Question de M. TISSOT Jean-Claude (Loire - SER) publiée le 09/04/2026
M. Jean-Claude Tissot attire l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique sur les conséquences induites par la fin du régime de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sur marge. Par l'ordonnance n°2025-1247 du 17 décembre 2025 portant recodification de la TVA et diverses modifications du code des impositions sur les biens et services, le Gouvernement a en effet procédé à la réorganisation de diverses dispositions régissant la TVA, en y intégrant les évolutions jurisprudentielles et la nécessaire mise en conformité avec le droit européen. Parmi les changements notables, la disparition du régime de la TVA sur marge sur les cessions immobilières, qui doit s'appliquer à partir du 1er septembre 2026, s'avère être lourd de conséquences pour les opérations d'aménagement et de renouvellement urbain, telles que celles menées par des sociétés publiques locales (SPL). Ainsi, les cessions immobilières faisant suite à une opération de réhabilitation pourraient ne plus être soumise à la TVA sur la seule marge, mais plus globalement sur le prix total de vente. Le changement législatif en question entraîne mécaniquement une diminution du prix de cession hors taxe, sans réelle possibilité d'augmenter les prix de vente toutes taxes comprises (TTC) dans les mêmes proportions. Or pour les SPL, ces cessions sont bien souvent l'unique source de recette. L'équilibre financier des opérations est donc menacé, et il est particulièrement préoccupant pour les opérations ayant débutées dans le cadre fiscal incluant le régime de TVA sur marge, et qui verront donc la règle changer en cours de projet. Aussi, il lui demande dans quelle mesure le Gouvernement entend mettre en place un dispositif transitoire, afin que les opérations d'aménagement dont le traité de concession est antérieur au 1er septembre 2026 puissent continuer à bénéficier du régime actuel. Dans le contexte de finances publiques locales particulièrement contraintes, mais également au regard de l'impérieuse nécessité des politiques publiques d'aménagement du territoire, il semblerait de bon aloi de permettre une telle période transitoire.
- page 1680
Transmise au Ministère de l'action et des comptes publics
Réponse du Ministère de l'action et des comptes publics publiée le 01/10/2026
Conformément aux articles 266 et 267 du code général des impôts (CGI), la base d'imposition à la TVA des livraisons d'immeubles est en principe constituée par toutes les sommes, valeurs, biens ou services reçus ou à recevoir par le vendeur en contrepartie de ces opérations de la part de l'acheteur, à l'exclusion de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) elle-même. Toutefois, par dérogation à ce principe, l'article 392 de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 relative au système commun de taxe sur la valeur ajoutée (dite « directive TVA ») offre la possibilité aux États membres de prévoir que pour les livraisons de bâtiments et de terrains à bâtir achetés en vue de la revente par un assujetti qui n'a pas eu droit à déduction à l'occasion de l'acquisition, la base d'imposition est constituée de la seule marge réalisée par le cédant. La France a usé de cette faculté en transposant ce dispositif dérogatoire à l'article 268 du CGI. Ce régime de taxation sur la marge sera repris dans le code des impositions sur les biens et services (CIBS) aux articles L.221-18 à L.221-20 du CIBS en application de l'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 portant recodification de la taxe sur la valeur ajoutée et diverses modifications du code des impositions sur les biens et services. Dans leur rédaction, ces nouvelles dispositions tiennent compte de l'interprétation que le juge européen a donné à ce mécanisme dérogatoire dans l'arrêt rendu par la Cour de justice de l'Union européenne (CJUE) dans l'affaire Icade Promotion SAS (aff. C- 299/20). Par deux réponses à des questions écrites (n° 35554 et n° 42486) formulées par le Député Romain Grau publiées au journal officiel le 27 avril 2021 et le 1er février 2022, le Gouvernement a indiqué qu'aussi longtemps que la doctrine actuellement publiée au Bulletin officiel des finances publiques - impôt (BOFiP-I) sous la référence BOI-TVA-IMM-10-20-10 ne sera pas modifiée pour tenir compte de cette jurisprudence, les assujettis revendeurs bénéficient pleinement de la garantie prévue par les dispositions de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales (LPF) , ce qui leur permet de se prévaloir de bonne foi de l'interprétation faite par l'administration d'un texte, même contraire au droit de l'Union tel que précisé par la jurisprudence de la CJUE. Cette garantie interdit également à l'administration fiscale de remettre en cause l'application par un redevable d'un texte fiscal effectuée conformément à l'interprétation que l'administration avait fait connaître par ses instructions ou circulaires publiées et qu'elle n'avait pas rapportées à la date des opérations en cause (avis « Monzani » n° 353782 du Conseil d'État du 8 mars 2013). Le Gouvernement a précisé que le moment venu, la mise à jour de la doctrine fiscale n'aurait pas vocation à remettre en cause les équilibres économiques des opérations en cours. Ainsi, dans le cadre de la revente d'un bien immobilier intervenant postérieurement à la date de publication des futures précisions doctrinales tirant les conséquences de la jurisprudence de la CJUE, l'assujetti revendeur pourra continuer à se prévaloir de l'actuelle doctrine fiscale si son acquisition du bien considéré est intervenue ou a fait l'objet d'un compromis de vente antérieurement à cette publication. Le transfert des règles de la TVA au sein du CIBS au 1er septembre 2026 ne remet pas en cause le contenu de ces réponses, et ce d'autant que par un rescrit publié le 18 février 2026 au BOFiP-I sous la référence BOI-RES-TVA-000253, l'administration a indiqué que restent opposables à l'administration à compter du 1er septembre 2026 l'intégralité des commentaires de la doctrine fiscale ainsi que toutes les prises de position de l'administration dans des rescrits individuels, non rapportés ou non caducs avant cette date. Tel est le cas notamment, quelle que soit leur forme (doctrine, réponses aux questions écrites, etc.), des interprétations et prises de position relevant des dispositions de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales (LPF) et de l'article L. 80 B du LPF. Ainsi, la circonstance que les dispositions de l'article 268 du CGI aient fait l'objet d'une recodification dans le CIBS n'a pas d'incidence sur l'opposabilité de la doctrine en vigueur. À cet égard, le Gouvernement entend procéder à la mise en conformité de la doctrine fiscale avec le droit de l'Union d'ici le premier semestre 2027. Comme indiqué précédemment, même pour des livraisons effectuées par des assujettis revendeurs postérieurement à la publication des nouveaux commentaires conformes, ces derniers pourront continuer à se prévaloir de l'actuelle doctrine fiscale si l'acquisition des biens considérés est intervenue ou a fait l'objet d'un compromis de vente antérieurement à cette publication. S'agissant tout particulièrement de la situation des concessions d'aménagement régies par un traité au sens de l'article L. 300-5 du code de l'urbanisme, les sociétés publiques locales (SPL) agissant en qualité de concessionnaires (aménageurs) procèdent à l'acquisition de tout ou partie des immeubles inclus dans le périmètre de la concession. Les terrains et les biens aménagés, à la suite notamment d'opérations de réhabilitation, ont vocation à être revendus par les SPL, leur permettant ainsi de se financer. À l'instar de n'importe quel assujetti revendeur, les SPL bénéficient pleinement des commentaires qui précèdent. En cas de revente, elles resteront donc fondées à se prévaloir de la doctrine fiscale en vigueur postérieurement à la date de publication des futures précisions doctrinales, si l'acquisition du bien concerné est intervenue ou a fait l'objet d'un compromis de vente antérieurement à cette date. En outre, dans le souci de préservation des équilibres économiques déjà exprimé par le Gouvernement, il est confirmé qu'il en ira de même des reventes de biens intervenant en application d'un traité de concession d'aménagement mentionné à l'article L.300-5 du code de l'urbanisme conclu antérieurement à la date du changement de doctrine.
- page 4768
Page mise à jour le