d) Soutenir l'expérimentation d'une accession sociale sécurisée coopérative
L'expérience du Pass-foncier a montré qu'il était possible de rendre solvable une clientèle modeste ou moyenne en neutralisant le coût du foncier dans l'acquisition (généralement de l'ordre de 15 à 20 % du prix de revient) par un portage à moyen terme.
Cette question de la neutralisation du foncier n'est pas nouvelle. A l'oeuvre dans d'autres pays (Pays-Bas, Grande-Bretagne...), elle avait été expérimentée avec succès par des coopératives de HLM du Nord au début des années 2000. Le Pass-foncier financé à travers le 1 % logement a disparu pour des raisons liées au choix des pouvoirs publics et des partenaires sociaux d'utiliser différemment les sommes ainsi collectées, mais il paraît intéressant de renouer avec cette approche, cette fois-ci dans le cadre d'une accession sociale coopérative sécurisée :
L'outil que propose votre rapporteur relève de l'accession sociale, car il s'adresse à des primo-accédants dont les revenus se situent au niveau des plafonds d'accès au logement social (PLUS).
Cette accession est sécurisée, car le maître d'ouvrage est intéressé à la réussite du projet de son client, notamment en s'engageant à ses côtés pour 15 ans minimum dans le cadre de la sécurisation HLM (assurance contre la décote en cas de revente forcée, garanties de rachat et de relogement) et en assurant directement la gestion de la copropriété (ou en la faisant assurer par un syndic mettant en oeuvre la « Charte du syndic solidaire »). Des clauses anti-spéculatives permettraient par ailleurs de s'assurer que l'effort de la collectivité n'alimente pas la spéculation immobilière.
Enfin, cette accession sociale sécurisée est coopérative, car non seulement le maître d'ouvrage est une coopérative de HLM (organisme ayant une lucrativité limitée), mais en outre les accédants à la propriété seront coopérateurs de la structure portant l'opération. Cette structure serait ainsi une société civile coopérative de construction (SCCC) 28 ( * ) .
Il faut noter que le financement de ce nouveau produit suppose la prise en charge du portage du foncier. Celui-ci peut s'opérer en lien avec les établissements publics fonciers 29 ( * ) . Une aide complémentaire des collectivités locales interviendrait également dans le montage (elles s'étaient engagées avec succès dans le Pass-foncier), ainsi qu'une extension du taux réduit de TVA compléteraient le bouclage. Ce dernier point pourrait faire l'objet de programmations contingentées. On notera qu'il est possible d'engager des premières expérimentations sans grever les finances publiques en consommant la partie des crédits non utilisés dans l'enveloppe consacrée à la location accession à la propriété (PSLA), qui bénéficie de cette TVA réduite, mais dont le taux de consommation se situe seulement à environ 50 %.
L'installation de ce nouveau produit suppose plusieurs modifications normatives, à savoir :
- inscrire la mission de portage foncier au-delà de l'aménagement dans les statuts des établissements publics fonciers (EPF) ;
- permettre à la Caisse des dépôts et consignations de mettre en place un financement de long terme de portage, de type Gaïa Foncier LT sur 25 ans à taux bonifié, en alternative aux interventions des EPF ;
- étendre par une disposition législative le bénéfice du taux réduit de TVA aux opérations décrites ci-dessus.
Au-delà de l'effet solvabilisateur de ce dispositif, et donc d'une relance de l'accession sociale à la propriété, cette méthode assure :
- une sécurisation sérieuse des accédants;
- la pérennité, assise sur le fait coopératif, d'une gestion solidaire, responsable de la copropriété ou du lotissement, ainsi que la qualité du vivre ensemble.
* 28 Selon l'article L. 213-1 du code de la construction et de l'habitation, les sociétés coopératives de construction ayant pour objet la construction d'un ou plusieurs immeubles en vue de leur division par lots ou d'un ensemble de maisons individuelles groupées à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation destinés à être attribués ou vendus aux associés sont des sociétés à capital et à personnel variable. L'objet de ces sociétés comprend, en outre, la gestion et l'entretien des immeubles jusqu'à la mise en place d'une organisation différente. Elles sont régies par les dispositions non contraires du titre III de la loi du 24 juillet 1867 et de la loi n° 47-1775 du 10 septembre 1947 portant statut de la coopération, ainsi que par les dispositions des articles L. 212-2 et L. 212-6 (alinéas 1, 2 et 4).
* 29 L 'EPF accepte d'assumer le portage à moyen terme et la S CCC lui verse un loyer résiduel .