B. LA MOBILISATION DES RESSOURCES DU PARC PRIVÉ
1. Le développement de l'offre locative privée
a) Le respect partiel des objectifs du plan de cohésion sociale
En vertu des dispositions de la loi du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale et de la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, l'Agence nationale de l'habitat (Anah) est un des acteurs majeurs de l'action gouvernementale en faveur du développement de l'offre de logements privés.
Les objectifs qui lui ont été fixés par le programme 13 du plan de cohésion sociale prévoient la mise à disposition de 200.000 logements locatifs à loyers maîtrisés , ainsi que la réhabilitation et la remise sur le marché de 100.000 logements vacants entre 2005 et 2009 .
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Dotation de l'Anah : objectifs et dotations réelles versées |
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en millions d'euros |
2005 |
2006 |
2007 |
2008 |
2009 |
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Objectifs du plan de cohésion sociale (1) |
487 |
557 |
557 |
557 |
557 |
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Montant de la dotation réelle (2) |
440 |
505 |
527 |
ns |
ns |
|
Variation : (1) - (2) |
47 |
52 |
30 |
ns |
ns |
|
Ecart cumulé |
47 |
99 |
129 |
ns |
ns |
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Source : Pact'Arim |
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A ce titre, elle perçoit de la part de l'Etat une subvention annuelle qui ne peut être inférieure à celle prévue par l'échéancier fixé par le plan de cohésion sociale. Or, il apparaît que pour 2007, la dotation de l'Anah (507 millions d'euros, auxquels s'ajoutent 20 millions d'euros financés par la taxe sur les logements vacants) est inférieure à l'engagement financier de l'Etat, puisque le plan de cohésion sociale prévoyait une subvention de 557 millions d'euros, taxe sur les logements vacants incluse.
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Programme prévisionnel de l'Anah en 2006 |
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Nombre de logements |
Subvention moyenne
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Coût total
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Production de logements à loyers maîtrisés |
37.500 |
6.200 |
232,5 |
|
Remise sur le marché de logements vacants |
18.000 |
2.500 |
45 |
|
Amélioration de logements appartenant à des propriétaires modestes |
36.000 |
2.200 |
79,2 |
|
Lutte contre l'habitat indigne et traitement des copropriétés en difficulté |
35.600 |
2.968 |
105,7 |
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Adaptation des logements au handicap |
14.500 |
3.400 |
49,3 |
|
Aide au développement durable |
- |
- |
4,5 |
|
Autres interventions |
- |
- |
11,1 |
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TOTAL |
141.600 |
ns |
527,3 |
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Source : projet annuel de performance |
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Cette dotation doit néanmoins permettre de financer la réalisation de 37.500 logements privés à loyer maîtrisé et la remise sur le marché de 18.000 logements vacants et de participer activement à la rénovation du parc privé à vocation sociale, à l'adaptation des logements aux personnes âgées ou handicapées et à la lutte contre l'habitat indigne.
Les besoins de paiements de l'Anah pour 2007 sont ainsi estimés à 388 millions d'euros : ils seront couverts par les 353 millions de crédits de paiement accordés à l'Anah par l'Etat, le produit de la taxe sur les logements vacants (TLV) de 20 millions d'euros et le fonds de roulement de l'agence, qui s'élève à 15 millions d'euros.
b) L'augmentation de l'offre de logements à loyer maîtrisé
L'Anah, parmi ses nouvelles missions, doit contribuer au développement d'une offre de logements privés accessibles aux ménages disposant de revenus modestes. Ce type de logements - ou logements à loyer maîtrisé - comprend :
- les logements conventionnés avec ou sans travaux ;
- les logements sous statut de la loi de 1948 ;
- les logements à loyer intermédiaire, c'est-à-dire compris entre le niveau des loyers libres et conventionnés, et qui sont réservés à des personnes ne dépassant pas un certain plafond de ressources.
