ARTICLE ADDITIONNEL APRÈS L'ARTICLE 9 - Modification du régime d'exonération des droits de première mutation à titre gratuit en faveur des logements locatifs anciens
Commentaire : Le présent article supprime l'obligation de détention de deux ans pour les acquéreurs de logements locatifs anciens qui souhaitent bénéficier, jusqu'au 31 décembre 1996, d'une exonération partielle de droits de mutation à titre gratuit.
A l'initiative de votre commission des finances, la loi de finances rectificative de l'été 1995 a introduit un dispositif d'exonération partielle de droits de mutation à titre gratuit pour les personnes qui, entre le 1er août 1995 et le 31 décembre 1996, acquièrent un logement ancien qu'elles donnent en location.
L'objectif de ce dispositif est d'accompagner la réduction transitoire des droits de mutation à titre onéreux, afin de tenter de relancer les transactions sur le marché du logement ancien, dont la bonne tenue se répercute sur le marché du logement neuf (entre un quart et un tiers des cessions de logements anciens donnent lieu à des achats de logements neufs).
Le régime de cette exonération est relativement contraignant, afin de favoriser le logement locatif intermédiaire.
Le champ d'application couvre les logements anciens acquis à compter du 1er août 1995. La date d'acquisition est celle de l'acte authentique. La notion de logement ancien s'applique à toute habitation sortie du champ d'application de la TVA ; c'est-à-dire tout logement construit depuis plus de cinq ans, ou déjà vendu une fois s'il n'a pas été acheté par un marchand de biens.
Ses effets expirent le 31 décembre 1996.
L'exonération est subordonnée à trois conditions d'application.
La première est une obligation de détention du bien pendant au moins deux ans avant la première transmission. Ce délai n'est pas opposable au contribuable en cas de décès
La deuxième est que le logement doit être affecté à la résidence principale d'un locataire pour une durée de neuf ans. Le propriétaire doit s'y engager dans les mêmes conditions que pour les dispositifs fiscaux qui exigent ce type d'engagement (par exemple le régime Quilès-Méhaignerie exige un engagement de six ans), ces conditions étant fixées par décret. L'obligation de respect du délai peut se transmettre à un donataire (le cas échéant à un héritier) si la durée de neuf ans n'est pas expirée au moment de la donation. Cette possibilité permet aux contribuables de ne pas attendre le délai de neuf ans avant d'effectuer une donation. Elle confère ainsi son efficacité au dispositif et facilite les mutations entre vifs. Par ailleurs, la location doit Prendre effet dans les six mois de l'acquisition, délai bref mais qui permet de réduire la vacance.
La troisième condition est que la location doit obéir à un plafonnement du loyer et des ressources du locataire selon le barème en vigueur pour bénéficier du régime "Quilès " (article 199 decies B du code général des impôts). En 1995, ce barème est le suivant :
Le plafond de loyer est revalorisé annuellement en fonction de l'indice INSEE du coût de la construction, le plafond de ressources en fonction du barème de l'impôt sur le revenu. Ce plafonnement correspond aux exigences des logements intermédiaires. La location ne peut être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable.
Enfin, le montant de l'exonération subit un double plafonnement. D'une part, elle ne porte que sur les trois quarts de la valeur vénale. La fraction de trois quarts est la même que celle prévue par l'article 793 du code général des impôts pour les biens forestiers et agricoles (groupements forestiers, groupements fonciers agricoles, bois et forêts...). D'autre part, l'exonération est plafonnée à 300.000 francs par part reçue par chacun des donataires, héritiers ou légataires ; et il est tenu compte pour l'appréciation de ce plafond de l'ensemble des transmissions à titre gratuit consentis par la même personne.
Le plafond ainsi défini peut se cumuler avec l'abattement général prévu par l'article 779 du code général des impôts (300.000 francs pour les enfants, 330.000 pour le conjoint survivant). Une même personne peut recevoir plusieurs biens de personnes différentes : en ce cas, le plafond de 300.000 francs s'apprécie pour chaque donation. En revanche, il n'est pas possible de le multiplier si une même personne consent plusieurs donations : dans ce cas, le plafond tient compte de l'ensemble des transmissions à titre gratuit.
Exemple chiffré
Soit un immeuble d'une valeur d'1 million de francs à la date de la donation à deux enfants (deux parts de 500.000 F)
Bien que relativement avantageux et assez bien accueilli par les spécialistes, ce dispositif a été jugé trop compliqué.
C'est pourquoi votre rapporteur général préconise le retrait de la condition de détention de deux ans après l'acquisition. Celle-ci n'est pas une contrainte déterminante quant à l'intérêt de ce régime pour la politique du logement. Elle peut en revanche jouer un rôle répulsif à l'égard des acquéreurs potentiels, qui peuvent souhaiter réaliser la donation dès que possible.
Tel est l'objet du présent article additionnel.
Votre rapporteur général invite par ailleurs le Gouvernement à faire diligence dans l'adoption du décret d'application prévu par le 6° de l'article 793, afin de rendre opérationnel le dispositif.
Décision de la commission : Votre commission vous demande d'adopter le présent article additionnel.
4. Fiscalité directe locale