II. TRAITER L'URGENCE, PRÉPARER UNE REFONDATION
Ce diagnostic particulièrement alarmant doit nous conduire à agir rapidement et fortement sur la demande et sur l'offre tout en préparant une nécessaire refondation de la politique du logement.
A. UNE NÉCESSAIRE RELANCE DE LA DEMANDE POUR UN EFFET À COURT TERME : LES SUCRES RAPIDES
Comme lors des crises précédentes et comme le font plusieurs partenaires européens, il faut prendre des mesures de relance puissantes et efficaces à très court terme qui auront un effet de levier fiscal et économique ainsi que des décisions pour stopper l'attrition du marché locatif.
Quatre groupes de mesures sont proposés :
1. Stopper l'attrition du marché locatif. À cet égard, deux propositions. Tout d'abord, il convient de donner aux maires les moyens de réglementer sévèrement les meublés de tourisme partout où ces locations provoquent un effet d'éviction sur l'habitat permanent et sont devenues un véritable produit financier. Ce sera l'objet de la proposition de loi qui sera examinée très prochainement qui a été initiée par les députés Le Meur et Echaniz et dont Sylviane Noël est la rapporteure.
Ensuite, il est aujourd'hui évident que le calendrier de la loi « Climat et résilience » ne peut pas être tenu et fait peser un risque important de sortie du marché d'environ 18 % des logements locatifs8(*). En 2021, le Gouvernement avait assuré la fiabilité du DPE parallèlement à son opposabilité, et affirmé la volonté d'aides massives. La réalité est bien différente. Sans abandonner nos ambitions en matière de rénovation, il paraît inévitable aujourd'hui, alors que le couperet tomberait dans six mois, de repousser à 2028 au lieu de 2025 l'interdiction de location des logements classés G. Le nouveau calcul du DPE pour les petites surfaces ne sera pas suffisant, 80 000 logements classés G seulement, loués ou non, étant potentiellement concernés9(*).
2. Relancer l'accession à la propriété. Il faut revenir sur le recentrage du PTZ, voire l'élargir à l'achat en BRS, revenir sur la suppression de l'APL-accession, et, enfin, supprimer le caractère obligatoire des préconisations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) qui expliqueraient de l'ordre de 20 % des refus de crédit aujourd'hui. Or, dans le contexte actuel de gel du marché, il n'est pas nécessaire de refroidir le moteur.
3. Soutenir l'investissement locatif réalisé par les particuliers. Lors de l'examen du PLF 2024, le Sénat a soutenu l'exonération de droits de succession d'un logement neuf acquis en VEFA (dispositif Balladur en vigueur de juin 1993 à décembre 1994). De même, les avantages concédés aux institutionnels (crédits d'impôt et TVA à 10 %) pour investir dans le logement intermédiaire, le LLI, devraient être élargis aux particuliers dont tous les acteurs indiquent qu'ils sont moins coûteux à attirer et fidéliser dans l'immobilier.
4. Relancer le logement social par un financement exceptionnel des bailleurs en fonds propres pour l'acquisition de programmes neufs en complément de l'acquisition de 30 000 logements menée par CDC Habitat et Action Logement. Cela pourrait s'effectuer soit via des titres participatifs ou des démembrements de propriété du type Tonus proposés par la Banque des territoires, soit via un crédit de RLS ou une dotation au FNAP. En effet, alors que près de la moitié des logements sociaux sont produits en VEFA, le marasme de la promotion privée s'étend aux bailleurs sociaux qui n'ont plus les moyens d'une action contracyclique comme en 2008.
* 8 Logements F et G dans le parc locatif privé au 1er janvier 2023.