Question de M. BROSSAT Ian (Paris - CRCE-K) publiée le 16/04/2026
M. Ian Brossat attire l'attention de M. le ministre de la ville et du logement sur l'essor particulièrement préoccupant du recours au bail civil, utilisé de manière détournée pour contourner l'encadrement des loyers et les règles essentielles de protection des locataires, notamment régies par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.
En effet, dans un contexte de crise du logement et de forte tension sur le marché locatif, notamment à Paris et dans les zones tendues, de nombreuses agences immobilières et propriétaires utilisent désormais le bail civil pour échapper aux obligations légales applicables à la location d'une résidence principale.
Le cadre juridique est pourtant clair : le recours au bail code civil est strictement limité à des usages spécifiques, tels que la location de parkings, de bureaux ou d'entrepôts, de résidences secondaires ou de logements de fonction. Il n'a en aucun cas, vocation à s'appliquer à des logements loués à titre de résidence principale.
Pourtant, le mécanisme de contournement est désormais bien identifié. En stipulant que le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire, certaines agences immobilières et certains propriétaires se soustraient à l'ensemble des règles protectrices issues de la loi du 6 juillet 1989. Certaines annonces mentionnent ainsi « bail meublé de droit commun non soumis à l'encadrement des loyers ni au plafonnement des honoraires », induisant alors les locataires en erreur sur le régime juridique applicable.
Cette pratique permet non seulement de contourner l'encadrement des loyers, mais aussi d'échapper à des obligations essentielles, notamment l'interdiction progressive de mise en location des logements énergivores, appelées passoires thermiques, classées F ou G. Les conséquences sont lourdes pour les locataires, qui peuvent se voir proposer des logements indignes, à des loyers qui dépassent de 200 à 400 euros l'encadrement des loyers, tout en étant privés de droits fondamentaux, tels que l'accès aux aides au logement, les règles protectrices en matière de préavis ou encore le plafonnement des frais d'agence.
Or, tout logement occupé au moins huit mois par an constitue une résidence principale et relève, à ce titre, des dispositions de la loi du 6 juillet 1989. De même, les professionnels de l'immobilier sont soumis à des obligations strictes d'information dans les zones concernées par l'encadrement des loyers. L'absence des mentions obligatoires dans les annonces est susceptible de caractériser une pratique commerciale trompeuse. La proposition d'un bail civil pour un bien destiné à servir de résidence principale peut constituer un défaut d'information précontractuelle sanctionnable par une amende administrative pouvant atteindre 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Surtout, lorsque le professionnel de l'immobilier participe à l'établissement du bail, cette pratique peut être qualifiée de trompeuse, passible d'une amende maximale de 300 000 euros et de deux ans d'emprisonnement.
Malgré ce cadre juridique clair et ces sanctions dissuasives, l'impunité demeure aujourd'hui largement de mise. Alertée sur ces pratiques, la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) a confirmé qu'il s'agit d'un détournement du cadre légal et a indiqué qu'une campagne nationale de contrôle des professionnels de l'immobilier était en cours, afin de détecter ces pratiques et d'engager les poursuites nécessaires.
Dans ce contexte, il lui demande quelles mesures le Gouvernement entend prendre pour mettre un terme à ces pratiques frauduleuses, renforcer les contrôles et garantir l'application effective de l'encadrement des loyers ainsi que la protection des locataires.
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En attente de réponse du Ministère de la ville et du logement.
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