d'un document d'urbanisme n'étant pas opposables aux cessions à titre privé. Toutefois, comme exposé dans une précédente réponse ministérielle n° 1058 du 2 septembre 2025 à Monsieur le Député Romain Daubié, la Cour de cassation a jugé que le fait d'affecter à une utilisation contraire aux dispositions du PLU des constructions régulièrement édifiées en vue d'une autre affectation est constitutif d'une violation du PLU et donc du délit prévu à l'article L. 610-1 du code de l'urbanisme (Cass. crim., 27 févr. 2024, n° 23-82.639).
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