2. Les obstacles persistants au développement et à la rénovation de l'habitat social.
L'existence des
contingents préfectoraux pour
l'attribution des logements sociaux
rend souvent les communes
réticentes à de nouvelles constructions, afin d'éviter
l'installation de familles difficiles sur leur commune.
La
raréfaction des terrains et le coût du foncier
rendent
également le montage des projets difficiles en Ile de France. Or,
les modalités de financement de l'achat des terrains sont
trop
dépendantes du versement d'une subvention de la part de la commune
,
qui entraîne ensuite la participation de l'Etat, et parfois, du
département et de la région. En conséquence, la commune
contrôle l'achat des terrains pour la construction de logements sociaux.
Enfin, les difficultés de portage des projets et de coordination entre
les acteurs constituent un problème essentiel pour la mise en oeuvre des
opérations de renouvellement urbain. Le développement des
restructurations de patrimoine entre les organismes HLM
, par le biais
d'échanges entre organismes est un préalable indispensable
à une meilleure prise en charge des projets. En effet, ces
initiatives
permettront de déterminer des " chefs de
file " dans les quartiers, et de constituer des équipes de
maîtrise d'ouvrage compétentes pour la conduite des projets
immobiliers.
3. Les opérations de démolition-reconstruction
Le
dispositif en vigueur pour les opérations de
construction-démolition est marqué par une faible consommation
des crédits, et ne laisse pas augurer une montée en puissance
dans les années à venir. Or, les villes doivent faire face
à la déqualification rapide d'une partie du parc immobilier de
logement sociaux, constitués pour les trois-quarts de bâtiments
âgés de plus de vingt ans.
La réalisation d'un
audit permettant d'évaluer la part du parc
immobilier destiné à être renouvelé
est
parfaitement possible, mais n'est pas engagée car elle mettrait à
nu les insuffisances et les contraintes de l'Etat comme des bailleurs sociaux.
La réalisation de cette étude nécessiterait de prendre en
compte des critères techniques tels que la rapidité
d'obsolescence de la construction, ainsi qu'un examen de l'état de
l'équipement et des parties communes des immeubles. La montée de
la vacance peut également constituer un indicateur fiable d'une
déqualification rapide et durable d'un ensemble immobilier.
Les opérations de construction-démolition sont difficiles
à mettre en oeuvre car les objectifs des acteurs (bailleurs sociaux,
communes, habitants) divergent sensiblement. De plus, le
coût de ce
type d'opération
est considérable, puisque, au coût de
la démolition et de la reconstruction, s'ajoute le manque à
gagner sur les loyers pour l'organisme.
L'organisme HLM doit donc assumer
une perte d'exploitation sur plusieurs années
. En
conséquence, des
dispositifs financiers moins pénalisants
pour ce type d'opérations devraient être mis en place. Des
incitations à la démolition devraient remédier au fait que
les tours que l'on veut détruire sont souvent rentables, alors que
les nouveaux logements ne sont rentables qu'après plusieurs
années
.