II. II. LES OBSERVATIONS DU RAPPORTEUR SPÉCIAL : LA PÉRENNITÉ DU COMPTE D'AFFECTATION SPÉCIALE EST FRAGILISÉE PAR L'AFFAIBLISSEMENT TENDANCIEL DES RECETTES AINSI QUE PAR LA PERSPECTIVE DE LA CRÉATION D'UNE FONCIÈRE DE L'ETAT
Alors que le CAS « Gestion du patrimoine immobilier de l'État » représente seulement 3,5 % des crédits de l'État en faveur de l'immobilier, son rôle déjà très modeste au sein de la politique immobilière de l'État pourrait être significativement affecté à moyen terme par la baisse tendancielle de son niveau de recettes.
En effet, les recettes du CAS devraient progressivement se réduire sous l'effet de la raréfaction des biens attractifs pour la vente et des cessions exceptionnelles.
Ainsi, 72 % des 1 553 biens immobiliers déclarés inutiles et remis au domaine fin 2024 étaient considérés par la DIE comme « Difficiles », « Très difficiles » ou « Improbables » à céder4(*).
Comme le relève la Cour des comptes dans sa note d'exécution budgétaire5(*), l'avenir du CAS se pose ainsi au regard de deux éléments :
- d'une part, la pérennité du niveau de recettes constaté ces dernières années dépend de la « capacité de l'État à poursuivre la dynamisation de la valorisation de ses biens, notamment exceptionnels » ;
- d'autre part, le projet de création d'une foncière de l'État6(*), dans laquelle l'incitation des ministères à la sobriété foncière, à la densification des surfaces et à la rénovation énergétique des bâtiments publics passerait par le versement de loyers par les administrations occupantes, devrait conduire à « repenser profondément le CAS et son rôle dans la politique immobilière globale de l'État ».
Le rapport de l'Inspection générale des finances (IGF) et du Conseil général de l'environnement et du développement durable (CGEDD) « Immobilier de l'État : une nouvelle architecture pour professionnaliser » d'avril 20227(*) envisage ainsi une refonte de la maquette budgétaire des politiques de l'immobilier de l'État et préconise la création d'une nouvelle mission budgétaire qui rassemblerait un programme dédié au gros entretien/renouvellement du parc immobilier de l'État et un second portant les crédits dédiés aux projets nouveaux.
Les recommandations du rapport IGF-CGEDD d'avril 2022
« Confier la mission de représenter l'État propriétaire et d'accompagner les occupants publics sur l'ensemble de la chaine des besoins immobiliers à une entité publique opérationnelle dédiée, placée sous la tutelle de la DIE et dotée d'antennes régionales. Cette agence, bras armé opérationnel de la politique immobilière de l'État, assurerait la gestion du propriétaire, la conduite de projet et la valorisation du patrimoine foncier et de l'immobilier de bureaux de l'ensemble des ministères (hors ministère des armées et biens situés à l'étranger) et, selon des règles à définir, celles des opérateurs de l'État, et elle apporterait son expertise en matière de maîtrise d'ouvrage pour l'ensemble du parc immobilier de l'État. Elle serait soit affectataire, soit propriétaire des biens dont elle assurerait la gestion. »
« Mettre en place des loyers versés par les administrations occupantes à l'agence représentant l'État propriétaire, qui financeraient les dépenses du propriétaire, en prévoyant un dispositif financier incitatif pour les administrations qui rationalisent leur organisation immobilière. »
« Créer une nouvelle mission budgétaire qui rassemblerait, sur un premier programme, l'ensemble des crédits dédiés au gros entretien renouvellement (GER) du parc immobilier de l'État et, sur un second programme, les crédits dédiés aux nouveaux projets. »
Source : Inspection générale des finances, Conseil général de l'environnement et du développement durable, « Immobilier de l'État : une nouvelle architecture pour professionnaliser », avril 2022
* 4 Cour des comptes, « La politique immobilière de l'État, une réforme nécessaire pour aborder les enjeux à venir », communication à la commission des finances de l'Assemblée nationale, décembre 2023.
* 5 Cour des comptes, note d'exécution budgétaire 2024, compte d'affectation spéciale « Gestion du patrimoine immobilier de l'État », avril 2025.
* 6 Portée par un amendement gouvernemental au projet de loi de finances pour 2025 et adoptée par le Parlement, cette mesure a cependant été censurée par le Conseil constitutionnel (décision n° 2025-874 DC du 13 février 2025) qui a considéré qu'il s'agissait d'un cavalier budgétaire.
* 7 Inspection générale des finances, Conseil général de l'environnement et du développement durable, « Immobilier de l'État : une nouvelle architecture pour professionnaliser », rapport n° 2021-M-074-03, avril 2022.