Question de M. CHEVROLLIER Guillaume (Mayenne - Les Républicains) publiée le 26/03/2026
M. Guillaume Chevrollier attire l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique sur la différence de régime fiscal applicable, d'une part, aux ventes immobilières classiques soumises aux droits de mutation à titre onéreux (DMTO), dont le produit bénéficie majoritairement aux collectivités territoriales, et, d'autre part, aux cessions de parts de sociétés civiles immobilières (SCI) à prépondérance immobilière, soumises à un droit d'enregistrement de 5 %, dont une part significative revient à l'État.
Ces deux opérations, bien que juridiquement distinctes, produisent un effet économique comparable puisqu'elles aboutissent au transfert indirect ou direct de la propriété d'un bien immobilier. Pourtant, leur traitement fiscal diffère non seulement quant au taux applicable, mais également quant à l'affectation du produit de la taxe : dans le cas d'une mutation immobilière classique, les départements et, le cas échéant, les communes perçoivent l'essentiel des recettes ; dans le cas d'une cession de parts de SCI, la répartition conduit à une part revenant à l'État.
Dans un contexte où les collectivités territoriales font face à des contraintes budgétaires croissantes et à une érosion de leurs ressources fiscales dynamiques, cette différence d'affectation peut constituer un manque à gagner pour les budgets locaux, alors même que la base économique imposée demeure immobilière.
Il lui demande en conséquence si le Gouvernement envisage de modifier les règles d'affectation du droit d'enregistrement applicable aux cessions de parts de SCI à prépondérance immobilière afin que l'intégralité du produit de cette taxation soit affectée aux collectivités territoriales, à l'instar des droits de mutation à titre onéreux sur les ventes immobilières classiques.
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Transmise au Ministère de l'action et des comptes publics
Réponse du Ministère de l'action et des comptes publics publiée le 01/10/2026
Les mutations à titre onéreux d'immeubles ou de droits immobiliers sont soumises à des droits d'enregistrement (DMTO) dont la taxe de publicité foncière (TPF) affectée aux départements (code général des impôts - CGI, art. 1594 A, 1°). Les départements disposent sur cette taxe d'un pouvoir de détermination de taux encadré par le législateur (CGI, art. 1594 D). Les autres catégories de collectivités territoriales bénéficient de taxes additionnelles à la TPF, dont les modalités de mise en oeuvre diffèrent pour les communes de plus de 5 000 habitants et les stations de tourisme (CGI, art. 1584) et pour les communes de moins de 5 000 habitants hors stations de tourisme (CGI, art. 1595 bis), ainsi que la région Île-de-France s'agissant notamment des mutations de locaux commerciaux ou à usage de bureaux (CGI, art. 1599 sexies). Par dérogation, ces dispositions ne sont pas applicables aux droits dus sur les actes de société (CGI, art. 1594 B), parmi lesquels les cessions de participations dans les personnes morales à prépondérance immobilière (PMPI). Ces personnes sont celles dont l'actif est, ou a été l'année précédente, principalement constitué d'immeubles, de droits immobiliers ou de participations dans des personnes morales remplissant elles-mêmes ce critère. Ces cessions sont soumises à un droit d'enregistrement dont le taux est fixé à 5 % et le produit intégralement affecté à l'État (CGI, art. 726, I, 2°). Cette dérogation fut introduite par l'article 99 de la loi n° 83-8 du 7 janvier 1983 relative à la répartition de compétences entre les communes, les départements, les régions et l'État, qui transférait les DMTO aux départements, à l'exclusion des droits dus sur les actes de société, le droit d'échange ainsi que les droits ou taxes fixes. Le choix des droits transférés était alors notamment motivé par le critère de localisation de l'assiette. En effet, les cessions d'immeubles ou de droits immobiliers et les cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière étant par nature différents, elles donnent lieu à des impositions dont le produit est versé à des affectataires différents. D'une part, l'actif des sociétés à prépondérance immobilière, matérialisé par la détention de parts sociales, n'est pas toujours constitué par un seul bien immobilier. D'autre part, les mutations portant sur ces participations ne peuvent pas, matériellement, être taxées eu égard au lieu de situation de l'immeuble, comme c'est le cas pour la taxe de publicité foncière, puisqu'elles ne portent qu'indirectement sur un, ou plusieurs biens immobiliers dont le lieu de situation est potentiellement dispersé sur le territoire. Dans ce contexte, plutôt que de modifier les règles d'affectation des droits d'enregistrement, le Gouvernement a soutenu les collectivités territoriales à travers l'élargissement du pouvoir de taux des départements. Il leur est désormais possible de relever le taux de DMTO au-delà de 4,5 %, sans que ce taux n'excède 5 %, pour les actes passés et les conventions conclues entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, hors primo-accédant (article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025). En outre, afin de sécuriser l'assiette de cette contribution et par extension le montant des droits perçus par les départements, le Gouvernement a renforcé les obligations déclaratives lors des cessions de participations dans une personne morale à prépondérance immobilière, afin de lutter contre certains mécanismes d'optimisation fiscale (article 119 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024). Il n'est pas prévu de modifier davantage les règles d'affectation des droits de mutation à titre onéreux.
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