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Nombre de logements à « loyer maîtrisé » dans le parc locatif privé |
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Nombre de logements |
1997 |
1998 |
1999 |
2000 |
2001 |
2002 |
2003 |
2004 |
|
Subventionnés par l'Anah |
107.600 |
111.200 |
118.414 |
135.500 |
127.700 |
115.005 |
87.291 |
84.761 |
|
Conventionnés |
9.100 |
8.830 |
9.950 |
9.650 |
7.400 |
7.800 |
7.703 |
8.365 |
|
dont PST |
3200 |
3.030 |
3.430 |
2.950 |
2.500 |
2.057 |
1.777 |
2.009 |
|
dont OPAH |
5.00 |
4.250 |
5.560 |
4.400 |
3.000 |
5.180 |
5.355 |
5.829 |
|
dont diffus |
900 |
1.550 |
960 |
2.300 |
1.900 |
563 |
571 |
527 |
|
% de logements conventionnés |
8,5 % |
7,9 % |
8,4 % |
7,1 % |
5,8 % |
6,7 % |
8,8 % |
9,9 % |
|
A loyer intermédiaire |
2.800 |
4.000 |
6.500 |
6.800 |
4.101 |
8.270 |
16.159 |
|
|
Maintenus régime loi de 1948 |
3.300 |
2.680 |
2.430 |
2.440 |
1.865 |
1.180 |
802 |
|
|
Total logements à loyer maîtrisé |
16.630 |
18.580 |
16.640 |
13.770 |
17.150 |
25.326 |
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Source : Anah |
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En plus des subventions qui sont accordées à l'Anah pour remplir cette mission (232,5 millions d'euros), la loi portant engagement national pour le logement a créé un nouveau dispositif d'aide à l'investissement locatif, le « Borloo populaire », et réformé le dispositif « Robien », afin d'en corriger les effets pervers.
Le Gouvernement a souhaité en effet réorienter l'investissement locatif dans le logement neuf en répondant à deux exigences :
- recentrer la production de logements « Robien » dans les agglomérations où les marchés immobiliers sont les plus tendus ;
- offrir une offre de logements privés aux ménages disposant de revenus modestes ou intermédiaires.
Ainsi, les deux dispositifs sont complémentaires :
- le dispositif « Borloo populaire » est fiscalement plus attractif, avec une déduction forfaitaire de 30 % applicable sur les revenus bruts, mais les loyers doivent être inférieurs de 30 % à ceux du marché libre, afin de répondre à la demande de logements des ménages modestes ;
- à l'inverse, le dispositif « Robien recentré » est fiscalement moins avantageux, mais le propriétaire peut appliquer au locataire un loyer inférieur de seulement 10 % à ceux du marché libre.
Au total, ce sont plus de 60.000 logements neufs par an qui sont prévus, grâce à la mise en oeuvre de ces dispositifs. Leur coût estimé devrait représenter au total 630 millions d'euros en 2007 et environ 850 millions d'euros en 2009.
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Évolution du coût estimé des dispositifs d'investissement locatif |
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en millions d'euros |
2006 |
2007 |
2008 |
2009 |
|
Robien |
300 |
490 |
490 |
430 |
|
Robien recentré |
0 |
90 |
180 |
270 |
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Total Robien |
300 |
580 |
670 |
700 |
|
Borloo populaire |
0 |
50 |
100 |
150 |
|
TOTAL |
300 |
630 |
770 |
850 |
Ainsi, l'offre de logements à loyer maîtrisé connaît une hausse significative depuis 2002 puisqu'elle est passée de 13.770 à plus de 28.200 logements privés, destinés aux ménages disposant de revenus modestes ou intermédiaires. Elle devrait être dynamisée par la création du conventionnement sans travaux de l'Anah et répondre de façon plus adaptée à la demande des ménages, tant en termes de localisation géographique qu'en termes de niveau de loyer, grâce à la mise en oeuvre, dès le 1 er octobre 2006, des nouveaux dispositifs plus ciblés d'incitation à l'investissement locatif.
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Offre de logements à loyer maîtrisé en 2005 |
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2005 |
Logements conventionnés |
Logements intermédiaires |
Logements loi de 48 |
Total |
|
Zone A |
1.165 |
9.237 |
373 |
10.775 |
|
Zone B |
4.786 |
5.809 |
137 |
10.732 |
|
Zone C |
5.280 |
1.404 |
15 |
6.699 |
|
Total |
11.231 |
16.450 |
525 |
28.206 |